开发商理性定价是买卖双方走出拉锯状态的关键
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开发商理性定价是买卖双方走出拉锯状态的关键
今年春节过后，购房者和开发商，一方是持币观望，一方是推迟开盘，买卖双方都在试探房价均衡点。而从3月起，这种拉锯状态正被逐步打破，商品住宅月成交量重新站上百万平方米大关，在刚刚过去5月，商品住宅供应量也出现了明显放大，达到了130多万平方米，上海楼市活跃度有了明显加强。
而真正使买卖双方走出拉锯状态的关键，是开发商的理性定价策略，不一味加价，也不跟风打折，而是根据自己楼盘的品质、潜力、区位、现状综合定价。
热销后不盲目加价
代表楼盘：聚丰景都、荣御景苑等
宝山上大板块的聚丰景都，去年12月底推出的新房源报价为每平方米8300元，1月该盘签约次数高达135次，非常热销。4月该盘又趁热打铁推出257套住宅，报价为每平方米8800元，开发商将价格略微上调，但是后一批房源也依旧延续了前期的热销势头，目前该盘可售套数仅为30余套。据了解，该盘是一个30万平方米的大型社区，邻近轨道交通7号线，受到广大自住客的青睐；荣御景苑位于松江新城东区，邻近轨道交通9号线大学城站，是真正意义上的轨交房。3月29日，该盘推出325套住宅，价格在每平方米8800元左右。5月8日，该盘推出321套住宅，价格在每平方米9000—9200元，5月的推盘价格比3月略涨每平方米200—400元左右。同样，价格微涨后也依然热销，网上房地产的数据显示，4月该盘签约278次，5月签约202次，屡次登上商品住宅周成交排行榜。
佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，聚丰景都、荣御景苑这两个楼盘都是在前期热销后，价格出现了每平方米数百元的价格上涨，这样的价格上涨幅度与去年热销楼盘动辄单价上涨数千元相比，显得较为谨慎。值得注意的是，两个楼盘在价格小幅上涨后，楼盘销售也依旧保持了较高的去化速度，丝毫不亚于价格上涨前，这一现象表明如今部分开发商的定价已非常理性，已充分考量了刚性需求购房者的承受能力和心理价位，不再漫天加价。
价格松动双向试探
代表楼盘：奥林匹克花园三期、上海康城等
松江九亭板块的奥林匹克花园三期，5月10日推出282套住宅，开盘当日，二房最高优惠10万元，三房最高优惠16万元，同时还有物业管理费和健身年卡赠送，该盘开盘数天就成交百余套；闵行莘庄板块的上海康城四期4月中旬开盘时也推出了力度非常大的优惠活动，与上一批所推楼盘相比，参加优惠活动的房源报价比年初开盘时的报价下调了每平方米2500元，降幅高达25%。上海康城4月推出169套，由于优惠力度较大，成交比较火爆，当月就签约119次。
今年不少准备购房的人捂紧了自己的钱袋。他们停止买房、陷入观望。但是，市场上的刚性需求仍然存在，于是部分房地产开发企业通过降低价格以及推出各种优惠项目等变相降价来回笼资金。当房价下调到一定幅度，买卖双方都能接受的价格均衡点形成，刚性需求类的购房者就会出手，楼市成交量自然会上升。以上这两个楼盘是今年出现的比较典型的促销楼盘，优惠幅度都相当大，且促销效果比较明显。此外，除了这部分促销楼盘，市场上还有一些楼盘采取直接降低报价的方式，有些降价幅度高达20%。实际上，楼市促销正是寻求价格均衡点的双向试探：开发商向潜在购房者发出要约，买房人用买或不买的行动作答。目前市场上促销楼盘的增多说明部分开发商正在通过价格松动来了解购房者的心理价位，成交量的上升则说明部分刚性需求购房者在楼盘达到了心理价位后也果断出手，双方正在走出拉锯状态。
价格平开销售稳定
代表楼盘：金谊河畔、万科四季花城等
浦东三林板块的金谊河畔去年12月中旬推出的房源报价为每平方米15000元，当月该盘签约次数就达到143次，今年以来，该盘几乎每个月都有几十套房源的稳定成交。今年4月19日该盘又推出新房源，其报价依旧为每平方米15000元。该盘为31万平方米大社区，小区绿化率逾60%，是三林板块内较受自住客青睐的楼盘；宝山西城区板块的项目也多选择价格平开的策略。根据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据，板块内万科四季花城、天馨花园等楼盘后期定价采取平开方式，都取得了不错的销售成绩。其中，万科四季花城3月26日推出338套住宅，目前已售326套。
易居中国分析师傅琦指出，去年市场火爆的时候，新房源一经推出便引发抢购，数天内房源销售一空，而今年楼盘的销售节奏普遍明显放缓。在购房者和开发商的心态都趋于理性后，今年楼市不再普遍出现类似于 “一日销售100%”的旺销现象，但很多开发商通过价格策略把握住了平稳的销售节奏，销售周期回归到了常态：“强销期——平稳销售期——尾盘销售期”。事实上今年这样的销售节奏才是相对合理的。