申银万国：利好未变 房价不存在大幅下跌空间
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申银万国：利好未变 房价不存在大幅下跌空间
针对目前投资者普遍担心的房地产企业资金链断裂和对房价将出现大幅下跌的预测，申银万国发布研究报告认为，房地产行业长期向好的趋势没有发生改变，企业资金情况优于市场预期，房价不存在大幅下跌的空间，但是全年成交量将会出现5%-10%的萎缩，部分一线城市萎缩幅度可能更大。报告还建议投资者可逢低买入。
房地产行业长期利好因素并未发生改变
报告认为，由于房地产市场需求依然存在及供给不足两大原因，房地产行业长期利好因素并未发生改变。
人口红利、城镇化趋势没有改变、改善需求尚未全部满足、通胀和名义收入的增长以及人民币升值等因素使得房地产市场需求依旧存在；土地一级市场依旧由政府垄断、18亿亩红线不能破等因素使供给仍然呈现不足，因此，这两个方面决定了房地产行业长期利好因素并未发生根本改变。
房价：短期不存在大幅下跌空间
目前，投资者普遍担心信贷紧缩和交易量萎缩将导致房地产企业资金链断裂，从而使房价出现大幅下跌。但报告认为，开发商资金情况好于市场猜测，不会出现群体性大幅降价，另外，中央及地方政府均不愿意房价大幅下降，因此，短期内房价不存在大幅下跌空间。
资料显示，开发商的资金链并未比以前年度恶化，行业整体资金情况尚好，07年全行业现金流入大于现金支出，并非入不敷出。报告认为，以上市公司为代表的大公司资金链状况普遍较好，小公司不追求循环开发，07年新拿地少，逻辑上推断资金状况好于大公司。
另外，开发商可售住宅存量普遍维持在一年以内，市场并未出现严重供过于求，且在自身资金状况尚可的情况下，理性的开发商不会选择大幅降价。
最后，由于房地产业对GDP拉动作用较大、土地出让金是地方财政收入的重要来源、房价一旦大幅下跌会威胁金融安全，因此政府并不愿意房价出现大幅下降。
成交量：全年萎缩5%-10%
报告认为，2008年北京房屋供给面积将增加30%；需求面积萎缩悲观估计为37%，乐观估计为增长5%；新增供应的销售率悲观估计为63%，乐观估计为105%，价格和成交量之间形成博弈，滞胀的概率相对较大。
上海供给面积将萎缩13%，需求面积萎缩乐观估计为33%，悲观估计为47%；新增供应的销售率悲观估计为103%，乐观估计为131%，上海市场整体健康，市场平稳。
深圳供给面积萎缩13%；需求面积萎缩乐观估计为15%，悲观估计为49%；新增供应的销售率悲观估计为46%，乐观估计为77%。深圳市场底部调整，全年均价将回复至07年年初水平。
广州供给面积增长17%；需求面积萎缩乐观估计为23%，悲观估计为增长17%；新增供应的销售率悲观估计为55%，乐观估计为83%。
投资建议：长期买点已经出现
综合上述分析，报告认为，行业长期向好的趋势并没有发生改变，前景依旧值得大众期待。企业的资金情况优于市场的预期，房价不存在大幅下跌的空间，但是全年成交量将会出现5%-10%的萎缩，部分一线城市萎缩幅度可能更大。
根据目前不同区域、不同产品的销售情况对企业今年的销售回款进行保守的估计，房地产主要上市公司的08年净利润增速为60%，09年为50%。目前的股价相对于行业的增长而言，仍显便宜，建议投资者逢低买入。