央行收紧银根：楼盘抛售潮暗涌 上海开发商卖身解围
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央行收紧银根：楼盘抛售潮暗涌 上海开发商卖身解围
央行收紧银根，正在加重上海房地产业的资金链负担，抛盘风潮持续冲击上海地产市场。
据上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的新天地荻泾项目将整体转让，转让金额为6.54亿元，转让的项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及在建项目。这意味着该项目土地楼板价仅为5000元/平方米左右，相比去年7月跌价1300元。
更糟糕的事情不止是如此。佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目在近期先后被整盘叫卖。根据记者获取的资料显示，外滩街道183街坊地块项目——兴力浦大厦、九江路酒店工程项目——新新商厦已被金丰投资(6.80,0.10,1.49%)(6.70,-0.59,-8.09%,吧)改造成五星级酒店的凤阳路601号项目——静安豪生大酒店，目前也在向外抛售。
上海佑威房产信息服务有限公司研究中心主任薛建雄认为，去年疯狂“扫地”导致地产商开发环节资金耗尽，无法进行土地开发，他们期望对现有项目进行拍卖，回流资金。
低价抛售
上海产权联合交易所展示着一则信息：上海新天地开发公司将整体转让位于宝山顾村的新天地荻泾项目。
早在去年，顾村就因为土地事件受到市场关注。顾村拿地事件当属重庆保利集团在上海宝山的圈地事件。2007年7月，保利地产(13.38,0.09,0.68%)(企业专区,旗下楼盘)(13.29,-1.40,-9.53%,吧)集团以32.4亿元独揽顾村3块宝地，保利地产将宝山顾村的楼板价拉至6300元/平方米。
业内人士预测，该项目的投资收益率偏低，而风险较高，如果不降低挂牌价格，那么这个项目的结果有可能是流拍。
在几大抛售项目中，兴力浦大厦是3个已基本竣工的项目中唯一一个商办物业，叫价最高——股权转让26亿元(不含佣金)，产权交易29亿元。据了解，兴力浦大厦系农凯旗下，由海鸟发展(7.56,0.03,0.40%)(7.53,-0.84,-10.04%,吧)操刀，已基本竣工。
上海房地产数据显示，兴力浦大厦在2006年12月开盘，推出办公房源130套，房型面积从152-1045平方米／套不等，共涉及建筑面积55800.57平方米，网上参考价32000元／平方米，若该批房源以参考价32000元／平方米的价格，开发商将得以回笼资金约17.9亿元。时隔一年半，整盘叫卖的价格高出当初散卖总额约10亿元。
中介人士表示，开发商对接盘者提出的要求较高，他们要求首付达到六成，可见开发商对资产回收的紧迫性。他指出，依靠销售回收现金流成为最快捷的方式，而商业地产无法轻易散售造成资金绷紧的局面继续存在。
薛建雄认为，开发商去年购置大量土地作为储备土地，这导致开发商开发环节上现金流不足，政府会在开发环节放松房地产融资，保证市场房源的正常供给，保证房价未来稳定。
储地乏力
薛建雄表示，今年地产销售偏疲软的形势下，开发商的资金回收并不乐观，地产缺口很大。根据国泰君安的研究报告，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口7100亿元。
薛建雄认为，央行银根收紧后，房地产仍有多种融资途径，采取上市进行融资或者增发都是很好的途径，但房地产的不景气已经影响到了上市公司市值，再融资不顺利，进行土地储备自然心有余力不足。
据不完全统计，自去年10月以来的半年多时间内，全国土地市场流拍达40幅，大量土地以底价成交，这与2006-2007年全国各地“地王”有天壤之别。
6月23日，上海市房屋土地资源管理局信息显示，上海再推两个上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告，本次共推出23幅地块。薛建雄对再次土地拍卖表示了担心，因为从过去的两次拍卖情况看并不理想。
其中，上海普陀区地王神话没落，给大肆进入购地的各开发商敲响警钟。6月初，上海普陀长风生态商务区4号东南地块遭遇开发商“退地”。这一地块当时以近4倍于底价的惊人价格由上海志成企业发展有限公司获得，外界猜测：如果土地被重新拍卖，上海志成将因违约而损失超过3000万元的土地保证金。
事实上，上海志成企业发展有限公司退地损失不止3000多万元的拍卖保证金。长风商务区有关人士证实，签订土地出让合同之后，志成已经支付了土地出让金10%的合同定金。这笔资金总额在11000万元左右。