上海市二中院关于房屋租赁合同纠纷的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)初字第1号
原告上海仙乐斯海港酒家有限公司。
法定代表人章泽宏。
被告上海仙乐斯房地产有限公司。
法定代表人蒋丽苑。
原告上海仙乐斯海港酒家有限公司诉被告上海仙乐斯房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年12月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人古延明，被告的委托代理人刘宁书、潘荣丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年2月28日，被告与深圳市海港饮食管理有限公司签署《上海市房屋租赁合同》及《仙乐斯广场预租/租赁合同补充条款》，约定被告将上海市南京西路XXX号仙乐斯广场6层、7层及7夹层出租给深圳市海港饮食管理有限公司开设酒店。原告成立后，于2003年6月25日与被告签署了与上述租赁合同内容相同的《上海市房屋租赁合同》及补充条款，继承原合同中深圳市海港饮食管理有限公司作为承租方的全部权利义务。根据约定，原告的租赁期限为2003年5月17日至2012年5月16日，装修期为2003年1月2日至2003年5月16日；原告享有免租期，第一年免租期为2003年5月17日至2003年6月16日；前三年月租金为美元46,500元，折合人民币(以下币种除标注美元之外，均为人民币)385,020元。双方同时约定原告开业时间预定为2003年6月30日前。签约后，原告交付了保证金等费用，对租赁房屋进行了高规格装修并购置经营设备。但被告的违约行为致使原告产生巨大损失。其一，合同约定被告应负责提供总使某量每小时250立方米的天然气，并将分表安装至租户区域内计费使某。但被告在房屋交付日及原告开张日前均未完成该义务，造成原告未能完成厨房工程，无法按期开业。直至2003年9月8日，被告才提供天然气，导致原告租赁目的不能实现。其二，合同约定被告应提供排水接驳点，但被告直至2004年2月才同意提供，造成原告六楼包房无法经营。其三，合同约定被告应提供450kw电力、170kw紧急用电，并提供独立计量电表。但被告未如期安装独立计量电表并提供电力接驳点，亦未提供紧急电源。其四，合同约定被告应于租赁标的交付日15日内提交包括保证供电及供水之承诺书、天然气验收合格证、排水许可证、环保验收合格证等在内的文件。但被告未及时提交上述材料，影响了原告正常装修及如期开业。基于以上原因，原告行使抗辩权拒付部分租金并与被告交涉，被告却以此为由提起仲裁，并于2004年2月19日强行切断租赁场所内的供电系统、关闭酒店出入电梯、锁住房门、赶走工人、强行收回房屋，导致原告停业，用于餐饮的海鲜等原料损毁，装修、设备等被侵占获益。双方纠纷经仲裁后，又经申请撤销仲裁裁决程序和申请不予执行仲裁裁决程序，直至2006年9月8日，上海市黄浦区人民法院(以下简称“黄浦法院”)裁定不予执行仲裁裁决。
原告认为，依照法律规定，法院裁定不予执行仲裁裁决后，当事人可向人民法院提起诉讼。故原告请求判令：1、被告赔偿租赁物装修、酒店设备等损失5,100万元；2、被告赔偿餐饮原料损失200万元及利润损失1,500万元(暂以3年计)；3、被告返还装修保证金154,492.20元及租赁保证金120万元，并支付利息(自2004年2月19日起至判决确定返还之日止，以同期银行贷款利率计算)；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案租赁合同纠纷已经仲裁裁决，相关裁决书已经生效，且原告的诉讼请求超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
一、本院经审理查明的事实
(一)、双方租赁合同的签订情况
2003年2月28日，深圳市海港饮食管理有限公司与被告签订《上海市房屋租赁合同》及《仙乐斯广场预租/租赁合同补充条款》，承租被告上海市南京西路XXX号仙乐斯广场6层、7层及7夹层，建筑面积为5,149.74平方米。原告成立后，于2003年6月25日与被告签署了与上述租赁合同及补充条款内容相同的《上海市房屋租赁合同》及补充条款，承继了原合同中深圳市海港饮食管理有限公司作为承租方的全部权利义务。
上述合同及补充条款约定：
(关于租期、租金及相关费用)该房屋预租期及租赁期为九年，即自2003年5月17日至2012年5月16日。装修期为2003年1月2日至2003年5月16日，装修期内原告无需支付租金，但需承担附表二第一部分及附表五所列该房屋装修期间所需交付的费用。自交付日起十五天内，被告必须向原告交付保证供电及供水承诺书、天然气验收合格证、排水许可证等文件之复印件。原告在完全履行其于本合同项下义务及责任的前提下享有免租期，第一年免租期为2003年5月17日至2003年6月16日。另合同附表约定原告开张日不迟于2003年6月30日。
约定的租金包括物业管理费及空调使某费。自预租起租日(即2003年5月17日)起计的首三年，月租金为美金46,500元，折合人民币385,020元。原告需于每月五日前向被告预先交付当月的租金。倘原告向被告拖欠支付合同规定的任何款项包括但不限于租金超过7日，被告有权向原告要求支付日息千分之三的滞纳金。
原告须按约定向被告支付保证金，保证金为120万元。原告存放保证金是确保其遵守合同项下的条文规定，被告有权抵扣保证金以补偿因原告违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失。原告需按约定向被告支付154,492.20元作为装修保证金，装修保证金应在装修期结束后按附表五之规定处理。附表五收费清单中约定，装修工程竣工后清场且未造成该大厦任何破坏，则物业管理处验收后三十天内无息退还装修保证金。附表五下方约定，原告有义务向上海市有关部门取得与该房屋有关的包括但不限于质检、消防、卫生的任何批文、批准或者许可(若有)，并自行承担所发生的一切费用。
(关于机电设施提供)被告将为房屋安装单独使某公共事业的计量器(即：电表、水表、天然气表)。原告须按房屋独立计量所示支付所有在该房屋内使某的水(如有)、电及通讯等费用(如有)。
合同附件三约定了被告提供的相关机电设施标准及原告施工范围。其中电力方面，被告应向租户提供450kw电力，并向租户提供符合上海市电业管理部门规定要求的独立计量电表供计费使某，原告需提供地板接线盒布置图及负责通讯布线。给排水系统方面，被告应向租户提供给水及排水接驳点并向租户提供独立用水计量表供计量水费使某，原告负责租户区域内需要的给排水管道安装及接驳，并负责准备设计图纸呈交出租人及政府部门审核批准及有关执照、审批、施工、验收等费用。天然气方面，被告负责向租户提供天然气总使某量每小时250立方米的天然气供租户使某，并将分表安装至租户区域内(装表位置由被告指定)供计费使某，原告负责租户区域内需要的天然气管道安装及接驳，并负责准备设计图纸呈交出租人及政府部门审核批准及有关执照、审批、施工、验收等费用。
(关于合同解除、房屋返还及违约处理)有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：……被告交付房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或被告交付房屋存在缺陷，危及原告安全。……原告未能按照合同约定，在租金或其他费用的到期支付日后的30天内支付上述费用(惟被告应在前述30天内向原告发出书面催款通知)。……原告严重违反合同中必须遵守或履行的合同规定，并在被告书面催告后10天内仍未纠正的……。
在预租期及租期内若原告违反合同项下任何付款责任，被告事先书面通知原告后10天内有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到原告前述的违反得到改正。
原告需在预租期提前结束或租赁期结束或提前结束前的30日内，与被告有关部门联系交回该房屋事宜，且原告应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状基本一致及良好状态下(预租期及租赁期内设施的自然损耗除外)交还被告。除被告书面同意外，原告返还房屋时不得以任何理由要求被告购买原告自置的任何装修或设施。
若合同终止或提前终止，原告未能按照合同规定返还房屋，则双方同意被告有权进入房屋并对房屋内的物品做如下处理后，将房屋重新租予其他租户：房屋内原告遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归被告所有，被告可自行进行处置。对于房屋内原告遗留的其他物品或货物，被告可请公证机关办理证据保全后，将该等物品及货品搬离房屋并按照合理的方式予以储存……如自该等物品及货品被公证机关办理证据保全后一个月内，原告未向被告提出提取的要求或拒绝/未能向被告支付前述费用，则被告有权自行处置该等物品及货品。
(关于争议解决方式)双方在履行合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会仲裁。
上述事实，由《上海市房屋租赁合同》、《仙乐斯广场预租/租赁合同补充条款》及当事人陈述等予以证实。
(二)、双方租赁合同的履行情况
2002年10月至2003年1月，被告收到保证金共计120万元。2003年3月5日，被告收到装修保证金154,492.20元，施工临时用电押金84,000元，施工临时用水押金6,600元。合同履行中，原告支付了2003年9月的租金385,020元及10月的部分租金200,000元。
2003年9月5日，原告取得燃气验收合格证。2003年9月8日，原告开始试营业，但六楼包房因排水问题无法营业。2003年9月23日，上海市公安局黄浦分局防火监督处出具建筑工程消防验收意见书，认定原告装修工程竣工消防验收基本合格，同意投入使某。2004年1月5日，上海市黄浦区环境保护局出具环境保护竣工验收单，同意原告废水处理、废气处理、噪声防治等通过验收。
上述事实，由被告加盖发票专用章的收据联、燃气验收合格证、建筑工程消防验收意见书、工商注册开业项目环境保护竣工验收单及当事人陈述等予以证实。
(三)、双方纠纷的形成及过程
2003年11月10日，被告向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会申请仲裁，要求：原告支付2003年5月17日至2003年6月16日的租金385,020元，滞纳金336,122.46元；原告支付2003年6月17日至2004年3月3日的租金2,712,076元，滞纳金1,091,549.38元；原告支付水费、电费，泔脚垃圾清运费以及相关滞纳金及违约金158,603.97元；确认双方于2003年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》终止；原告承担因未在租赁合同终止当日返还房屋而使被告遭受的损失费用；原告承担仲裁费用以及被告支付的律师费、公证费等费用。
仲裁期间，因双方仍在进行和解，仲裁庭依被告申请中止仲裁程序。2004年2月18日晚间至次日凌晨，被告切断租赁房屋的水电。2004年2月19日，被告关闭底楼大厅内的两部客运电梯。审理中双方确认原告营业至2004年2月18日，并于2月19日离开租赁房屋。2004年2月25日，上海市黄浦区第一公证处根据原告申请进行保全证据，出具两份公证。一份内容为：根据公证员于2004年2月23日的现场观测，六楼、七楼、七楼夹层的进出通道和消防通道楼梯口的大门均已上锁，无法进入。另一份内容为：根据公证员于2004年2月20日的现场观测，底楼大厅内的两部客运电梯均已停运，电梯旁的上行按钮无反应，上行指示灯关闭。六楼和七楼客运电梯旁的上、下行按钮无反应，上、下行指示灯关闭。另六楼、七楼、七楼夹层天花板上的排风口不排风。七楼夹层厨房旁员工通道顶上的煤气管在滴水。2004年2月26日，仲裁庭依被告申请恢复仲裁程序。2004年3月11日，上海市公证处出具公证书，内容为根据被告申请，于2004年3月3日至5日对被告清点租赁房屋内物品的行为进行保全证据公证，并制作了公证清点清单。
2004年10月25日，中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会作出(2004)中国贸仲沪裁字第155号裁决：一、确认双方于2003年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》已于2004年3月3日终止；二、原告应向被告支付2003年5月17日至2003年6月16日期间的租金385,020元；三、原告应向被告支付2003年6月17日至2004年3月3日期间的租金1,512,076元(已抵扣保证金1,200,000元)；四、原告应向被告支付2003年6月17日至2004年3月3日期间未付租金的滞纳金147,779.92元；五、原告应向被告支付水费、电费、泔脚垃圾清运费共计98,981.64元；六、原告应向被告支付被告因收回租赁房屋产生的费用12,941.53元；七、原告应向被告支付律师费64,000元及公证费18,000元；八、原告应向被告支付仲裁费65,461.60元；九、驳回被告的其他仲裁请求。
2004年11月17日，被告向黄浦法院申请执行仲裁裁决。执行过程中，原告向本院申请撤销仲裁裁决。2005年1月14日，本院以(2004)沪二中民二(民)初字第156号民事裁定书驳回原告申请。之后，原告以仲裁审理案件程序违法、适用法律错误等为由，向黄浦法院提出不予执行仲裁裁决的请求。
在原告申请不予执行仲裁裁决过程中，被告与案外人上海老丰阁卢湾餐饮管理有限公司于2005年12月2日签订《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋出租给案外人。被告出租时，对原告原有的装修装饰未进行破坏和改动。2006年1月，原告曾致函案外人，称案外人目前使某的物品系被法院查封的物品，且该房屋归属、装修费用等问题目前尚未确认，要求案外人停止经营，交还物品，退出场地。审理中当事人确认目前该房屋仍然由案外人使某。
2006年9月8日，黄浦法院作出(2005)黄执恢复字第52号民事裁定书：不予执行(2004)中国贸仲沪裁字第155号裁决。2008年9月8日，原告向黄浦法院寄送申请立案的书面材料并致函被告。在原告提供的民事诉状中表述，如被告不能继续履行租赁合同的，其要求被告赔偿装修、设备等损失2,800万元，要求被告赔偿库存原料损失200万元。审理中原告称曾多次向黄浦法院提起诉讼，但黄浦法院均未予立案。
上述事实，由(2004)沪黄一证经字第1856、1987号公证书、(2004)沪证经字第3082号公证书、相关函件、(2004)中国贸仲沪裁字第155号裁决书、(2004)沪二中民二(民)初字第156号民事裁定书、(2005)黄执恢复字第52号民事裁定书、国内特快专递邮件详情单及当事人陈述等予以证实。
(四)、原告物品的情况
在黄浦法院对(2004)中国贸仲沪裁字第155号裁决书执行过程中，查封了原告在系争房屋内的物品。据被告陈述，其曾将一些不易保存的物品进行了处理。
2005年4月26日，黄浦法院裁定将原告的财产(详见清单)予以拍卖或变卖。2005年5月27日，上海市价格认证中心受法院委托，对租赁房屋内待执行的全部财产进行价格鉴定，结论为上述财产于价格鉴定基准日的拍卖底价为303,671元。之后，因原告提出不予执行仲裁裁决而未对上述财产进行拍卖或变卖。黄浦法院作出(2005)黄执恢复字第52号不予执行裁定书后，未出具解除查封的相关裁定。
2010年2月4日，被告在《光明日报》上刊登公告，内容为双方租赁合同已于2004年3月3日终止，现通知原告于2010年3月4日之前来处理遗留物品，如逾期上述物品将视为遗弃物由被告自行处理。2010年4月8日，被告又在《劳动报》上刊登内容相同的公告，通知原告于2010年5月7日之前来处理上述物品。
上述事实，由(2005)黄执恢字第52号民事裁定书、沪价认鉴(2005)第1046号鉴定结论书、公告及当事人陈述等予以证实。
审理中，原告向黄浦法院申请解除查封并发还被查封的财产和物品。黄浦法院就相关情况对双方进行了询问，双方确认上述物品已由被告处理。
二、本案争议焦点及双方意见
根据查明的事实及双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点包括程序和实体两个方面。
(一)、关于程序争议焦点：
1、原告的诉讼请求是否属于人民法院受理范围
原告认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国仲裁法》的规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。据此原告的诉讼请求属于人民法院受理范围。被告认为，租赁合同中约定了仲裁条款，对于原告诉请的事项应当属于仲裁裁决事项，法院不应受理。
2、本院驳回撤销仲裁裁决的裁定与黄浦法院不予执行仲裁裁决的裁定是否矛盾
被告认为，本院所作裁定合法有效，黄浦法院所作裁定违反了法律规定，二者相矛盾，仲裁裁决被法院裁定不予执行后仍具有法律效力。原告认为，黄浦法院所作裁定与本院所作裁定针对的事项不同，解决的问题亦不同，二者不相矛盾，仲裁裁决被法院裁定不予执行后不再具有法律效力。
3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效
被告认为，本案诉讼时效起算点为(2004)中国贸仲沪裁字第155号裁决书下达之日(即2004年10月25日)，原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，其申请撤销及不予执行仲裁裁决均不构成诉讼时效的中断。原告认为，本案诉讼时效起算点为黄浦法院作出不予执行仲裁裁决的裁定之日(即2006年9月8日)，其在诉讼时效届满之前多次向该院提起诉讼，该院未予立案，故其提起本案诉讼未超过诉讼时效。
(二)、关于实体争议焦点
1、原告未于2003年6月30日开业的法律责任
关于天然气，双方确认天然气于2003年9月5日开通。原告认为，被告未于约定时间履行合同义务。被告认为，其已提供证据证明于2003年4月履行合同义务。关于供电，双方确认电源接驳于2003年7月21日完成。原告认为，被告未于约定时间履行合同义务，原告装修时，被告曾从临时接驳点提供电力。被告认为，其已提供证据证明于2003年6月25日完成供电安装。关于给排水，原告认为，按照约定6楼包房为下排水，施工中被告要求原告改为上排水，导致包房不能正常使某。被告认为，按照约定为6楼包房为上排水，原告当时亦接受，在施工中原告提出异议要求改为下排水，导致双方产生争议。
2、租赁合同终止履行的法律责任
原告认为，由于被告未履行合同义务，原告拒付部分房租系行使抗辩权，被告提出仲裁申请后，双方曾就发生的争议进行协商。但2004年2月18日至19日，被告突然采取切断水电，关闭电梯等方式导致原告无法继续经营及使某系争房屋，故被告单方解除合同构成违约，应就原告停业及离开租赁房屋承担全部责任。被告认为，由于原告未按约支付2003年6月17日至2003年8月31日的租金，后经催讨才支付了9月及部分10月租金，之后又拒付租金，同时欠缴相应水电费用，构成违约。根据租赁合同补充条款约定，被告有权切断水电。
3、原告主张损失及款项的事实和法律依据
关于装修及物品损失5,100万元。原告认为，其承租系争房屋后，投入大量资金进行装修和购买设备，被告将原告赶离系争房屋后，扣留了原告全部物品，将房屋连同装修出租给案外人获某。另由于原告无法进入系争房屋，导致原始证据材料灭失。原告提供的《专项审计报告》及《上海仙乐斯海港酒家装修工程结算审核报告》已证明了原告进行装修、购买设备的金额，同时原告提出对其装修工程委托审价等申请。被告认为，根据租赁合同补充条款约定，添附物应归被告所有，其他物品在公证证据保全一个月后原告未处理的，被告有权自行处置，被告无需补偿；原告作为违约方，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，被告无需补偿；原告提供的《专项审计报告》既无原件，又无单项数据及相应凭证，审计单位亦未进入现场，不能作为证据认定；原告提供的《上海仙乐斯海港酒家装修工程结算审核报告》超过举证时限，内容上审定单无施工单位盖章，单位工程费用表、汇总表无签字、盖章，价格确认单仅有一页盖章，且无原始凭证。对于原告申请，被告认为已过举证时限，且其当时仅关闭公共电梯，原告仍可进出系争房屋，不存在证据灭失情形；至于装修审价，因案外人已使某系争房屋多某，也进行过装修，故无法审价。
关于餐饮原料损失200万元。原告认为，该数额系估算值，由于其经营海鲜类餐饮，被告行为导致相关名贵食材的灭失。被告认为，原告对此未提供证据，且上述原料属易耗、易腐、易过期物品，被告有权按租赁合同补充条款约定处理。
关于利润损失1,500万元。原告认为，该数额系估算值，参照同行业利润计算得出。被告认为，原告就此未提供证据，且酒店经营亦存在亏损风险。
关于租赁保证金120万元。原告认为，由于被告违约导致合同不能履行，被告应当返还上述款项并支付利息。被告认为，(2004)中国贸仲沪裁字第155号裁决书已裁决租赁保证金抵扣原告所欠租金。
关于装修保证金154,492.20元。原告认为，被告应当返还上述款项并支付利息。被告认为，因原告未交齐相关批文，依照租赁合同附表五的约定，被告有权不返还装修保证金。
审理中，被告表示：本案所涉租金、保证金的数额等相关问题仲裁裁决书已裁决清楚；上述裁决内容至今尚未执行，为免讼累被告同意法院按已明确的金额对租金(自应付之日起计息)一并处理；被告同意租金在本案中一并处理的意见不旁及其他。审理中，被告进一步明确，利息标准按照同期银行贷款利率计算。对此原告认为，不存在保证金抵扣租金的问题。因被告未按时提供天然气及给排水导致原告未及时开业。经协商，被告同意减免原告租金，但被告提出要先付一点，之后可以免除。在此情形下，原告才支付了585,020元。但后来被告竟然查封了原告的营业场所。根据法律规定，被告主张一并处理租金问题不符合法律程序。
三、本院对双方争议的认定
本院认为，本案系房屋租赁合同无法继续履行后，原告提出的款项返还及损失赔偿之诉。对于双方在本案中形成的争议焦点认定如下：
(一)、关于程序争议焦点
1、原告的诉讼请求是否属于人民法院受理范围
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。《中华人民共和国仲裁法》规定，裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。据此，原告的诉讼请求属于人民法院的受案范围。
2、本院驳回撤销仲裁裁决的裁定与黄浦法院不予执行仲裁裁决的裁定是否矛盾
本院认为，申请撤销仲裁裁决与申请不予执行仲裁裁决系不同程序。驳回撤销仲裁裁决的裁定作出后，仲裁裁决的效力不受影响，原告亦不能以相同事由再提起撤销仲裁裁决之诉，但这并不影响原告可以通过申请不予执行仲裁裁决程序进行权利救济，在审查仲裁裁决是否应予执行过程中，亦不受到驳回撤销仲裁裁决裁定的既判力约束，故二者之间不相矛盾。关于涉案仲裁裁决被裁定不予执行后的法律效力问题，若其效力不被否定，当事人重新申请仲裁或者向法院起诉后，将导致新的裁决或判决与原仲裁裁决产生效力冲突。据此，应认定涉案仲裁裁决被裁定不予执行后不再发生法律效力。
3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效
本院认为，本案诉讼时效的起算点为黄浦法院作出不予执行仲裁裁决的裁定之日(即2006年9月8日)，相关证据表明，原告在诉讼时效届满之前多次就起诉问题与黄浦法院进行沟通，应认定原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。
(二)、关于实体争议焦点
1、原告未于2003年6月30日开业的法律责任
本院认为，关于天然气。合同约定被告负责向租户提供天然气总使某量每小时250立方米的天然气供租户使某，并将分表安装至租户区域内(装表位置由被告指定)供计费使某。原告负责租户区域内需要的天然气管道安装及接驳，并负责准备设计图纸呈交出租人及政府部门审核批准及有关执照、审批、施工、验收等费用。现双方均确认天然气开通时间比约定的原告开业时间迟延了67天。对于迟延原因及责任，根据查明的事实，租赁合同中对于天然气开通的具体事宜及原被告之间如何配合协调等事项约定不明。履行中，原告曾于2003年6月17日向燃气公司提交用气申请，被告则于2003年7月3日向燃气公司申请接驳软管及提供表具，燃气公司施工期为2003年7至9月。结合上述情形，双方对于因天然气问题导致原告迟延开业均负有一定责任。被告虽于2003年4月3日取得天然气管道《验收合格证》，但此仅表明燃气总管铺设竣工，尚不足以证明被告此时已全部履行合同义务。
关于供电。合同约定被告应向租户提供450kw电力，并向租户提供符合上海市电业管理部门规定要求的独立计量电表供计费使某。原告需提供地板接线盒布置图及负责通讯布线。现双方确认的电源接驳完成时间比约定的原告开业时间迟延了21天。对于迟延原因及责任，双方均无有效证据证明完全系对方责任，且租赁合同对于如何申请、配合及协调等事项亦约定不明。故双方对于上述事项的迟延均负有一定责任。被告虽认为其于2003年6月25日完成供电安装，但其提供的证据缺乏原件佐证，难以采信。
关于给排水。合同约定被告应向租户提供给水及排水接驳点并向租户提供独立用水计量表供计量水费使某。原告负责租户区域内需要的给排水管道安装及接驳，并负责准备设计图纸呈交出租人及政府部门审核批准及有关执照、审批、施工、验收等费用。根据查明的事实，双方对于最初约定的排水施工方案究竟为上排水还是下排水均未提供有效证据证明，直至仲裁期间，双方仍就6楼包房的排水施工事宜进行协商。而对于协商内容中将上排水改为下排水究竟是何方责任问题，现有证据亦难以认定完全系一方责任所致。结合租赁合同中对于如何申请、配合及协调等事项约定不明等情形，双方对于因排水问题导致原告6楼包房无法营业均负有一定责任。
此外，双方在租赁合同中约定被告需向原告交付相关承诺书、合格证、许可证复印件等文件，该约定与原告开业亦存在一定关联，现被告未提供有效证据证明其已按约履行了上述义务，对此亦应承担相应责任。
2、租赁合同终止履行的法律责任
本院认为，原告租赁系争房屋的目的系开办餐饮，水、电、天然气乃是必须条件。如前所述，对于因天然气、供电、给排水等问题导致原告未按时开业，双方均有一定责任。在此前提下，原告拒绝支付相应租金，不为无因。但从被告的责任范围以及原告拒付租金的时间段、金额分析，原告的行为部分超出行使抗辩权的范畴，致使双方矛盾扩大，被告申请仲裁。
双方确认仲裁期间仍在进行和解。根据原告提供的2004年2月4日及2月16日被告两次传真给其的协议书，其中均提到了排水系统问题及租金减免问题。但被告在原告未回复的情况下，即采取断水断电，关闭电梯等方式收回房屋，客观上导致了租赁合同无法继续履行。被告认为根据租赁合同补充条款约定，其有权切断水电，但现有证据尚不足以证明其已按约提前10天书面通知原告后才采取上述措施，且被告对于原告未能按期开业亦负有一定责任。故对于租赁合同无法继续履行，被告负有主要责任。
3、原告主张损失及款项的处理
关于装修及设备损失。原告提供的《专项审计报告》缺乏支付凭证等佐证，审计单位未至现场查看清点，从内容和形式上难以证明原告的主张数额；原告提供的《上海仙乐斯海港酒家装修工程结算审核报告》系复印件，缺乏合同、支付凭证等佐证，亦不能完全证明原告的主张数额；结合原告在2008年9月8日的民事诉状中主张的装修、设备损失为2,800万元，其现在主张5,100万元的损失缺乏依据。原告提出对其装修工程进行委托审价等申请，因被告已将该房屋出租给案外人多某，且双方均确认期间案外人进行过装修，故即使法院委托相关单位对原告的装修价值进行评估，亦难以客观公正地反映、还原原告装修的原貌及价值。综上，本院认为可综合原告租赁房屋后进行装修并购置设备确有投入、双方对于租赁合同无法继续履行应承担的责任、被告处置原告物品并将房屋连同装修出租给案外人、原告就同一损失在前后主张中存在金额差异等一系列因素，酌情确定被告赔偿原告装修及设备损失1,700万元。
关于餐饮原料损失及利润损失。对于餐饮原料损失，原告虽未提供有效证据，但结合被告自认曾将一些不易保存的物品进行处理，以及双方对于租赁合同无法继续履行各自应承担的责任，酌定被告赔偿原告餐饮原料损失50万元。关于经营利润损失，因原告未提供任何证据，且餐饮行业盈利与亏损风险并存，故对原告要求赔偿利润损失的诉讼请求不予支持。
关于租赁保证金120万元。租赁合同约定被告有权以该款抵扣因原告违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失。现被告主张在本案中一并处理租金的问题，有利于纠纷的解决。关于原告应付租金数额，根据查明的事实，原告营业时间为2003年9月8日至2004年2月18日，本院综合原告使某房屋时间、原告实际经营状况、租赁合同无法履行的责任等因素，酌情以上述时间段的租金数额2,053,440元作为原告应支付的租金数额。扣除原告已支付的租金585,020元及保证金120万元后，原告还应支付被告租金268,420元，该款项可在被告赔偿原告的1,700万元损失中抵扣。原告要求被告返还租赁保证金并支付利息，本院不予采纳。被告认为应以仲裁裁决书确认的租金数额为准，缺乏依据。考虑到原告欠付部分租金系事出有因，故被告主张相关租金的利息，本院不予支持。
关于装修保证金154,492.20元。租赁合同附表五约定装修工程竣工后清场且未造成该大厦任何破坏，则物业管理处验收后三十天内无息退还装修保证金。故被告应返还上述费用。至于附表五下方的约定，并不构成被告没收装修保证金的依据，被告的该节理由不能成立。关于装修保证金利息，鉴于被告未按约返还上述款项构成违约，且双方自2003年至今一直处于纠纷阶段，故原告主张上述利息于法有据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第五款，《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海仙乐斯房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海仙乐斯海港酒家有限公司装修及设备损失人民币16,731,580元；
二、被告上海仙乐斯房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海仙乐斯海港酒家有限公司餐饮原料损失人民币50万元；
三、被告上海仙乐斯房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内，返还原告上海仙乐斯海港酒家有限公司装修保证金人民币154,492.20元；
四、被告上海仙乐斯房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付原告上海仙乐斯海港酒家有限公司装修保证金利息(以人民币154,492.20元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2004年2月19日起计算至实际返还之日止)；
五、对原告上海仙乐斯海港酒家有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币388,572.46元，由原告上海仙乐斯海港酒家有限公司负担人民币288,572.46元，由被告上海仙乐斯房地产有限公司负担人民币100,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 王 伟
人民陪审员 吴妮娜
二○一四年四月二十二日
书 记 员 何 倩