二手房交易常见纠纷处置（卖方篇下）
□杨波常敬泉
（接上期）
三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和本市“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。
■律师观点：目前我国的法律、行政法规并未明文禁止预售商品房再行转让。 《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》中规定：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”。这里所限制的是当事人在取得房地产权证之前的再转让行为，即买方可能要承担实际无法取得房屋登记产权的风险；但并不影响房屋买卖合同的效力。
卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题：
第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。 《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。
第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。
由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。
四、因房价上涨，卖方反悔毁约。
房价因素是二手房纠纷发生的主要原因，司法实践中经常会碰到房价上涨，卖方不愿意再履行房屋买卖合同，千方百计解除合同的情景；而买方则坚决要求继续履行合同。甚至还有的房屋已经交易了若干年，卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同，从而导致纠纷发生。
■律师观点：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。
无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是《合同法》赋予守约方的权利。按照法院判例，一般会判令双方继续履行房屋买卖合同，办理该房屋的过户手续。
五、中介公司没有及时向卖方转缴定金或者由中介公司暂保管定金约定不明，导致卖方要求确定合同无效。二手房交易往往是通过中介公司牵线搭桥完成的，买方缴付定金的行为，一般是先缴给中介公司，然后由中介公司转缴给卖方，或者卖方委托中介公司暂保管，买卖双方在签订正式房屋买卖合同时才碰面。因此，如果中介公司操作不规范，就可能让卖方的解约找到借口。
■律师观点：由于定金合同必须缴付定金方才生效，而本市的交易习惯是，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方；卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。 （作者为上海市德尚律师事务所律师）（未完待续）
