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国有土地转让的注意事项

编辑:上海律师 来源:上海法律网 点击进入:法律咨询热线

  1、必要的权属调查和资信能力调查。
 
  转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
 
  转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
 
  2、有关评估事宜咨询。
 
  根据法律规定,国家控制国有土地转让价格,转让价格过低时,国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
 
  3、有关税费负担的咨询
 
  转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。
 
  4、关于国有土地使用权转让担保问题。
 
  拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
 
  国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。
 
  5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。
 
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。
 
  6、土地用途及相关用地条件的变更
 
  国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
 
  7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。
 
  根据有关法律规定,国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让,故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中,多以转让房地产为名转让国有土地使用权,地上的建筑物价值相对较小,于土地而言不大,并不重视。


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