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估价实例

编辑:房产律师 来源:上海法律网 点击进入:法律咨询热线

估价实例  

案例一
案例背景:××区二级旧里非上市的公有住房,二层,朝东一间,使用面积18m2;朝西一间,使用面积10m2;厨房间三户公用,无卫生。进行房屋拆迁估价。
1、单位基准价格的确定
按照居住房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋。运用市场比较法对该房屋进行评估,确定二层楼旧里房屋的一层、主卧室朝南一间的基准价格为2900元/m2。
2、确定层次、朝向、其他因素的修正因素和评估单价
主卧室一间朝东、朝向修正系数为-2%;评估对象位于两层,层次修正系数为4%;经现场踏勘,考虑采光、通风条件较差,确定其他因素修正系数为-2%。
评估单价=基准价格×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=2900×(1-2%)×(1+4%)×(1-2%)=2896.57元/m2
3、建筑面积的换算
建筑面积=使用面积×换算系数=(18+10)×1.54=43.12m2说明:根据上海市房屋土地资源管理局的有关规定,二级旧里住宅换算系数为1.54。
4、房屋的评估价格
房屋评估价格=建筑面积×单价=43.12×2896.57=124900元
5、补偿单价的确定
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定,该区域的最低补偿单价为3150元/m2,补贴系数为35%。市场评估单价低于最低补偿单价,补偿价格的计算公式为:
补偿单价=最低补偿单价×(1+补贴系数)=3150×(1+35%)=4252.50元/m2
6、拆迁补偿总额
拆迁补偿总额=建筑面积×补偿单价=43.12×4252.50=183368
7、公房承租人的拆迁补偿总额=拆迁补偿总额×80%=183368×80%=146694元
案例二
案例背景:××区14层高层新工房,委估对象为12层三室户,两间卧室朝南,建筑面积106m2,产权房。进行房屋拆迁补偿估价。
1、单位基准价格的确定
按照居住房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素,在同一房屋类别内确定典型房屋。运用市场比较法对该房屋进行评估,确定基准价格为3900元/m2。
2、确定层次、朝向、其他因素的修正因素和评估单价
卧室两间朝南,朝向修正系数为1%;评估对象位于12层,层次修正系数为4%;经现场踏勘,考虑采光、通风条件较好,确定其他因素修正系数为3%。
评估单价=基准价格×(1+朝向修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+其他因素修正系数)=3900×(1+2%)×(1+4%)×(1+3%)=4261.23元/m2
3、房屋的评估价格
房屋评估价格=建筑面积×评估单价=106×4261.23=451691元
4、补偿单价的确定
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定,该区域的最低补偿单价为3150元/m2,补贴系数为35%。市场评估单价高于最低补偿单价,补偿价格的计算公式为:
补偿单价=评估单价+(最低补偿单价×2-评估单价)×补贴系数=4261.23+(3150×2-4261.23)×35%=4974.80元/m2
5、产权房拆迁补偿总额
拆迁补偿总额=建筑面积×补偿单价=106×4974.80=527329元



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