消防验收规则，如何影响商品房交付？
编辑：王恺杰（某房企华中区… 来源：高杉LEGAL 点击进入：法律咨询热线
商品房交付，是地产行业中的一项重要环节，指向商品房买卖合同中出卖人主给付义务的履行。对商品房交付的关注，地产公司多侧重于建设工程施工质量及进度的把控，以确保工期的按时完成。但通过对若干典型案件的观察，可以发现，在部分涉及商品房交付的纠纷中，双方的争议焦点往往集中在消防验收对商品房交付的影响上；如涉案商品房的消防验收确有瑕疵，则地产公司在此种情形下亦存在承担违约赔偿或其他责任的败诉风险。
据此，本文拟对商品房消防验收法律规则进行梳理，结合相关裁判案例，分析现行规则下消防验收对商品房交付的影响，以期能够为完善商品房交付环节的合规管理提供些许参考。
一、商品房消防验收的法律规则变迁
（一）商品房消防验收的现行规则
1.建设工程消防验收、消防备案抽查的双轨制
《消防法》（2021）第十三条确定了建设工程消防验收、消防备案抽查的双轨制，即适用消防验收的建设工程限于明确规定的范围；其他建设工程仅须在竣工验收后进行备案，并由主管部门抽查。有关消防验收、备案、抽查的具体办法，根据《消防法》（2021）第十四条，应由国务院住房和城乡建设主管部门规定。
2.符合特定情形下的商品房，须适用消防验收制度
根据《消防法》的前述授权，2020年6月1日起施行的《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十六条，规定了对特殊建设工程实行消防验收制度，申请消防验收的时间节点是在竣工验收后。而根据该暂行规定第十四条对特殊建设工程的列举式规定，在排除体育场馆、车站机场、大型电力工程、国家机关办公楼等公益性质或特殊用途的建筑类型之后，可能落入特殊建设工程范围内、从而须适用消防验收制度的商品房，主要有：总建筑面积大于五百平方米的餐饮娱乐场所、国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑及“单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑”。
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014局部修订，2018年版）5.1.1条的定义，一类高层住宅建筑指建筑高度大于54米的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）。同时，根据该规范5.1.1条中的备注，宿舍、公寓等非住宅类居住建筑的防火要求，应符合该规范有关公共建筑的规定；裙房的防火要求应符合有关该规范有关高层民用建筑的规定。
据此，根据前述定义，可进一步明确，适用消防验收制度的商品房类型包括：总建筑面积大于五百平方米的餐饮娱乐功能的商品房；建筑高度大于54米的住宅类商品房；单体建筑面积大于四万平方米、建筑高度超过五十米的公寓、商业等非住宅类商品房。
前述情形之外的商品房，则只须适用消防备案抽查制度。
3.商品房消防验收构成竣工验收备案的前置条件
根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条，办理竣工验收备案时，须提交“法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”。据此，商品房的消防验收将构成竣工验收备案的前置条件。
（二）商品房消防验收法律规则的变迁过程
1.商品房消防验收法律规则的变迁情况，如下表所示：
2.消防验收职能部门的变化
以人大常委会2019年4月23日对《消防法》修改为标志，履行消防验收职责的主管部门发生了变化，此前是由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收，此后则变更为向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。
二、对商品房交付条件的理解
商品房这一概念往往依附在《商品房买卖合同》的语境下，据此，对商品房交付条件的理解，应首先从合同约定出发。同时，作为带有浓厚行政监管色彩的一项特殊商品、作为建设工程的最终成果，商品房又受到《建筑法》《建设工程质量管理条例》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》等法律法规、部门规章及规范性文件的监管，前述监管规则中亦存在对商品房交付条件的强制要求。从而，商品房交付条件受到私法和公法的双重影响，由此形成了商品房的约定交付条件和法定交付条件。
（一）商品房的约定交付条件
作为房地产开发企业的一项主给付义务，商品房交付条件属于《商品房买卖合同》的必备合同条款；而该合同条款的约定，在当地主管部门的政策要求和引导之下，又往往须遵循《商品房买卖合同示范文本》给出的既定框架。
主管部门先后发布过三个版本的《商品房买卖合同示范文本》，其中有关商品房交付条件的约定如下：
1995年版《商品房购销合同示范文本》第十一条约定的商品房交付条件为“经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准”。
2000年版《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）第八条允许当事人选择下列的1项或多项作为商品房交付条件，即“1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。
2014年版《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171）第九条规定，商品房交付条件的最低标准为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房产测绘报告”。
尽管已有示范文本的既定框架，但实践中，地产公司往往以补充协议的形式对交付条件另行约定。在不违反法律强制性规定的前提下，此时商品房的约定交付条件，应综合《商品房买卖合同》及其补充协议的约定予以判断。
（二）商品房的法定交付条件
前已述及，在当事人的私法自治范围（尽管此种自治是有限的，须受到示范文本的框定）之外，商品房亦须遵守公法上的监管规则，则这些监管规则中对交付条件的要求，将构成商品房的法定交付条件。
《建筑法》（2019）第六十一条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产管理法》第二十七条第2款亦有类似表述。根据现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，此处规定的竣工验收应指建设单位组织，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加的建设工程质量竣工验收。据此，竣工验收合格即构成商品房交付的法定条件。
三、消防验收对商品房交付的影响
（一）概述
以消防验收作为商品房约定交付条件，属当事人的权利，自无不可。此种情况下，未经消防验收通过，将无法构成有效的交付。有疑问的是，消防验收是否构成商品房的法定交付条件？如前所述，因《建筑法》等明确规定，非经验收合格不得交付使用，故竣工验收合格构成商品房交付的法定条件。但《消防法》（2021）第十三条亦有规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。据此，消防验收是否也会影响商品房的交付使用，从而同样构成商品房交付的法定条件？
（二）对法院裁判观点的整理
1.认定消防验收不构成商品房法定交付条件的裁判观点
【案例1】：桂绍荣与陕西华宇实业有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书，（2015）陕民提字第00019号
陕西省人民检察院抗诉认为，原审适用法律错误。理由：根据新《消防法》…规定，华宇·蓝郡属于新《消防法》规定的“其他特殊建设工程”，应当进行消防验收。由于涉案房屋未在约定的交房日期前进行消防验收，华宇公司构成违约。
陕西高院再审认为，本案争议的焦点是消防验收是不是交付涉案商品房的条件，桂绍荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。陕西高院认为，本案是商品房买卖纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据…关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格”。…因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂绍荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。
【案例2】：万霞玲、陈敏坚等与巴州天源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书、再审审查与审判监督民事裁定书，（2016）新民终44号、(2017)最高法民申1365号
二审新疆高院认为，本案的争议焦点为：（一）涉案房屋未消防验收合格等事由是否构成涉案《商品房预售合同》解除条件；…从《消防法》第五十八条规定来看，并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定（即：责令停止使用并处罚款）；况且，该条规定属于管理性规范，不属于效力性规范，并不影响涉案《商品房预售合同》的法律效力，故该条规定不能成为万霞玲等4人拒绝接收涉案房屋的理由。
最高院认为，根据相关法律规定，“未经消防验收合格”不是买受人行使合同解除权的法定情形，二审法院认定本案不属于法定解除合同的情形，亦无不当。
【案例3】：纪芳、开封市锦诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2020）豫民申1741号
河南高院审查认为，涉案房屋于2017年8月22日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件，…。纪芳再审申请称涉案房屋没有经消防验收不具备交房条件，原审按验收时间计算锦诚公司逾期交房违约金不当。本院认为，虽然《中华人民共和国消防法》规定必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。但涉案合同约定的经相关部门经验收合格系交房条件，而不是入住条件，是否经消防验收不是双方合同约定的交房条件，因此，纪芳再审申请称涉案房屋未经消防验收不具备交房条件的理由不能成立，本院不予采信。
【案例4】：利川市中泰置业有限公司、卢建斌商品房销售合同纠纷再审民事判决书，(2019)鄂28民再24号
恩施中院认为，本案的争议焦点是一类高层住宅建筑的交付，是否以消防验收合格为必备条件。《消防法》及公安部出台的相关规范性文件虽然规定一类高层住宅建筑必须经过消防验收，未经消防验收或消防验收不合格的，不得交付使用。但上述规定系管理性规范，并不必然成为民事合同中开发商应尽的合同义务。判断开发商交付房屋是否构成违约仍应以合同约定为依据。…当事人双方在合同中没有对案涉商品房必须经过消防验收方能交付作出特别约定。案涉商品房在交付时消防工程已竣工，虽未经消防验收,但并不影响买受人的正常使用。
2.认定消防验收构成商品房法定交付条件的裁判观点
【案例5】：谢厚靖、黄洁群商品房预售合同纠纷再审民事判决书，(2019)粤民再114号
广东高院再审认为…出卖人交付的商品房应符合基本的安全条件和居住要求。按照消防法（2008年修订）第十一条、第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。对未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽案涉3号楼于2014年7月25日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收（以下简称五方验收）合格，但至2015年1月21日才通过消防验收，2015年1月23日才取得竣工验收备案。此时，案涉商品房才符合交付条件。二审判决认定案涉商品房经五方验收即已符合交付条件错误。
【案例6】：延边仁和集团房地产开发有限公司与陈秀杰等房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书，(2021)吉民申687号
吉林高院经审查认为…《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案案涉房屋按照法律规定应当进行消防验收，但仁和地产公司作为商品房开发企业至今未完成消防验收，向购房者交付的商品房不具备法律规定的商品房交付条件，应承担责任。故陈秀杰、张宗文、陈秀芬诉请不能使用房屋的租金损失应予支持。
【案例7】：张银录、甘肃空港房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2019）甘01民终4299号
兰州中院认为，依据《消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。该规定是对建设工程消防验收的强制性规定。甘肃空港公司作为涉案楼盘的开发商，对开发的房屋负有法定申报消防验收并交付验收合格房屋的义务。甘肃空港公司在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为构成违约。
【案例8】：沈阳荣盛新地标房地产开发有限公司、刘钢房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，(2021)辽01民终9789号
一审法院认为…被告已于2016年6月30日取得五方验收单，故被告应于2016年7月15日前向原告交付案涉房屋，但根据《消防法》第十三条之规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。截至2016年7月15日，案涉房屋未经消防验收合格，不符合法定房屋交付条件。
二审法院沈阳中院认为…对于一审判决认定案涉房屋应符合约定及法定交付条件，根据我国《消防法》第十三条规定，应以通过消防验收时间认定房屋具备交付条件的观点。被上诉人以上诉人违约为由主张支付逾期交房违约金，故应以合同约定作为判定违约的依据，在房屋符合约定交付条件的情况下，被上诉人应当接收房屋。如果被上诉人接收房屋后，因消防问题造成房屋无法经营使用等情形，可依据具体情况另行要求上诉人承担相应的责任。
（三）对法院裁判观点的分析
1.认定消防验收不构成商品房法定交付条件的裁判观点
认定消防验收不构成商品房法定交付条件的裁判案例，其裁判思路基本一致，即认定《消防法》中有关“未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，属管理性规范，不应作为民事合同的履约依据或义务，典型者如案例1陕西高院、案例2新疆高院、案例4恩施中院的认定。同时，在案例2中，新疆高院、最高院进一步认定，消防验收不合格，不能作为商品房买卖合同的法定解除条件。
案例1陕西高院主审法官在其撰写的案例评述中，具体阐述了其认定《消防法》相关规定属管理性规范的推理过程，即认为，“对未经消防验收即投入使用的法律后果，《消防法》第五十八条规定的是，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。由此可见，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同”。
但笔者认为，前述《消防法》第五十八条规定的法律后果，除罚款外亦规定有“责令停止使用”，这一后果将在实质上导致商品房无法使用，即使其属于公法上的责任，也将导致商品房买卖合同的目的无法实现，从而应认定此时出卖人的交付义务并未完全履行。
2.认定消防验收构成商品房法定交付条件的裁判观点
案例5中广东高院援引《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》，认定竣工验收备案是商品房法定交付条件，其中自然包括消防验收通过的要求。这一裁判观点实际上与广东高院的司法指导性文件的规定一致，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（已于2021年1月1日废止）第三十条规定，“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定”。
其余支持消防验收构成商品房法定交付条件的裁判观点，其遵循的思路是，认为《消防法》的相关规定构成强制性规定，系房地产开发企业的法定义务，违反亦须承担违约责任。但也应当看到，案例8中，沈阳中院虽认可了消防验收构成商品房法定交付条件的观点，但认为应以合同约定作为判断违约的依据，从而对消防验收不合格情况下的逾期交房违约金不予支持。
四、结语
以八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）为代表，地产公司近期又面临着政府新一轮的监管调整。在前述监管政策收紧的背景下，商品房消防验收可能带来的合规风险，也需要地产公司引起充分关注，并适时采取必要的合规安排。结合前述法律规则、裁判观点的梳理，在商品房消防验收的问题上，地产公司或可考虑如下应对策略：
1.现行有效的示范合同文本已明确要求商品房交付条件的最低标准为“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，考虑到竣工验收备案的必备条件之一是取得消防验收合格文件，则按此标准，消防验收已成为商品房交付的隐含前提。地产公司在前期施工过程中应强化对消防标准的落实与执行，避免因消防问题影响竣工验收备案的办理进度。
2.从客诉角度出发，可在《商品房买卖合同》补充协议中，明确注明商品房适用的是消防验收还是消防备案抽查制度，以免因业主对消防验收规定的误读引发投诉或争议。
3.从前文裁判案例的梳理情况来看，消防验收是否构成商品房交付的法定条件，各地法院对此的裁判观点不一。尽管笔者个人观点倾向于认为消防验收构成商品房交付的法定条件，但最高院目前并未对这一问题发布指导性案例或司法解释，缺乏明确、普适的裁判规则。在此背景下，地产公司各区域、城市公司在应对此类纠纷时，建议仍可针对性地检索所在地域的法院裁判观点；如经检索未能发现当地法院的裁判观点或裁判观点不统一，建议宜从严把握，将消防验收作为商品房交付的法定条件，并以此为前提构建诉讼策略。
4.同时也应注意，消防验收不合格并非法定解除条件，应特别注意审查买受人以此为由提出的解除申请，维护地产公司的合法权益。