汪旺军律师谈有关疫情期间经营性用房租赁及减租的法律要点
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近期，全国疫情虽有好转的迹象，但仍处于严防之中，隔离管控的措施仍在实行。与此同，承租房屋用于生产经营的企业普遍受到疫情或疫情防控措施影响，不少企业出现经营困难。对于这种情况，国家个各地政府也都出具了相应的减免租金的一些办法以及就涉疫情合同处理的相关指导意见。
1、疫情或者疫情管控措施是否属于不可抗力？
根据民法典有关规定，参考《上海高院系列问答三（2022年修订版）》，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。
2、依据不可抗力规则，租赁合同双方能否主张免除责任？
在租赁合同关系中，出租人和承租人履行的主要义务是不同的，出租人履行的主要义务是提供可供适用的房租，承租人履行的义务是支付相应的租金。因此，对于承租人来说，支付支付租金之金钱债务的履行一般难以被认定为受重大影响，因此，承租人不支付租金或迟延支付租金产生的违约责任一般难以通过不可抗力规则来免责。
不过，鉴于疫情期间防控措施，导致众多企业无法正常经营，作为承租人来说，可能会面临资金周转困难，甚至资金链断裂的影响等，在这种情形下，承租人无能力支付相应的租金时，司法机关也应当予以酌情考虑对承租人是否适用不可抗力的规则。
3、疫情期间，经营性用房出租人能否以承租人迟延支付租金为由单方解除租赁合同？
根据《2020年最高院指导意见（二）》第5条第1款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
结合最高院有关工作会议纪要对当事人行使约定解除权持严格适用的立场，要求审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。该意见使法院在约定解除权行使上，趋向于以合同目的能否实现为基础的法定解除权行使。而受疫情或者疫情防控措施影响，承租人未支付或迟延支付租金，即使可能构成违约，其违约程度也比较轻微，更无主观违约故意，因此最高院和上海高院在有关疫情的相关指导意见或问答中，均已明确出租人以承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任的，不予支持。
4、经营性用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
承租国有房屋从事生产经营的小微企业、个体工商户，可按照国家和上海市有关政策要求免除一定租金，其中上海市层面已明确全部可以免除2022年6个月租金，国家层面是2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。如出租人不同意按政策免除，承租人通过诉讼或仲裁方式请求免除，一般也能得到支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。