上海万盛房地产发展有限公司与****妹、李洁买卖合同纠纷案
编辑：吴玲 来源：上海市第二中级人民法院 点击进入：法律咨询热线
上海万盛房地产发展有限公司与****妹、李洁买卖合同纠纷案
——出售合同对预售合同内容已做变更，房产商未履行应承担违约责任
【案情简介】
上诉人（原审被告）：上海万盛房地产发展有限公司
被上诉人（原审原告）：****妹
被上诉人（原审原告）：李洁
原告****妹、李洁为与被告上海万盛房地产发展有限公司买卖合同纠纷，向原审法院提起诉讼。
原告****妹、李洁诉称：****妹与上海万盛房地产发展有限公司于1998年3月签订《上海市内销商品房预售合同》，购买商品房一套，合同约定最晚交房日期为1998年9月30日。2000年8月19日，****妹、李洁就上述房屋又与上海万盛房地产发展有限公司签订了《上海市商品房出售合同》，双方重新确认了交房日期和交房的标准。现****妹、李洁已于1998年10月6日付清房款，按出售合同的约定，上海万盛房地产发展有限公司应在15日内将已经取得大产证的符合出售合同约定交付条件的房屋交付给****妹、李洁，但上海万盛房地产发展有限公司直至2001年6月8日才符合交房条件，其行为已构成违约，应按出售合同约定的日万分之二的标准支付1998年10月21日至2001年6月7日的逾期交房利息62，735.20元。
被告上海万盛房地产发展有限公司辩称：其与****妹签订《上海市内销商品房销售合同》后已按销售合同的约定履行了交房义务。2000年8月19日双方签订的《上海市商品房出售合同》只是为了协助****妹、李洁办理小产证，其中的内容并非上海万盛房地产发展有限公司的真实意思表示，不具备实质内容。****妹、李洁从未主张过逾期交房利息，现已超过诉讼时效，故不同意****妹、李洁的诉讼请求。
原审法院经审理查明：****妹与李洁系母女关系。1998年3月****妹与上海万盛房地产发展有限公司签订《上海市内销商品房预售合同》，合同明确****妹向上海万盛房地产发展有限公司购买商品房一套，房屋建筑面积为91.41平方米，每平方米建筑面积单价为4，380元，总房价款暂定为40，0376元。上海万盛房地产发展有限公司定于1998年6月30日前将房屋交付给****妹。除特殊情况外，上海万盛房地产发展有限公司如未在合同规定的期限内将该物业交付给****妹使用，****妹有权按已交付的售价款向上海万盛房地产发展有限公司追索违约利息，违约利息按合同规定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利率计算。若逾期超过九十天，则视为上海万盛房地产发展有限公司不履行本合同，上海万盛房地产发展有限公司同意****妹有权按照双方订立的补充条款第二条约定追索上海万盛房地产发展有限公司的违约责任。补充条款第二条约定****妹对上海万盛房地产发展有限公司之交房日期充分谅解，本合同预定交房期限为1998年6月30日，如因不可抗力等因素而延期，交房最晚将延长至1998年9月30日，届时如不能交房，则上海万盛房地产发展有限公司自1998年10月1起向****妹赔偿延期交房的利息。利息按每日万分之五计算。双方在签订出售合同后七天内对该物业进行验收交接。双方交接钥匙并签署房屋交接单，即视为该物业已正式交付。合同对付款方式等进行了约定。合同签订后未登记备案。****妹按约定的付款方式支付房款，1998年7月30日上海万盛房地产发展有限公司将房屋交付****妹使用，1998年10月6日****妹付清全部房款。1999年9月30日上海万盛房地产发展有限公司与****妹签订《协议书》，承诺在1999年12月31日前办好蓝印户口。2000年8月19日上海万盛房地产发展有限公司与****妹、李洁就上述房屋签订《上海市内销商品房出售合同》，合同明确****妹、李洁购买系争房屋，总房价款为322，677元，****妹、李洁已按预售合同付清房款。上海万盛房地产发展有限公司在收到****妹、李洁全部房价款之日起十五天内向****妹、李洁交付房屋，该房屋的交付标志为完成初始登记、取得大产证。除不可抗力外，上海万盛房地产发展有限公司如未在合同约定的期限内将该房屋交付****妹、李洁使用，应当向****妹、李洁支付违约金，违约金按****妹、李洁已经支付的房价款的日万分之二计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过九十天，****妹、李洁有权选择下列第二种方案追究上海万盛房地产发展有限公司责任。第二种方案明确上海万盛房地产发展有限公司自逾期之日起按已收房款的日万分之二向****妹、李洁支付逾期利息，合同继续履行。
原审法院另查明：****妹与上海万盛房地产发展有限公司订立预售合同时双方即约定实际房价款为322，677元，因****妹需要办理蓝印户口，即在预售合同上将房价款约定为400，376元。上海万盛房地产发展有限公司于1997年9月30日取得上述房屋的预售许可证，于1999年4月29日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，于2001年6月8日取得《上海市房地产权证》。
原审法院经审理认为：****妹与上海万盛房地产发展有限公司订立的预售合同及****妹、李洁与上海万盛房地产发展有限公司订立的出售合同均合法有效，出售合同对预售合同约定的交房时间、房屋交付的标志及违约责任的承担等内容进行了变更，双方应按变更后的约定进行履行。现上海万盛房地产发展有限公司称该出售合同的订立只为办理小产证，非其真实意思表示，但上海万盛房地产发展有限公司在出售合同上盖章的行为应视为其对合同内容确认，应承担相应的法律责任。****妹、李洁要求上海万盛房地产发展有限公司按照出售合同的约定承担法律责任应予支持。上海万盛房地产发展有限公司提出****妹、李洁主张逾期交房利息已超过诉讼时效，因 2000年8月双方订立的出售合同对上海万盛房地产发展有限公司应承担的违约责任进行了重新确认，时效应当重新计算，故****妹、李洁主张权利并未超过诉讼时效。据此，法院判决：上海万盛房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内按已收房款322，677元的日万分之二支付****妹、李洁自1998年10月22日至2001年6月8日的逾期交房利息。
判决后，上海万盛房地产发展有限公司不服，上诉称：双方在签订预售合同四年之后再签订一份出售合同完全是为了办理相关手续的需要，其内容并无实际意义，并且上海万盛房地产发展有限公司对出售合同内容存在重大误解，故应当依法撤销。****妹、李洁自1998年10月1日即应主张权利，现其向法院起诉时已超过两年诉讼时效，故不应支持其诉请。因此请求法院改判驳回****妹、李洁原审中的诉讼请求。
****妹、李洁辩称：上海万盛房地产发展有限公司违反出售合同，理应承担违约责任。原审法院对事实认定无误、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审法院经审理查明：原审法院查明的事实无误。
二审法院经审理认为：****妹与上海万盛房地产发展有限公司订立的《上海市内销商品房预售合同》及****妹、李洁与上海万盛房地产发展有限公司订立的《上海市内销商品房出售合同》均为双方真实意思表示，合法有效。与预售合同相比，出售合同明确了房屋交付的标志为完成初始登记、取得大产证，明确了交房时间为上海万盛房地产发展有限公司收到****妹、李洁全部房价款之日起十五天内，并将原约定的每日按已付房价款的万分之五计算逾期交房利息修改为按照日万分之二计算违约金。由此可见，双方在出售合同中对逾期交房的违约责任进行了明确约定，故出售合同对双方都具有法律约束力。上海万盛房地产发展有限公司称出售合同系为其他目的而订立，并非其真实意思表示，但并未提供证据加以证明，对其主张不予采信。上海万盛房地产发展有限公司称出售合同的内容存在重大误解，但其未证明上海万盛房地产发展有限公司基于何种错误认识而做出了错误的意思表示，仅因出售合同明确了上海万盛房地产发展有限公司的违约责任而推论上海万盛房地产发展有限公司订立出售合同为重大误解，亦不能予以采信。因出售合同对双方的权利义务进行了重新确认，故造成诉讼时效的重新计算，****妹、李洁依据出售合同向法院起诉时并未超过诉讼时效期间，原审法院判决上海万盛房地产发展有限公司向****妹、李洁支付逾期交房利息无误。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
【评析】
本案是一起购房者与开发商签订预售合同后又重新签订出售合同，使得开发商所承担的逾期交房违约责任因此发生变化而涉讼的案件。其中涉及的主要问题包括商品房预售合同的性质、特征及合同变更的法律效力。
一、 商品房预售合同的性质和特征
商品房预售合同是商品房买卖中最为常见的合同形式之一，商品房预售合同除了具有一般买卖合同的特征之外，也具有其独有的特性:一是标的物的非现实性，即预售人与预购人在签订商品房预售合同时合同的标的物尚不存在，预售人一方按照约定将在未来交付房屋，预购人一方则预付房款。这种方式是一般的买卖合同所不具备的；二是销售条件的非任意性，即商品房预售合同签订时，预售人应当已取得有关政府部门的预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售合同签订后，应当到有关政府部门申请预售登记，否则，预购人的预购没有经过公示，对外不能具有优先请求权。关于申请预售登记的主体，《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》都规定由预售人申请预售登记，但自2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》规定可以由预购双方共同申请登记，当一方不申请时，另一方当事人也可单方申请登记。即商品房预售合同的预购方，也可申请商品房预售合同的登记，以保障自己的权利。
由于商品房预售合同本身的性质为买卖合同，因此当商品房预售合同约定的内容得到履行时，预购人即可得到所购房屋的产权。有些人认为，签订商品房预售合同的双方必须重新签订房屋出售合同才予以办理房屋产权的过户，这一观点不正确。签订商品房预售合同的双方因为某种原因，在签订了商品房预售合同之后又签订了内容基本相同的商品房出售合同，对于这一行为应如何认定正是本案所涉及的关键问题。通常，预售合同与出售合同所约定的内容是一致的，即对同一个标的—特定房屋及土地使用权的买卖，所不同的仅是预售合同签订时尚不存在的标的在出售合同签订时已实际存在。预售合同关于标的、价款等主要条款的约定，在出售合同中并没有大的改变。针对同一房屋的预售合同与出售合同实际上是一份房屋买卖合同，只是分两次确定了该买卖合同的内容。因此，如果出售合同与预售合同的内容完全同一，则为合同的重新确认；如果出售合同在预售合同的基础上稍有改动，则是一种变更合同的行为。
二、 合同内容变更后产生的效力
合同的订立，是签订合同双方协商一致的结果，目的是在合同各方当事人之间产生设立、变更、终止某种民事权利义务关系的效果。合同一旦有效成立，对双方即产生约束力，要求双方按照约定履行。但如果双方经过重新协商，能够达成一致意见，亦可以就原先所确定的合同内容进行修改或者补充，这就是一般意义上所谓合同的变更。
合同的变更有两种情况:一种情况为双方协商一致变更合同，另一种情况为依照法律的规定而使一方单方面享有变更合同的权利。后者为特殊情况，例如存在重大误解或者显失公平时，而且后一种合同变更的情形需要经过诉讼或仲裁程序才能发生变更合同的效果。本案不属于这种情形，因此在讨论本案时所指的合同的变更仅为第一种情形，即双方协商一致变更合同。
合同的变更应当经合同当事人协商一致，在原来合同的基础上达成新的协议。如果不能协商一致，则不能达到合同变更的效果。如果双方协商一致变更合同，但就如何变更未能达成合意，或者双方协商变更的内容约定并不明确，则视为合同原来的内容没有被变更。合同的变更，应该是对原来合同的局部内容进行修改或者补充，如果对合同的绝大部分内容、实质性内容进行了变更，则为合同的解除和新合同的签订，而不是合同的变更。
本案中双方当事人订立的出售合同对原先订立的预售合同进行了变更，包括对交房条件进一步明确、减轻了逾期交房的违约责任等。如无相反证据，应当将签订在后的出售合同认定为双方协商一致的真实意思表示。更改后的合同条款对当事人都具有约束力，双方应当按约履行。上海万盛房地产发展有限公司称在后的出售合同仅为办理手续所签订，并非双方真实意思表示，但无证据证明这一主张，对方当事人也不认可这一说法，故出售合同的效力得到了法院的确认。另外由于出售合同重新确立了合同内容，本案的诉讼时效也依照法律规定发生了中断，自出售合同签订时重新起算两年的诉讼时效期间。由于有出售合同所确立的内容作为合同依据，预购人又在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，故****妹、李洁要求按照出售合同约定的违约责任追究房产商的责任，最终得到了法律的支持。