未通过居间活动促成交易 不得要求支付报酬
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摘要：居间合同是有偿合同，居间人为委托人提供订立合同的机会，促成合同订立后获得报酬。居间人要获得报酬应满足三个条件：1、履行了居间义务；2、交易合同最后达成；3、居间行为是合同达成的重要原因。
【基本案情】
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
被告姜振中
2003年7月6日，原告（乙方、受托方）与被告姜振中（甲方、委托方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定：甲方授权乙方介绍甲方购买或租用下列或同类型之物业，甲方承诺甲方（或甲方之亲属、授权人、代理人）成功地购入或租用所介绍之物业，需支付乙方相等于1.5%楼价或半个月租金作为佣金。支付时间为双方正式签署买卖合约或租约日。甲方承诺不会再直接或间接与该物业之业主联系，并同意即使以上物业最后由甲方之亲属、授权人、委托人或代理人购入或租赁，甲方仍须付与乙方上述之佣金。3．甲方将在购买或租赁该物业前作实地视察直至自认满意为止。乙方尽全力提供关于该物业的资料，但对所提供之资料，只作参考用途。所介绍之物业项目有，南山区蔚蓝海岸B19-9G，南山区蔚蓝海岸B21-17A。
2003年7月8日，小野明（卖方、甲方）与深圳市中联房地产企业发展有限公司（经纪方，以下称中联公司）、被告（买方、乙方）签订中联公司房地产买卖预约（居间）合同，该合同约定，卖方小野明向买方姜振中出让南山区蔚蓝海岸B19-9G物业，该物业成交价为人民币875000元。
2003年8月1日；转让方权利人小野明与受让方权利人姜振中在深圳市规划国土局办理了房屋产权转移登记手续，登记内容为：登记房产南山区蔚蓝海岸B19-9G,核准日期，2003年8月1日；转让方权利人，小野明；受让方权利人，姜振中；登记价人民币834864元。
受让方权利人姜振中从转让方权利人小野明买人南山区蔚蓝海岸B19-9G房产，并没有通过原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司向南山区人民法院诉称：2003年7月，被告因有意购买深圳市南山区蔚蓝海岸二期19栋9G单位的房屋，委托原告为其寻房，双方并于7月6日正式签订了一份房屋《房屋买卖居间合同》，且对上述介绍物业的事实进行了确认。协议书明确了佣金比例及支付方式，被告并承诺：“不会再直接或间接与该物业之业主联系，并同意即使以上物业最后由被告之亲属、授权人、委托人或代理人购入或租赁，被告仍须付与原告上述之佣金”。但是此后，被告却故意绕开原告，私下与业主小野明达成了房屋买卖交易，并已过户取得房地产证，而被告却对原告支付佣金的要求拒之不理。特向法院提起诉讼，原告请求判令：1．被告即时向原告支付佣金人民币26100元；2．被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，本来有意让原告做中介，介绍蔚蓝海岸的物业给我方购买。但双方签订协议后，原告既不能提供物业的有关资料给被告看，更未带被告去看楼，并超其权限一味跟被告就物业的价格费口舌，先说物业的成交价格要98万元，后又说要92万元。在被告认为该物业价格仍然过高，不同意该价格并要求原告介绍业主给被告认识，以便被告跟业主讲价的情况下，原告坚决拒绝了被告这一合理要求，完全背离了其作为中介的角色，在原告不履行协议的情况下，被告不得不走进原告附近的深圳市中联房地产企业发展有限公司，提出由其介绍蔚蓝海岸的物业给被告，深圳市中联房地产发展有限公司尽职尽责扮演了其作为中介的角色。根据其提供的《独家房屋买卖居间合同》，被告才知道业主并没有委托原告做卖房中介，而是独家委托深圳市中联房地产企业发展有限公司帮其卖房，在深圳市中联房地产企业发展有限公司帮助下，被告如愿购买了位于蔚蓝海岸的房屋，至于所购买房与原告拟介绍的房屋一致，则纯属巧合。答辩人认为不是故意绕开原告，私下与业主小野明达成房屋买卖交易，而是在原告不履行协议的情况下，通过其他中介公司达成房屋买卖交易，由于原告没有促成房屋买卖交易，因此，原告依法不能获得报酬。以上，有《房屋买卖居间合同》，产权资料电脑查询结果表，冯文象事实经过说明，授权委托书、委托书、房地产买卖预约（居间）合同、看楼书、双方当事人陈述、庭审笔录为证。
【审判】
南山区人民法院认为，原告与被告于2003年7月6日签订了一份《房屋买卖居间合同》后，被告未经过原告居间而与业主小野明达成了深圳市南山区蔚蓝海岸B19-9G的房屋交易。为此，原告向本院起诉，要求被告按照委托书的承诺支付佣金。被告认为，被告是在原告不履行协议的情况下，通过其他中介公司达成房屋买卖交易，由于原告没有促成房屋买卖交易，原告依法不能获得报酬。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”根据该法律规定，在原告未促成合同成立的情况下，原告向被告主张佣金与法律规定不符，该主张本院不予支持。原告并没有明确主张原告从事居间活动支出的必要费用，至于原告从事居间活动支出的必要费用，原告可以另行起诉主张。
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费人民币1054元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
一审宣判后，当事人没有上诉。
【评析】
居间合同的奇妙之处在于，一方面它是有偿的，从而与既可以是有偿也可以是无偿的委托合同有别，另一方面，居间人只有在委托人根据其提供的订立合同的机会或媒介服务订立合同之后才能获得报酬，因而也与行纪不同。正因如此，现实中，一些委托人往往利用居间合同的这一特点，在与相对人接触后即抛开居间人，私下订立合同，以逃避给付居间报酬的义务。为确保自身利益，居间人常常和委托人、相对人先行约定，若由于某一方当事人的原因，双方最终未能订立合同，则有过咎一方应当向居间人给付违约金，其数额大致相当于居间人在合同成立情况下所应得的报酬。
从本案事实来看，原告指责被告背着自己与相对人缔结房屋买卖合同，主张自己作为居间人应得的报酬。被告则提出，原告并没有依照约定履行居间义务，无权主张报酬。因此，乍看起来，本案属于与前述第一种情形的范畴，不过具体分析起来，却并非如此。
本案判决中，法院引用《合同法》第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动之处的必要费用”的规定，认为原告在未促成合同成立的情况下，向被告主张佣金与法律规定不符。就本案事实而言，这一判断是正确的，但给出的理由似乎过于简单。从第427条来看，居间人要取得报酬，应该满足三个条件：履行了居间义务；交易（合同）最后达成；居间人履行居间义务的行为是促成交易（合同）达成的重要原因。
本案中，《房屋买卖居间合同》中约定：“甲方授权乙方介绍甲方购买或租用下列或同类型之物业，甲方承诺甲方成功的购入或租用所介绍之物业，需支付……作为租金”，可见，双方通过约定，为居间人设定的义务不仅包括信息的互通，更有交易的达成。然而事实上，原告不但没有提供被告与业主小野明直接接洽的机会，还“一味跟被告就物业的价格费口舌”，显然，原告混淆了居间人和行纪人的法律角色。凭这一点就足以认定，其在履行居间义务方面存在重大瑕疵。况且，被告提交的证据也表明：被告之所以最后能与出卖人小野明订立买卖合同，并不是由于原告提供了信息，而是新的居间人——中联公司介入的结果。再有，由于出卖人小野明已经独家委托了深圳市中联房地产企业发展有限公司帮其卖房，从而也实质地排除了原告履行居间义务的可能。
综上可知，原告没有尽到居间人应尽的义务，未能促成房屋买卖，故无权要求获得居间报酬。