未尽妥善保管私章之责 同住人痛失居住屋继承权
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未尽妥善保管私章之责 同住人痛失居住屋继承权 2009.11.27 A09版：以案说法稿件来源:房地产时报 http://newspaper.jfdaily.com/fdcsb/page_9/200911/t20091127_809133.html □本报记者 陈云芳 2001年8月，晓莹 （系笔名）与外祖父、外祖母一起被拆迁安置在一处，其户口也落在此。 2007年6月上旬外祖父去世，在处理遗产时，晓莹突然发现自己曾居住的房屋已在2005年1月31日被小舅舅持有外祖父和她的印章与某区住房制度改革办公室签订了购房人为外祖父的 《上海市公有住房出售合同》，并于同年3月取得了产权证。面对这一结果，作为同住人的晓莹感到茫然。 某区197弄28号202室房屋系晓莹2001年8月和外公、外婆同住的房屋，她的户口也一直落在争议房屋内。 2005年1月外婆去世，该房屋同住人只有晓莹和外祖父两人。 2007年6月6日，外祖父去世。外祖父育有三儿一女。 4个子女因为继承发生争议，后通过房屋交易中心调查房屋产权信息，方才知道争议房屋产权已经于2005年3月被变更到外祖父一人名下；而在购买该公有住房时，没有人告知晓莹，也没有人和晓莹进行商议；购买完房屋也没有人告知她。晓莹称自己一直被蒙在鼓里。 原来在2005年1月外祖母去世后不到两周，晓莹的小舅舅到外祖父单位开了其工龄证明。同年1月31日，小舅舅持有外祖父与晓莹两人的印章与某区住房制度改革办公室签订了上述出售合同，并于2005年3月取得产权证。 该争议房屋现被3个舅舅出租，晓莹要求入住遭拒绝，也没有分得一分钱租金收入。 晓莹为了维护自己的合法权利向法院起诉，要求判令上述出售合同无效。 一、二审法院审理后均认为，依法成立的合同受法律保护。外祖父与晓莹将自己印章交给他人，委托其办理购买系争房屋产权的相关手续，这有 《职工家庭购买公有住房协议书》上所盖的印章予以证明。晓莹称该印章由小舅舅擅自取得并加盖，对此，晓莹未能举证，法院不予采信。 后又经市高院再审，维持一、二审结果。 晓莹对市高院审理结果不服，向一检院提起抗诉，最终也未获支持。 由于晓莹对被申诉人未经同意擅自加盖印章未能提供证据证实，因此根据法律规定，应当承担举证不利的后果。 ■律师意见： 上海市德尚律师事务所常敬泉律师认为，本案对于晓莹来说“亏”了。由于晓莹无法解释她的私章怎么出现在 《职工家庭购买公有住房协议书》上，她提出被申诉人其小舅舅未经她的同意擅自加盖印章，但她不能提供证据以证实，法院以印章系晓莹所有，据此推测经过其同意。即使晓莹根本就不知晓购房的事实，她一人也难以完全承担举证责任。这样，原来的房屋同住人就丧失了该居住屋的继承权。 按照 《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定： “房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理： （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。” 晓莹作为公有住房的唯一同住人，在外公死后，有权变更为承租人，依法享有拆迁补偿的权利，居住的权利，购买公有房屋变成产权房的权利以及对公有房屋享有处分 （包括出租、出售）的权利。 现在房屋变成遗产，房屋产权由法定继承人继承，继承人依法享有对房屋的使用、处分、收益的权利；晓莹作为同住人，只享有居住权；如该房屋出售，她仅享有补偿权。两者相比，若晓莹作为公有住房的唯一同住人，对系争房屋享有的权利相当于产权人的权利，而且不受任何限制。 此外，此案也反映了当时公房购房手续的不规范。公有住房出售单位仅作形式审查，根本不会要求所有同住人当面签字或者提供委托书。因此，本案值得所有同住人警惕，妥善保管好你的一切私人证件，包括身份证、私章！
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