房屋存在瑕疵能否要求退房
编辑：常敬泉律师 来源：房地产时报 点击进入：法律咨询热线
□常敬泉
案例：
王先生在出售二手房时，明知房屋可能存在渗漏水的情况，故意隐瞒不告；李先生晚上看房时，没能仔细验看，待签订房屋买卖合同后，到现场复看，发现房屋有大量渗漏水痕迹，遂以卖方欺诈为由要求对方退房，产生争议。
律师对策：
根据上海市高级人民法院的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。
对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。本案中，李先生在签订买卖合同时也曾到现场查看，现其以王先生在签订房屋买卖合同时故意隐瞒房屋质量瑕疵，民事欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同的主张因为其举证不能自然很难获得法院支持。
为了避免产生房屋买卖纠纷，律师建议买方在签订买卖合同前，除了一定要到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。同时要严把买卖合同关，其中最重要的是要在合同里面约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题该如何承担法律责任。
（作者系上海市德尚律师事务所律师）
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