上海市二中院关于房屋预售合同纠纷的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第823号
上诉人（原审原告）吴辉。
上诉人（原审原告）强伟群。
委托代理人吴辉。
被上诉人（原审被告）华润（上海）房地产开发有限公司。
法定代表人唐勇。
委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人吴辉、强伟群因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月11日，吴辉、强伟群与华润（上海）房地产开发有限公司（以下简称“华润公司”）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由华润公司（甲方）向吴辉、强伟群（乙方）出售上海市嘉定区陈翔公路XXXX弄《华润置地英苑》X号XX层XXXX室（以下简称“系争房屋”），该房屋暂测建筑面积为89.47平方米，其中套内建筑面积为69.09平方米，共用分摊建筑面积为20.38平方米，每平方米建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）21897元，总价款为XXXXXXX元（含附件三中装修、设备价格）。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括＋3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除合同。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同。合同第十一条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60日，乙方有权单方面解除合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方在甲方发出的《交付确认书》上签字。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。该合同补充条款一对合同正文第五条第2款补充如下：本合同所指“暂测面积”和“实测面积”均指该房屋的总建筑面积，包括共用部位分摊建筑面积（下称“共用面积”）和套内建筑面积（下称“套内面积”）。甲方同意按下列约定处理面积误差：1、当该房屋交付时实测共用面积与本合同约定的暂测共用面积有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%）的，则双方约定的合同转让总房价款不变。2、当该房屋交付时实测共用面积大于本合同约定面积误差比超出0.8%的，乙方也不承担超出部分的房价款；实测共用面积小于本合同约定面积，且其误差比超出0.8%的，甲方应退还超出部分的房价款。3、当该房屋实测套内面积与本合同约定的暂测套内面积的误差在±3%以内的，总房价款按实测套内面积调整，多退少补。4、当该房屋实测套内面积与本合同约定的暂测套内面积的误差超过＋3%（包括＋3%），甲方不向乙方收取超过部分的房价款；暂测套内面积与实测套内面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除合同。
合同签订当日，双方还签订《补充协议》一份，主要内容为乙方同意在房屋毛坯交付后由甲方负责对系争房屋按照本协议的规定进行装修，协议对装修标准、装修质量及保修等作出了约定。协议第六条“关于交房”条款约定：1、乙方不可撤销地委托“华润置地（上海）物业管理有限公司”（以下简称“物业公司”）在甲方将该房屋按照预售合同约定的标准进行交付时代表乙方对该房屋进行验收交接，并授权物业公司代表乙方签署相关该房屋验收交接的文件。乙方同意在本协议签署的同时，就此另行签署和提交授权委托书。2、物业公司代表乙方进行收楼后，将代表乙方保管相关物品，并将该房屋移交甲方进行装修，在乙方付清全部房价款后，甲方于本条第三款规定的时限前完成装修，并向乙方进行交付。3、甲方承诺于2014年6月30日前完成对该房屋的装修，并向乙方交付该房屋。该房屋交付的标志为乙方从甲方处领取该房屋钥匙。乙方迟延支付房屋价款，甲方有权拒绝对该房屋进行装修直至乙方付清全额房屋价款，因此造成装修期间的延迟，甲方不承担任何法律责任。4、若乙方在收到甲方发出的《装修房入住通知书》后未按照通知的日期对该房屋进行验收交接的，则甲方可书面催告一次；若乙方未按甲方书面催告的日期办理房屋验收交接手续的，视为甲方已经完全履行完毕对该房屋的交付责任，乙方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本协议附件规定的装修标准，自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。乙方缴纳物业管理费的时间，按照甲方发出的《装修房入住通知书》约定的入住日期的次月起算，逾期未交的，有权根据拖欠物业管理费总额的每日千分之三标准向乙方收取逾期违约金。5、乙方将按照本补充协议附件的标准对该房屋的装修进行验收。若乙方于验收交接该房屋过程中发现装修质量问题，提出对该房屋的书面维修要求，甲方应即时对该房屋进行整改。乙方提出整改意见的，不应影响乙方先行履行本条第三款约定的接收义务。甲方应乙方要求进行整改的，不承担延期交付装修及附属设备、设施的责任。
原审法院另查明，2014年3月27日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局就系争房屋所在的华润置地菁英苑A10地块项目（1、2、3、5、8、9号楼）向华润公司颁发了《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年6月11日，华润公司交纳了华润置地菁英苑A10地块项目（1、2、3、5、8、9、17号楼）的物业维修基金。2014年6月25日，华润公司取得了包括系争房屋在内的该项目1、2、3、5、8、9号楼的房地产权证（大产证）。2014年6月13日，华润公司向吴辉、强伟群,交付了系争房屋的钥匙、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书等物品，吴辉在物品交付清单上签字。
2014年9月，吴辉、强伟群起诉至法院，请求法院判令：1、确认补充条款一和《补充协议》第六条等格式条款无效；2、华润公司按欺诈销售赔偿吴辉、强伟群经济损失计合同价款的10%（诉讼中，吴辉、强伟群将要求赔偿经济损失的金额变更为10万元）；3、华润公司支付吴辉、强伟群迟延交房的违约金（按吴辉、强伟群已付房款的日万分之四计算，从2014年4月1日计算至实际交付之日止）；4、华润公司支付吴辉、强伟群迟延****违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准12.8%计算，从2014年7月1日计算至华润公司依法协助吴辉、强伟群办理小产证为止）；5、按合同第五条处理面积差，立即退还少退的面积差3570.34元。
华润公司辩称，双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。该合同补充条款一并非是格式条款，即便是格式条款也不一定无效。吴辉、强伟群所述华润公司欺诈销售的事实不存在，华润公司不同意吴辉、强伟群赔偿经济损失的诉讼请求。华润公司已按照合同约定履行了交房等义务，不应承担迟延交房和迟延****的违约责任。至于系争房屋面积差华润公司是按补充条款一的相关条款进行计算的，具有合同依据。故不同意吴辉、强伟群的全部诉讼请求。
原审审理中，吴辉、强伟群提供了一份华润中央公园二期楼盘的广告宣传单，以证明该份二期广告宣传单采用的图片是和一期风格一样的图片，与实际的不同，说明华润公司存在隐瞒二期实际与一期不一致的情况。华润公司则认为吴辉、强伟群出示的宣传单的图片已经注明为效果图，其下方含有其仅作为参考及要约邀请的提示，吴辉、强伟群应当知道其仅作为参考资料，而不是华润公司对二期实际情况的承诺。该图片宣传资料意在强调“周边商业配套”的概念，图中主要显示了会所、会所对面待出让商业体（非华润公司持有），远处的背景是华润置地中央公园一期、四期部分产品，二期不在图片视角中。故依据该图片无法得出二期物业和一期物业外立面相一致的结论。此外，吴辉、强伟群还提供了一期和二期现场拍摄的对比照片，以证明一期和二期的外立面和顶层等存在明显的不同；提供了一期和二期沙盘模型录像和照片，以证明华润公司在吴辉、强伟群购买系争房屋期间从未提醒过一期和二期完全不一致；提供了二期房屋的录像及当时看房时看到的样板房的录像，以证明华润公司恶意隐瞒了一期和二期房屋不一致的事实；提供了华润公司官网截图，以证明华润公司在吴辉、强伟群购买系争房屋前后均在其官网上明确增加入户大堂及相关的升级优化，而不是现在的偷工减料；另二期房屋的质量和绿化等与一期完全不符合，华润公司对此也未作说明。华润公司表示吴辉、强伟群拍摄的二期现场照片实际是尚在施工过程中二期物业照片，而非达到交付条件时的二期物业，现二期物业的实际状况可见华润公司提供的补充证据，该补充证据表明二期物业的外立面、顶层、凉亭、门廊、建筑小品等和一期物业相比并非品质上的明显下降，而是外形、风格和表现形式略有不同，吴辉、强伟群所谓“二期物业品质下降”、“华润公司实施欺诈销售”的观点不能成立。华润公司从未承诺过二期物业和一期物业外立面和顶层完全一致。从吴辉、强伟群向法院提供的售楼现场所用沙盘模型视频和图片来看，该楼盘一期和二期的外立面和顶层等存在明显的不同，且一期物业的各楼宇之间和二期物业的各楼宇之间的外立面和顶层等也各有差异。吴辉、强伟群应当明知这些区别，吴辉、强伟群对该证据显示的明显差异视而不见，所提出的观点有违基本事实。样板房录像华润公司认为与吴辉、强伟群的诉请没有关系。另华润公司表示对官网截图的真实性持有异议，认为其不符合法院关于数据电文证据的形式要件。
原审法院经审理后认为，本案双方存在以下几个争议焦点：
本案争议焦点一：补充条款一和《补充协议》第六条是否有效？
吴辉、强伟群认为，双方签订的合同是由华润公司提供的格式合同，合同补充条款一和《补充协议》第六条因格式条款提供方即华润公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利甚至强迫交易等违反消费者权益保护法和合同法等法律规定而无效，且补充条款一是华润公司事后私自添加的，吴辉、强伟群根本未在补充条款一上签章确认其内容，故补充条款一和《补充协议》第六条对吴辉、强伟群没有约束力。
华润公司认为，合同法对格式条款有明确的界定，补充条款一和《补充协议》虽系华润公司事先拟定，但其中的内容经双方协商一致，故不能认定是格式条款。特别是在补充条款后专列了“乙方声明”提请吴辉、强伟群“特别注意”补充条款的相关内容并已就相关内容和吴辉、强伟群进行了解释和说明，故吴辉、强伟群认为补充条款一和《补充协议》无效的理由都不能成立，补充条款一和《补充协议》第六条应属有效。
原审法院认为，补充条款一涉及具体条款达二十多条，所编页码和前面合同附件的页码相连，也和后面补充条款二及当事人签章所在页的页码相连，理应视为是合同的组成部分，而吴辉、强伟群在合同当事人签字盖章一栏的落款处签章即是对合同全部内容进行确认。故吴辉、强伟群以其根本未在补充条款一上签章、补充条款一是华润公司事后私自添加作为理由，要求法院确认补充条款一对其没有约束力的主张显然不能成立。合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。吴辉、强伟群既未提供证据证明补充条款一和《补充协议》第六条的相关内容违反了合同法第五十二条和第五十三条之规定，也未证明补充条款一和《补充协议》第六条存在免除华润公司责任、加重吴辉、强伟群责任、排除吴辉、强伟群主要权利之情形，故吴辉、强伟群认为补充条款一和《补充协议》第六条无效的理由没有依据，不予采纳。法院确认补充条款一和《补充协议》第六条有效。
本案双方争议焦点二：华润公司是否构成欺诈销售？
吴辉、强伟群认为华润公司已经构成欺诈销售，主要表现在：华润公司故意隐瞒系争房屋外立面及楼顶等建筑结构与该楼盘一期、样板房明显不同的事实；华润公司以一期房产为售房样本而未明确告知二期实际与一期完全不同；华润公司在该楼盘二期的销售中采用了一期的销售广告和宣传资料等。
华润公司则认为自己在该楼盘二期的销售中没有欺诈行为。关于吴辉、强伟群所述华润公司在该楼盘二期的销售中采用了一期的销售广告和宣传资料，华润公司不予认可。华润公司表示其在南翔开发的中央公园项目共分四期，华润公司会根据不同的销售阶段使用不同的销售广告和宣传资料，一期和二期所用的销售广告和宣传资料是不同的。华润公司也从未承诺过二期物业和一期物业外立面和顶层完全一致。从吴辉、强伟群和华润公司均向法院提供的售楼现场所用沙盘模型视频和图片来看，该楼盘一期和二期的外立面和顶层等存在明显的不同，且一期物业的各楼宇之间和二期物业的各楼宇之间的外立面和顶层等也各有差异，因此也不存在华润公司故意隐瞒一期和二期不一致的情形。
原审法院认为，对于何为欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条解释为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。结合本案来看，显然吴辉、强伟群认为是华润公司故意告知吴辉、强伟群虚假情况（即一期和二期的外立面和顶层一致）或者故意隐瞒真实情况（即一期和二期的外立面和顶层实际不一致），以诱使吴辉、强伟群作出了错误的意思表示。而从吴辉、强伟群和华润公司均向法院提供的售楼现场所用沙盘模型录像和图片来看，尽管沙盘模型因制作材料等原因不能充分表现建筑物的细节部分，但还是可以看出该项目一期和二期的外立面和顶层存在不同，故不能认为是华润公司故意隐瞒一期和二期外立面和顶层不一致的情况。事实上，吴辉、强伟群本身也认可即便是一期物业的各楼宇之间的外立面和顶层也存在一定的差异。吴辉、强伟群提供的广告宣传单上明确写明“二期铂金小户型”字样，故依此证据显然不能证明华润公司在该项目二期的销售中采用了一期的销售广告和宣传资料。在该广告宣传单上华润公司作出了该项目具有“低总价、出行便利、教育完善、商业齐备”和“交通无忧、产品无忧、生活无忧”的品质等承诺，明显侧重于对周边配套设施及户型的宣传，并未对二期房屋的外立面和顶层相关设施作出说明和允诺。关于吴辉、强伟群所谓华润官网截图（华润公司对此不予认可）对项目二期的介绍中采用了“在延续一期品质的基础上，增加了景观BLOCK组团设计，设计酒店式入户大堂，完善商业配套、室内空间升级，交付标准升级优化等”的表述，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者所鉴别，属于正常的商业宣传，且该项目介绍未涉及一期和二期的外立面和顶层一致的内容。因此，法院认为吴辉、强伟群未能向法院提供充分证据证明华润公司向吴辉、强伟群作出过该项目一期和二期的外立面和顶层一致的承诺。综合上述情况，吴辉、强伟群认为华润公司已经构成欺诈销售的主张不能成立。
本案双方争议焦点三：华润公司是否构成迟延交房及应否承担迟延交房的违约责任？
吴辉、强伟群认为华润公司于2014年6月中下旬方才通知吴辉、强伟群入住，且拒绝依法、依约办理验收、交房手续，拒绝出示符合交付条件的证明文件（如华润公司是否已按规定缴纳物业维修基金等），根据合同约定，华润公司应于2014年3月31日前将系争房屋交付给吴辉、强伟群，华润公司已经构成迟延交付，吴辉、强伟群有权依法请求华润公司承担违约责任。
华润公司认为，合同第十一条约定的交房时间是指对毛坯房的交付，而补充协议对装修的相关事项作出了具体的约定，并约定华润公司于2014年6月30日前完成对该房屋的装修，并向乙方交付该房屋，可以看出补充协议约定的交房时间是指对装修房的交付。而华润公司实际向吴辉、强伟群,交付系争房屋的时间是2014年6月13日，并未逾期，故吴辉、强伟群以华润公司已经构成迟延交房并要求华润公司承担违约责任的主张华润公司不予认可。
原审法院认为，合同第十一条和《补充协议》第六条约定了不同的交房时间，而在合同约定的交房标的物是装修房而非毛坯房的情况下，华润公司对于交房时间的解释具有一定的合理性。即便该两条合同条款均是对装修房的交房时间的约定，也应视为是时间在后的条款即补充协议第六条对之前的条款作出了变更，应以补充协议第六条的约定为准。华润公司实际向吴辉、强伟群,交付系争房屋的时间是在2014年6月30日之前，而华润公司取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》及缴纳该房屋物业维修基金的时间也均在2014年6月30日之前，符合《补充协议》第六条的约定，并不构成迟延交房，不应承担迟延交房的违约责任。
本案双方争议焦点四：华润公司是否构成迟延****及应否支付迟延****违约金？
吴辉、强伟群认为，合同第十四条约定取得大产证后60日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理小产证，此格式条款违反《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，华润公司不能通过格式条款免除其法定义务、排除吴辉、强伟群依法定期限取得房地产权属证明的权利。格式条款提供方即华润公司试图利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利甚至强迫交易等违反消费者权益保护法和合同法等法律规定而无效。根据上述规定，华润公司应在商品房交付之日起90日内即2014年6月30日前配合吴辉、强伟群办理房屋产权变更登记手续。故华润公司已构成迟延****，应承担相应的违约责任。
华润公司认为，合同第十四条是经双方磋商一致，不能认为是格式条款。从条款内容来看，不存在免除华润公司责任、加重吴辉、强伟群责任、排除吴辉、强伟群主要权利的情形。故华润公司认为合同第十四条的约定有效，而华润公司没有违反该条规定，不构成违约。
原审法院认为，合同第十四条关于办理小产证期限的约定是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。在办理小产证过程中，华润公司负有的是协助吴辉、强伟群办理产权变更登记手续的义务，因此，在吴辉、强伟群不能提供证据证明华润公司未按时履行上述义务的情况下，不能认定华润公司构成迟延****及要求华润公司承担迟延****违约金。
本案双方争议焦点五：系争房屋的面积差如何处理？
吴辉、强伟群认为，虽然补充条款一对系争房屋产生面积差如何处理作出了约定，但该约定因补充条款一无效而归于无效。故处理系争房屋面积差应按合同第五条的约定，即房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如华润公司暂测面积与实测面积不一致，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。
华润公司认为，补充条款一对如何处理系争房屋面积差作出的约定合法有效，华润公司完全是按照补充条款一的相关约定对系争房屋的面积差进行计算和处理，吴辉、强伟群主张面积差价款的诉讼请求不能成立。
原审法院认为，吴辉、强伟群认为补充条款一无效的主张不能成立，理由前已述及，不再赘述。分析合同第五条的约定，显而易见，在这里双方当事人使用的是暂测面积与实测面积的概念，但对于暂测面积或实测面积中的共用部位分摊建筑面积（下称“共用面积”）和套内建筑面积（下称“套内面积”）的变化没有作出独立的直接约定。而补充条款一恰恰是就暂测面积或实测面积中的共用部位分摊建筑面积和套内建筑面积发生变化时如何处理面积差提出了详尽具体的解决办法，可谓是对合同第五条的补充与细化。因此，在合同第五条和补充条款一均对如何处理房屋面积差作出约定的情况下，应视作双方以产生时间在后的补充条款一对之前的合同第五条作出了变更，应以补充条款一的相关条款为准（双方在合同中也约定了补充条款与合同主文不一致，以补充条款为准）。此外，上海市房屋土地资源管理局下发的《关于预售商品房交付时建筑面积增减处理办法的通知》明确规定：房产商与购房者签订的商品房预售合同必须载明房屋建筑面积（即总面积）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积；预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：共用分摊建筑面积误差比在0.8%以内（包括0.8%）的，预售合同约定的转让总价格不变；面积误差比超出0.8%的，实测面积大的，购房者也不承担超出部分的房价款；实测面积小的，房产商应退还超出部分的房价款。对套内建筑面积的增减，根据“按实结算”的原则处理；商品房预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测建筑面积一致，但约定的共用分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的不一致时，仍按以上规定处理；预售合同载明建筑面积，但未载明共用分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房产商应退还多收的房价款，但合同另有约定的，从其约定。上述通知对因房屋面积增减而产生的纠纷，特别是共用分摊建筑面积、套内建筑面积的差异造成的纠纷的解决，提供了切实可行的政策依据。而补充条款一相关约定的内容与上述本市处理房屋面积增减的相关规定（通知）基本一致，故应予采纳。从上述规定不难看出，因共用分摊建筑面积的增加造成房屋实测建筑面积增加的，购房者可以不用支付共用分摊建筑面积增加部分的房价款。也就是说，购房者与房产商约定的多退少补或“按实结算”一般仅适用于套内建筑面积发生增减的情形。但在共用分摊建筑面积减少的面积误差比超出0.8%时，房产商仍应退还超出部分的房价款。结合本案，吴辉、强伟群购买的房屋暂测建筑面积为89.47平方米，其中套内建筑面积为69.09平方米，共用分摊建筑面积为20.38平方米。交房时，经有关部门测绘，实测建筑面积为89.25平方米，其中套内建筑面积为69.04平方米，共用分摊建筑面积为20.21平方米。两相比较，实测套内建筑面积比暂测套内建筑面积减少了0.05平方米，实测共用分摊建筑面积比暂测共用分摊建筑面积减少了0.17平方米，而实测建筑面积也相应减少了0.22平方米。而华润公司已退吴辉、强伟群的差价款1247元，是鉴于华润公司需要补给吴辉、强伟群套内建筑面积减少部分的差价款及华润公司需退还吴辉、强伟群共用分摊建筑面积减少的面积误差比超出0.8%的这部分房价款两个方面的因素，符合补充条款一的相关约定及本市处理房屋面积增减的有关规定，并无不当。而吴辉、强伟群要求华润公司退还多收的房屋面积差价款计3570.34元，实际相当于0.8%共用分摊建筑面积误差部分，而依上述规定该部分房价款无需退还。故对吴辉、强伟群要求退还房屋面积差价款的诉讼请求不应予以支持。
综上，原审法院认为，双方签署的《上海市商品房预售合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。对吴辉、强伟群要求确认补充条款一和《补充协议》第六条无效的诉讼请求不予支持。因吴辉、强伟群提供的证据尚无法证明华润公司构成欺诈，故对吴辉、强伟群以华润公司属欺诈销售要求赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。因华润公司向吴辉、强伟群,交付系争房屋的时间是在合同约定的交房期限之内，故吴辉、强伟群认为华润公司构成迟延交付并要求华润公司承担迟延交房违约责任的诉请，法院不予认可。吴辉、强伟群认为华润公司构成迟延****及要求华润公司承担迟延****违约金的主张没有依据，法院不予采信。因华润公司系按合同约定计算面积差且计算无误，故对吴辉、强伟群要求退还房屋面积差价款的诉讼请求亦不予支持。此外，吴辉、强伟群要求华润公司承担律师费，无事实和法律依据，法院不予采信。
原审法院据此作出判决：驳回吴辉、强伟群的全部诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人吴辉、强伟群不服，向本院提起上诉称：1、面积差的问题。上诉人要求按预售合同约定的建筑面积单价及实测面积计算房价，不认可合同补充条款（一）当中的第二条第2项，该条款损害了消费者的权益，而且暂测面积是被上诉人定的，现暂测面积比实测面积多，故应将差额款退还上诉人。2、关于延迟交房的问题。上诉人不认可6月30日为交房日期，交房日期应为3月31日。被上诉人未在该约定日期之前缴纳维修基金，故被上诉人存在逾期交房的情况。3月31日至6月30日期间是属于装修合同的期限，与房屋买卖并无关系。3、关于欺诈销售的问题。当时被上诉人给上诉人的是一期房产的销售宣传图册，并以一期房产为售房样本，卖给上诉人二期的房产。被上诉人没有告知上诉人一、二期存在很大的差异，包括装修的品质、绿化等。被上诉人承诺装修的价格是6，000元／平方米，但现在实际3，000元／平方米都不到。诸如：约定入户门是钢制的，但实际使用的是很差的品牌，与一期的入户门相差甚远；承诺的外立面使用的石材与现在实际使用喷涂的石材不一致，宣传资料上整幢是使用同样的石材的，但实际现在三楼以上都是用喷涂的。一期与二期收取的物业管理费一样，但一期的品质比二期高，一期的绿化是立体的，有堆坡的，而二期绿化就是平地。存在明显差异。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人华润公司辩称：关于面积差的问题，双方在预售合同及补充条款均有约定。补充条款是预售合同的附件之一，是对预售合同的补充及明细，是双方真实意思表示，双方权利义务对等，故合法有效，双方应按约履行。关于逾期交房问题，补充协议第四条第2款对房屋的保修期约定、第六条第4款对业主缴纳物业管理费的起始日期的约定，都是从精装修房交付之日起算，可见双方对所交易的房屋为精装修房、房屋交付时间应为精装修房的交付时间的意思表示是一致的，故上诉人的逾期交房观点不能成立。上诉人并未提供有效的证据证明所谓“欺诈”事实的存在。从上诉人在一审中提供的照片、视频可以看出，现场的沙盘能够充分反映一期和二期的外立面存在区别，以此表明被上诉人并未向上诉人隐瞒一期与二期存在差异。被上诉人也未向上诉人承诺过二期装修单价为6，000／平方米。上诉人在一审提交的宣传资料是被上诉人对整个小区及周边配套的宣传，而非对一期或二期的宣传，故上诉人所称的以一期资料宣传二期诱使客户购买二期的事实不存在。综上，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于面积差的问题，原审法院对此已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。上诉人称被上诉人曾承诺过二期的装修单价，但被上诉人对此不予认可，上诉人也没有提供相应的证据证明被上诉人对此曾作过承诺。上诉人认为被上诉人构成欺诈销售，依据不足，本院不予支持。关于交房，根据合同约定，存在毛坯房交房和装修房交付两个阶段，而上诉人在合同中将毛坯房的交付事宜交予物业公司，其自身直接参与的交付环节为装修房交付。华润公司在2014年6月30日前已经取得《上海市新建住宅交付使用许可证》、缴纳了房屋物业维修基金，并且装修后向上诉人交付，符合双方《补充协议》约定的交房时限，上诉人认为华润公司逾期交房构成违约，本院难以支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，562.51元，由上诉人吴辉、强伟群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年九月十七日
书 记 员 黄 慧