上海市二中院关于商品房预售合同纠纷的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1638号
上诉人（原审被告）唐俊铭。
委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新城宝郡置业有限公司。
法定代表人王振华。
委托代理人刘雅静。
委托代理人赵鹏。
上诉人唐俊铭因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月12日，上海新城宝郡置业有限公司（以下简称“宝郡置业”、甲方）和唐俊铭（乙方）签订商品房预售合同，由唐俊铭购买上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋。总房款人民币（以下币种均为人民币）1，144，115元。合同第七条约定，若乙方未按合同约定时间付款，超过30天的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿总房款的20%。附件一约定，乙方应于2013年11月27日支付房款344，115元，同年12月26日支付房款457，000元及343，000元。事后唐俊铭支付了首付款344，115元，其余房款80万元一直未付。2014年10月24日宝郡置业向唐俊铭发出律师函，要求唐俊铭支付所欠房款，否则将行使解除权等。该函寄至唐俊铭在合同中注明的地址，但未妥投。
2014年12月29日，宝郡置业诉至原审法院，要求法院判令：1、解除双方签署的商品房预售合同；2、唐俊铭向宝郡置业支付违约金228，823元（根据合同第七条约定的合同总价款的20%计算）；3、唐俊铭协助宝郡置业办理系争房屋备案登记手续的撤销事宜。
原审审理中，宝郡置业称第二笔款457，000元应以现金方式支付，余款343，000元以贷款方式支付，贷款已经审批通过，由于唐俊铭没有支付第二笔款项，导致银行不能放款。关于违约金是否过高问题，违约金是合同约定的，且宝郡置业存在实际损失，如贷款80万元的资金占用损失，宝郡置业融资贷款年利率是8%，追索费用的损失，包括人工费和律师费，房屋再出售的营销和管理费用等。
唐俊铭称按约定，剩余房款中的457，000元是贷款方式支付，343，000是以现金方式支付。343，000元还没支付，因唐俊铭要等贷款下来之后再支付，宝郡置业说让唐俊铭先付343，000元银行才放贷。后来贷款一直没下来，唐俊铭就没再付钱。
原审法院认为，宝郡置业、唐俊铭签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方理应按约履行。因唐俊铭未按约支付房款，属违约，宝郡置业要求解除合同，于法有据，法院予以准许。合同解除后，唐俊铭应按合同约定承担违约责任。关于宝郡置业主张的违约金，法院根据唐俊铭实际支付的房款数额、合同约定的总房价及双方合同履行情况，酌定为15万元。
原审法院审理后作出判决：一、解除上海新城宝郡置业有限公司与唐俊铭签订的上海市商品房预售合同；二、唐俊铭于判决书生效之日起十日内支付上海新城宝郡置业有限公司违约金15万元；三、唐俊铭于判决书生效之日起十日内协助上海新城宝郡置业有限公司办理房屋登记备案撤销手续；四、上海新城宝郡置业有限公司于唐俊铭履行完毕上述第三项之日起十日内返还唐俊铭唐俊铭房款344，115元（该款在抵扣上述第二项所欠款项后返还）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2，366元，由上海新城宝郡置业有限公司负担716元，唐俊铭负担1，650元。
唐俊铭不服原审法院判决，向本院提起上诉称：宝郡置业在本次诉讼之前没有向唐俊铭送达解约函，故不能在本次诉讼中径直行使合同解除权。唐俊铭希望能够，也有能力继续履行合同。若法院判令合同解除，但涉案商品房预售合同系格式合同，合同约定若唐俊铭违约，宝郡置业行使合同解除权时可主张的违约金金额为总房款的20%，而当宝郡置业违约，唐俊铭行使合同解除权时可主张的违约金金额为总房款的0.1%，两者显然不对等。故即使法院判决解除合同，也应将唐俊铭所需支付的违约金调整为总房款的1%。贷款银行系宝郡置业介绍，唐俊铭在办理贷款业务时曾给予银行业务员1万元。法院在判决解除合同，酌定违约金时应考虑该情况。请求二审法院依法改判，驳回宝郡置业在原审中的诉讼请求。
被上诉人宝郡置业辩称：当事人双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。唐俊铭未按合同约定的时间付款，构成违约，宝郡置业有权解除合同。况且唐俊铭在原审中亦明确表示同意解除合同。解除函并非合同解除的前置程序，宝郡置业书面起诉要求解除合同也是书面通知的一种。银行业务员收取唐俊铭的钱款与宝郡置业无关。根据合同约定，唐俊铭应支付的违约金是228，823元，但原审法院已酌情调低至15万元。实际上由于唐俊铭长期未支付剩余80万元房款，至今已逾18个月，致使宝郡置业资金占用损失持续发生，且该批房屋已于2014年底办理了交房手续，宝郡置业一直代唐俊铭支付物业费至今。加之系争房屋首次销售及二次销售的代理费、销售人员佣金等，宝郡置业的损失远不止15万元。因此原审法院调整后的违约金并无不当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同有效，双方均应恪守履行。合同签订后唐俊铭仅支付了首期房款344，115元，剩余房款80万元按约应于2013年12月26日支付，但唐俊铭至今未付，构成违约。宝郡置业按约行使合同解除权，有合同依据，应予支持。按照合同约定，唐俊铭需支付的违约金为总房价款的20%，即228，823元，原审法院根据唐俊铭实际支付的房款金额、合同约定的总房价款以及双方履约情况，酌定违约金为15万元并无不妥。至于唐俊铭所述给予贷款银行1万元之事，鉴于贷款银行或银行业务员均非本案当事人，对于该节事实的真实性本院无法判断，且并无证据证明宝郡置业要求唐俊铭支付该1万元或唐俊铭通过宝郡置业给付该1万元，故对于该节事实，本院不予处理，唐俊铭可另行依法解决。综上所述，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。唐俊铭的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，300元，由上诉人唐俊铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年九月八日
书 记 员 何 倩