房屋买卖合同纠纷关于抵押权一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第902号
上诉人(原审原告)张某某。
上诉人(原审原告)王甲。
上诉人(原审原告)王乙。
法定代理人张某某。
法定代理人王甲。
上诉人(原审原告)王丙。
法定代理人张某某。
法定代理人王甲。
上列四位上诉人共同委托代理人孟肖敏，上海信天诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)李甲。
委托代理人王子君，上海君乐律师事务所律师。
上诉人张某某、王甲、王乙、王丙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第1947号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李甲为上海市杨浦区国权东路某弄99号房屋(以下简称系争房屋)产权人。2009年9月14日，李甲作为甲方，张某某、王甲作为乙方签订《购房意向书》，约定乙方购买系争房屋，房屋交易总价为人民币(以下币种均为人民币)740万元，该价款为甲方到手价，甲方不承担相关税收等费用，乙方向甲方支付30万元作为定金。2010年4月29日，李甲作为卖售人(甲方)、张某某、王甲、王乙、王丙作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(编号961445)，约定乙方购买系争房屋，转让价款680.5万元，甲方于2010年5月9日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2010年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。付款协议：2010年4月30日前，乙方支付购房款528万元，其中40万元为乙方之前支付的定金，2010年5月15日前，乙方支付购房款152.5万元，甲方会同乙方于2010年5月15日至甲方贷款银行办理基于本房屋的相关还贷手续，双方约定尽快完成本次房屋交易的相关过户手续，若甲方原因造成5月15日不能还贷，则上述付款行为顺延。2010年5月5日，李甲作为甲方，张某某、王甲、王乙、王丙作为乙方签订《购房协议》，约定甲方以740万元的到手价出售系争房产给乙方(甲方不承担税收及交易手续等费用)。双方约定必须最迟于2010年6月20日前(以本房款抵押贷款的最后还贷期限)至甲方相关贷款银行完成还款手续，否则逾期一日，违约方向另一方支付已收款的0.1%作为违约金，合同继续履行。
2009年9月15日，张某某、王甲向李甲支付了定金30万元。2009年10月22日，张某某、王甲向李甲支付定金10万元。2009年11月5日，张某某、王甲向李甲支付房款400万元。2010年4月29日，张某某、王甲向李甲支付房款88万元。
2010年6月28日，上海市徐汇区人民法院出具(2010)徐民二(商)初字第860号民事调解书，调解协议内容为：上海函品装饰设计工程有限公司应于2010年7月底前一次性归还上海农村商业银行徐汇支行(以下简称徐汇支行)借款本金400万元及实际清偿之日止的利息、逾期利息(按《借款合同》约定的标准计付)；如上海函品装饰设计工程有限公司届时未履行还款义务，则徐汇支行有权与李甲协议，以李甲名下的坐落于上海市国权东路某弄99号房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归李甲所有，不足部分由上海函品装饰设计工程有限公司清偿；李乙、刁某某、李甲对上海函品装饰设计工程有限公司上述付款义务承担连带保证责任；李乙、刁某某、李甲承担连带责任后有权向上海函品装饰设计工程有限公司追偿；案件受理费减半收取计19,576元，财产保全费5,000元，合计24,576元，由上海函品装饰设计工程有限公司、李乙、刁某某、李甲共同负担(已由徐汇支行预付，上海函品装饰设计工程有限公司、李乙、刁某某、李甲应将该款于2010年7月底前一并给付徐汇支行)。2010年8月，徐汇支行向上海市徐汇区人民法院申请执行，要求李甲立即归还贷款本金400万元及利息。该案仍在执行中。2010年6月1日，系争房屋被上海市徐汇区人民法院司法查封。
因李甲未归还银行贷款，也未配合办理房屋过户手续。故张某某、王甲、王乙、王丙诉至法院，要求李甲继续履行合同至贷款银行还清系争房屋贷款，并将系争房屋过户至张某某、王甲、王乙、王丙名下，李甲按日5,280元的标准向支付从2010年6月21日起至贷款银行还清贷款日止的违约金。张某某、王甲、王乙、王丙在提起本案诉讼前，向法院申请诉前保全措施，法院依法对系争房屋进行了轮候查封。
原审法院认为，由于系争房屋目前处于被司法查封状态、实际无法办理产权转移登记的事实，故在司法查封未被解除的情况下，张某某、王甲、王乙、王丙要求将系争房屋的产权登记至其名下，法院难以支持。张某某、王甲、王乙、王丙要求李甲继续履行合同至贷款银行还清系争房屋贷款，并支付逾期归还贷款违约金的请求，因(2010)徐民二(商)初字第860号案件现正处于执行过程中，不排除系争房屋被拍卖、变卖的可能，故张某某、王甲、王乙、王丙与李甲签订的买卖合同在目前情况下，属事实上无法继续履行，张某某、王甲、王乙、王丙上述诉请，法院亦难以支持。待(2010)徐民二(商)初字第860号案件执行完毕，系争房屋上的司法查封被依法解除后，张某某、王甲、王乙、王丙可另行主张权利。李甲经法院公告传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条之规定，判决如下：张某某、王甲、王乙、王丙诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，张某某、王甲、王乙、王丙不服提出上诉称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，受法律保护。上诉人已经履行了大部分合同义务，实际支付了超过70%的房款。虽然目前系争房屋处于司法查封状态，但该司法查封是暂时的、附期限的。请求二审法院判令被上诉人继续履行房屋买卖合同，在还清贷款后将系争房屋过户在上诉人名下，并支付逾期违约金。
被上诉人李甲辩称，同意协助上诉人办理系争房屋的过户手续，但不同意支付违约金。上诉人未按约支付购房款152.5万元，违约在先。被上诉人在与上诉人发生房屋买卖关系并交付房屋之后，努力寻找买家，经与贷款银行协商，上诉人已支付了212万元。银行已同意解除查封。现上诉人已支付了全部的房款，被上诉人亦同意协助上诉人办理产权，但上诉人反悔了对不追究违约金的承诺。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
在本院审理期间，被上诉人提供王甲(甲方)与被上诉人(乙方)于2011年6月27日签订的如下协议：“国权东路某弄99号双方签署房屋买卖合同，原应在2010年5月办理产权手续，由于乙方原因拖延到现在。现乙方承诺承担甲方在今后办理过户手续的额外增加的费用(与2010年5月相比)，甲方承诺不追求乙方除此之外的其他费用。如乙方暂无力承担该费用，由甲方先行垫付，垫付费用做为乙方债务将来偿还甲方。被上诉人认为，经协商上诉人曾承诺放弃追究违约金，上述书证即可予以证明。上诉人则认为，该书证中提到的费用不包括违约金，同意减少违约金数额，但之后又要求法院依法支持其全部诉请。
被上诉人于2011年7月11日出具《收条》一份，确认收到上诉人212万元购房款，用于归还徐汇支行的贷款。至2011年7月19日，系争房屋在上海市房地产登记簿上无房地产登记记录信息，房地产限制状况信息为轮候查封。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。上诉人与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋已设定抵押，双方约定在上诉人于2010年5月15日前支付购房款152.5万元后，被上诉人至银行办理基于系争房屋的相关还贷手续。上述合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，对双方当事人均有约束力。被上诉人认为上诉人未按约支付购房款152.5万元，违约在先。上诉人认为由于无法找到被上诉人，以致未及时支付该笔款项。因被上诉人在诉讼期间，在法院传唤的情况下亦未按时当庭，故法院采信上诉人的主张。同时，即使上诉人按约支付了152.5万元，该笔钱款亦不足以清偿银行的所有债务。系争房屋的被司法查封过错责任应由被上诉人承担。经双方当事人协商，现已由上诉人代为清偿了债务，抵押权人已撤销了抵押与查封，房屋买卖合同的履行已无障碍。被上诉人确认上诉人支付了全部的房款，并同意协助上诉人办理房屋过户手续，故上诉人要求继续履行合同，将系争房屋过户至上诉人名下，本院予以支持。按合同约定，在交易过程中发生的税费由上诉人承担。上诉人与被上诉人于2011年6月27日签订的协议约定，被上诉人承诺承担上诉人在今后办理过户手续的额外增加的费用(与2010年5月相比)，上诉人承诺不追求被上诉人除此之外的其他费用。此约定可认定上诉人不再追究被上诉人除过户中增加的费用之外的违约责任，故上诉人要求按《上海市房地产买卖合同》、《购房协议》的约定主张违约金，本院不予支持。如在房屋实际过户过程中，发生了比2010年5月过户所增加的可确定的费用，上诉人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(三)项之规定,判决如下:
一、撤销上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第1947号民事判决。
二、张某某、王甲、王乙、王丙与李甲于本判决生效之日起十日内至房地产交易中心，将位于上海市杨浦区国权东路某弄99号的房屋所有权登记至张某某、王甲、王乙、王丙名下。因过户登记所产生的税费由张某某、王甲、王乙、王丙按政府有关规定承担。
三、张某某、王甲、王乙、王丙要求李甲按日5,280元的标准向支付从2010年6月21日起至贷款银行还清贷款日止的违约金的诉讼请求，不予支持。
一、二审案件受理费14,004元、财产保全费5,000元，共计19,004元，由被上诉人李甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 郑 华
二○一一年九月十九日
书 记 员 朱丹丹