房屋买卖合同纠纷关于继续履行或解除合同的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2306号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海绿地集团青浦置业有限公司。
法定代表人费某，总经理。
委托代理人张艳，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人刘润敏，上海市协力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)陈某某。
委托代理人许玉淼，上海天之健律师事务所律师。
上诉人上海绿地集团青浦置业有限公司(下称绿地公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人绿地公司的委托代理人张艳、刘润敏，被上诉人陈某某的委托代理人许玉淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月25日，陈某某(作为乙方)与绿地公司(作为甲方)签订了《上海市商品房预售合同》一份，协议约定：甲方通过土地使用权出让方式取得青浦区19506000100070XX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号青20090043XX，土地面积为67，777.53平方米，土地用途为普通商品房;乙方向甲方购买青浦区白鹤镇《启航城》某号704室；据甲方暂测该房暂测建筑面积为106.38平方米，其中套内面积为81.88平方米、公用分摊面积为24.50平方米；每平方米房屋建筑面积单价为人民币(以下币种均为人民币)6,504.99元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房的总房价为692,001元；乙若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日，逾期超过90天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的5%；甲方定于2010年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。双方在附件一中又约定：乙方应于2009年8月21日前支付剩余房价款553,000元(按揭)；剩余房款办理贷款手续，贷款总额553,000元；如因乙方自身资格不符合而造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除乙方在接到甲方通知10日内用现金或其他方式补足外，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担的违约责任；贷款总额以银行实际发放金额为准，如因非甲方原因导致贷款额与银行发放贷款额度产生差额时，该差额部分乙方应在贷款发放之日起十日内付清。合同另对其他条款也做了规定。合同签订后，陈某某即按合同约定支付了首付款139,001元。因陈某某未支付余款，双方为合同履行产生争议，陈某某诉诸法院，请求判令继续履行双方订立的预售合同，绿地公司则提起反诉，请求确认双方签订的预售合同解除，同时要求陈某某支付违约金34,600.05元，要求陈某某办理房屋的网上备案登记注销手续。
原审审理中，绿地公司认为，对于贷款，格式条款中包括绿地公司代办和陈某某自行办理，本案中双方约定的是绿地公司配合陈某某办理贷款，即陈某某自行办理贷款。对于贷款办理不下来的原因，绿地公司向银行询问过，是因为陈某某年龄小，需要担保人，但贷款一直是陈某某自己与银行联系的，故绿地公司对贷款无法办理的真实情况并不了解。2009年11月5日，绿地公司向陈某某发函催款，但陈某某不予理睬。2009年11月25日，绿地公司向陈某某提出解除合同。为此，绿地公司提供了函件两份及寄送凭证两份、查询邮件回单两份予以证明。后绿地公司又向法院提供《投寄邮件清单》两份予以证明。另外，绿地公司认为双方之间的预售合同应以绿地公司通知送达陈某某时解除，即2009年11月26日解除。
陈某某则认为，其未收到过上述函件，《投寄邮件清单》上的签名也不是陈某某签字的，故要求法院委托鉴定单位对此进行鉴定。另外，由于提出继续履行合同的主张，而余款原约定用贷款方式，现考虑实际履行的可能性，同意在判决生效后两个月内以现金方式付清房款。
原审审理中，原审法院依法委托了华东政法大学司法鉴定中心对上述签字进行了鉴定，鉴定结论为：“检材一，检材二两张《投寄邮件清单》上的“陈某某”签名字迹与样本上的陈某某样本字迹系非同一人所写”。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人于2009年7月25日签订的商品预售合同系双方真实的意思表示，应为合法有效。双方在合同中明确约定房款553,000元是由陈某某通过贷款方式支付，故绿地公司认为陈某某违约，理应提供证据证明陈某某在办理贷款时存在违约行为。审理中，绿地公司未能提供足够证据证明陈某某在办理贷款中存在违约，故绿地公司只有在合同事实上不能履行的情况下，才可以请求解除合同。事实上，根据合同约定的条款(附件一)的真实意思及法律规定，如果陈某某不能签订商品房担保贷款合同，而绿地公司又不能证明未能签订的责任主要是在陈某某的，绿地公司理应通知陈某某在合理的期限以现金方式补足剩余房款。只有在陈某某无法通过其他方式支付房款的情况下，绿地公司才可能请求解除合同。绿地公司在审理中虽然提供了函件两份，但其不能证明两份函件实际已送达给了陈某某(司法鉴定可以证明陈某某确实没有签收过该挂号信件)，故绿地公司未履行该通知义务，本案所涉合同不能解除，由于陈某某未违约，故也无需承担违约责任。由于陈某某主动表示同意在判决生效后两个月内以现金方式补齐剩余房款，系争合同事实上可以履行，故陈某某的诉讼请求，法院应予以支持。绿地公司提出的反诉请求，没有事实和法律根据，法院不予支持。由于绿地公司交付房屋的义务未到期，故法院对房屋的交付在案件中不予处理，据此判决：一、陈某某、绿地公司于2009年7月25日签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；二、陈某某应于判决生效之日起六十日内支付绿地公司房款553,000元；三、绿地公司要求确认双方签订的《上海市商品房预售合同》于2009年11月26日解除的反诉请求不予支持；四、绿地公司要求陈某某配合办理位于上海市青浦区白鹤镇《启航城》某号704室房屋的网上备案登记注销手续的反诉请求不予支持。
绿地公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：作为购房人，按时支付房款是陈某某的主要合同义务，无论是贷款还是现金支付方式，均以款项到帐为标准。如果陈某某选择贷款，绿地公司仅是配合义务，除非证明绿地公司不配合陈某某贷款，否则贷款未果的责任应当由陈某某承担。陈某某未按时付款，显然构成违约。合同约定陈某某于2009年8月21日前支付余款553,000元，逾期超过90天的，绿地公司有权单方面解除合同。现陈某某逾期付款的事实客观存在，解除合同的条件已成就。绿地公司行使合同解除权，已经按照陈某某留存的地址履行了通知义务，并且邮局反馈的信息是对方已签收，苛求绿地公司辨别签字是否系陈某某所为显然是不现实的。原审判决损害了绿地公司的合法权益，请求二审法院查明事实予以改判，支持绿地公司的原审诉讼请求。
被上诉人陈某某辩称：其已提供了办理贷款的相关手续，由于绿地公司的业务人员未积极处理导致贷款未到帐。事后，陈某某曾多次到绿地公司付款，但绿地公司予以拒绝。绿地公司要求解除合同，但解除函件没有有效送达，故原审判决处理是正确的，请求维持原判。
本院经审理查明：绿地公司(甲方)与陈某某(乙方)订立的合同补充条款载明：预售合同第一页所列乙方产权人顺序第一的为主要联系人，甲方所有的书面信函均发至主要联系人及主要联系人的地址。上述书面信函以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第一页甲、乙双方所列的地址。如因乙方主要联系人的地址有误或未及时拿取信函而导致的任何后果均由乙方承担，甲方的书面信函发至主要联系人即视同乙方所有产权人均已收到书面信函。绿地公司在原审审理过程中，将诉请第一项确认双方合同解除变更为判令解除双方签订的预售合同。原审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。
本院审理过程中，因陈某某付款期限早已届满，且因陈某某非本市居民，申请贷款存在障碍。鉴于陈某某要求继续履行合同，本院要求陈某某于2011年1月20日交付剩余房款553,000元。陈某某于2011年1月20日交付20万元至原审法院，余款要求延期支付。2011年4月6日，陈某某通过代理人向本院出具情况说明及承诺书，表示将在2011年6月15日前一次性支付完毕。如不能按期足额支付，无论法院如何判决，均表示无怨。届期，陈某某表示贷款尚存障碍，约在7月中旬可取得贷款。陈某某于2011年7月18日、7月19日分别向原审法院交付18万元、17.4万元，合计35.4万元。
本院认为：本案的争议在于绿地公司解除合同的行为是否有效。根据合同约定，陈某某应当在2009年8月21日前支付余款553,000元，逾期超过90天的，绿地公司有权单方面解除合同。付款系陈某某的义务，贷款与否只是付款方式的差异。贷款未果并不能免除陈某某的付款义务，如果能证明贷款未果系绿地公司配合不利所致，则陈某某付款期限得以顺延，但付款仍是购房之前提。虽然陈某某并无证据证明绿地公司有不配合办理贷款的行为，但客观上亦存在对委托代办或自办贷款不明确的情况，并且绿地公司的相关催款和解除函件并非陈某某签收。因此，从尽力维持交易秩序的角度出发，结合陈某某并非恶意违约的事实，该合同并非必须解除。原审法院判决合同继续履行，本院予以认同。双方应于本判决生效后办理相应的产权交割手续。合同继续履行，但陈某某逾期付款的事实亦客观存在，其应当承担相应的逾期付款责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第926号民事判决第一、三、五项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第926号民事判决第二、四项；
三、陈某某应于本判决生效之日三日内支付上海绿地集团青浦置业有限公司房款553,000元；
四、陈某某应于本判决生效之日起三日内向上海绿地集团青浦置业有限公司支付逾期付款违约金(按每日万分之一计，2009年8月21日至2011年1月20日以553,000元为基数，2011年1月21日至7月19日以333,000元为基数)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费422.50元，二审案件受理费80元，合计502.50元，由陈某某负担251.50元，绿地公司负担251元；鉴定费8,000元，由陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 张志煜
代理审判员 刘建颖
二○一一年七月二十一日
书 记 员 范庆韵