房屋买卖合同纠纷关于当事人之间恶意串通的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第781号
上诉人(原审被告、反诉原告)王A。
上诉人(原审被告、反诉原告)陈A。
上述两上诉人委托代理人胡守城，上海市申光律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)雷A。
上诉人(原审第三人)陈B。
委托代理人雷A。
委托代理人秦培金，上海市希望律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)雷B。
委托代理人雷A。
被上诉人(原审原告)孙某某。
委托代理人姜慧林、陆文君，上海市中炀律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)王B。
上诉人王A、陈A、雷A、陈B、雷B因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人陈A及其与王A的委托代理人胡守城、上诉人雷A、陈B及其委托代理人秦培金、被上诉人孙某某及其委托代理人陆文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市绿杨路51弄某号503室房屋原权利人为雷A。2006年1月26日，雷A(甲方)与王A(乙方)签订协议书，约定因案外人向乙方借款人民币500,000元(以下币种均为人民币)，甲方同意将上述房屋暂时转让至乙方名下，成交价格为360,000元，乙方贷款由甲方归还，贷款金额为200,000元—210,000元，贷款费用由甲方承担。2006年1月27日，王A、陈A与雷A就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，并办理了产权变更手续。2006年4月5日，王A向上海农村商业银行长宁支行借款，借款金额为190,000元，上海农村商业银行长宁支行在系争房屋上设定了抵押权。
2009年5月25日，王A、陈A向王B出具委托书并进行了公证，委托事项为：1、代为办理系争房屋抵押登记手续，2、代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续，3、代为签订系争房屋的买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续，4、代为办理系争房屋的过户登记手续，5、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续，6、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；该委托书的期限至上述事项办理完毕之日止。
2009年6月30日，雷A(甲方)与王A(乙方)签订协议书，约定甲方应于2009年7月1日一次性支付乙方借款180,000元(其中80,000元是偿还银行房贷利息)，乙方收到甲方的180,000元后即将系争房屋过户给甲方。
2009年9月15日，王B作为王A、陈A委托代理人与孙某某签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方(王A、陈A)向乙方(孙某某)出售系争房屋，价格为500,000元；乙方应于双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续后三日内，支付房款150,000元，双方办理产权过户手续当日，乙方应支付甲方房款300,000元，待上海市普陀区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内，双方应对该房地产进行验看，清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应支付给甲方房价尾款计50,000元整；物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方；甲方于2009年11月15日前腾空房屋并通知乙方进行验收交接。合同另约定，甲方逾期未交付房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内，甲方未提出异议，合同即行解除。合同签订当日，孙某某以银行转账方式向王B支付房款190,000元。2009年9月26日，孙某某以银行转账方式向王B支付房款170,000元。2009年10月16日，系争房屋所有权登记至孙某某名下。
因王A、陈A未按约交付房屋，孙某某诉至原审法院，请求判决，1、王A、陈A向孙某某交付上海市绿杨路51弄某号506室房屋；2、王A、陈A配合孙某某办理上述房屋的物业维修基金、水、电、煤、电话、有线电视的过户手续；3、雷A、陈B、雷B迁出涉案房屋。原审法院审理中，王A、陈A提出反诉，请求判决：1、确认房地产买卖合同(编号为811764)无效；2、变更上海市绿杨路51弄某号503室房屋的产权人为王A、陈A。雷A、陈B、雷B请求判令：1、确认王A、陈A与雷A等之间就上海市绿杨路51弄某号503室房屋签订的买卖合同无效；2、孙某某、王A、陈A将上述房屋所有权过户至雷A等名下。
原审法院另查明，王A、陈A系夫妻关系。孙某某与王A、陈A签订买卖合同当日，孙某某亦向王B出具了委托书并进行了公证，委托事项为，1、代为签订上海市房地产买卖合同，2、代为买受方交付购买房产的价款、税费及其它相关手续，3、代为办理上述房地产的转让过户手续，4、代为办理银行贷款的相关手续，5、代为领取系争房屋权证及其他相关事宜；该委托书的期限至上述事项办理完毕之日止。2009年7月28日，陈A以其欲清偿王B债务40,000元但无法联系到王B为由，向上海市公安局普陀分局中山北路派出所报案。
原审法院庭审中，孙某某称系争房屋实际转让款是460,000元，并提供了《居间合同》加以证明。王A、陈A及雷A、陈B、雷B对《居间协议》的真实性无异议。
原审法院庭审过程中，雷A、陈B称，其与王A、陈A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》目的是为了骗取贷款以偿还王A的债务，并非买卖房屋的真实意思表示，实际归还贷款是雷A、陈B、雷B。王A、陈A对雷A、陈B、雷B的述称予以认可。
原审法院审理中，孙某某将250,000元交法院代管，并称因系争房屋部分房款支付凭证丢失，该笔款项中部分用于支付证据不足部分的房款；其余部分用于补偿其他当事人，可待本案法院判决后再行处理。
原审法院经审理后认为，关于本诉，王A曾向王B出具委托书，该委托书的授权范围包括签订房地产买卖合同、收取售房款、办理房屋过户登记手续等，且该委托书经上海市奉贤区公证处公证，故孙某某在王B持有该委托书的情况下与其签订的《上海市房地产买卖合同》应属有效合同，双方当事人均应恪守。根据《上海市房地产买卖合同》约定，上海市普陀区房地产交易中心出具以孙某某为所有权人的房地产权证后7日内，双方应对该房地产进行验看，清点，确认无误后，王A、陈A应将该房地产交付孙某某，同时孙某某应支付给王A、陈A房价尾款计50,000元整，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由王A、陈A无偿转让给孙某某。现王A、陈A未按约交付房屋、未按约办理相关过户手续构成违约，王A、陈A应承担相应的责任。孙某某要求王A、陈A交付系争房屋的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。孙某某要求王A、陈A配合办理系争房屋的物业维修基金、水、电、煤、电话、有线电视过户手续的诉讼请求，因双方对此存在约定，法院对此一并予以支持。王A、陈A称合同已解除的辩称意见无事实依据，法院不予采纳。孙某某现已是系争房屋的所有权人，雷A、陈B、雷B居住使用系争房屋构成对孙某某合法权益的侵犯，法院对孙某某要求雷A、陈B、雷B迁出系争房屋的诉讼请求予以支持。关于房价、房款，孙某某虽称实际交易价为460,000元，并提供居间合同为证，但买卖合同载明房屋价款为500,000元，因房地产买卖合同存在于居间合同之后，故仅凭居间合同难以认定房价款为460,000元。现孙某某仅有证据证明其已给付王B房款360,000元，故孙某某仍应支付王A、陈A房款140,000元。为减少当事人讼累，法院对此一并予以处理。原审审理中，孙某某将250,000元交原审法院代管，并称因系争房屋部分房款支付凭证丢失，该笔款项中部分用于支付证据不足部分的房款；其余部分用于补偿其他当事人，待本案法院判决后再行处理。孙某某上述意见并无不当，法院予以准许。
关于反诉，王A、陈A出具经公证的授权委托书，委托王B代为办理系争房屋的抵押登记、注销抵押登记以及转让系争房屋的相关事项，该委托书系王A、陈A的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。王A、陈A应当就其委托行为承担一切后果。现无证据证明孙某某在购房过程中主观上存在过错或存在与王A、陈A的委托代理人王B间恶意串通、侵害王A、陈A合法权益的行为，故法院对王A、陈A请求确认系争房屋房地产买卖合同无效的诉讼请求不予支持。对王A、陈A要求变更上海市绿杨路51弄某号503室房屋的产权人为王A、陈A的诉讼请求亦不予支持。
关于雷A等的诉讼请求，根据雷A等与王A的陈述，雷A与王A间存在经济往来，双方约定以虚构房地产买卖的方式向银行申请贷款，用贷得款项清偿债务，房地产买卖并非双方真实意思表示，故雷A与王A、陈A间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同应属无效合同，对此签订该合同的双方存在同样的过错。因系争房屋已属孙某某所有，且无证据证明孙某某取得系争房屋所有权属非善意取得，故法院对雷A、陈B、雷B要求将系争房屋所有权过户至雷A名下的诉讼请求不予支持。
综上，孙某某与王A、陈A间就系争房屋所签订的上海市房地产买卖合同属有效合同，应继续履行。如王A、陈A认为其委托代理人王B在房屋买卖过程中损害被告权益，王A、陈A应另寻途径予以解决。王A、陈A与雷A间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同属无效合同，其后果亦可另寻途径予以解决。
原审法院据此作出判决：一、雷A、陈B、雷B应于判决生效之日起十日内迁出上海市绿杨路51弄某号503室房屋；二、王A、陈A应于判决生效之日起十日内向孙某某交付上海市绿杨路51弄某号503室房屋；三，孙某某应于判决生效之日起十日内给付被告王A、陈A房款140,000元；四、王A、陈A应于判决生效之日起十日内配合孙某某办理上海市绿杨路51弄某号503室房屋物业维修基金、水、电、燃气、电话、有线电视的过户手续；五、王A、陈A与雷A就上海市绿杨路51弄某号503室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；六、对王A、陈A的诉讼请求不予支持；七、对雷A、陈B、雷B其余的诉讼请求不予支持。
原审判决后，王A、陈A、雷A、陈B、雷B不服，向本院提起上诉。王A、陈A上诉称：王A、陈A与雷A间的合同已经被认定无效。王A、陈A系因欠王B4万元而出具委托书，7月时王A、陈A为偿还王B欠款，找不到王B而到公安机关报案，因此王B的代理权已经终止，其无权与孙某某签订房屋买卖协议。孙某某与王B签订的合同也应当无效，其两人恶意串通，损害上诉人的合法利益。系争房屋由雷A等居住，孙某某未看过房，房屋出售未在中介公司挂牌，交易价格低于市场价，孙某某支付的36万元，上诉人仅认可14万元，由此种种可以证明孙某某与王B恶意串通。故请求二审法院撤销原审法院判决，驳回被上诉人孙某某的一审诉讼请求，支持王A、陈A的反诉请求。
上诉人雷A、陈B、雷B上诉称，王A、陈A与雷A间为获取银行贷款的合同已经被认定无效。孙某某与王B签订的合同也应当因之无效。王A、陈A系因欠王B4万元而出具委托书，7月时王A、陈A为偿还王B欠款，找不到王B而到公安机关报案，因此王B的代理权已经终止，其无权与孙某某签订房屋买卖协议。系争房屋由雷A等居住，孙某某未看过房，房屋出售未在中介公司挂牌，交易价格低于市场价，孙某某与王B还有委托关系。由此种种可以证明孙某某与王B恶意串通。故请求二审法院撤销原审法院判决，驳回被上诉人孙某某的一审诉讼请求，支持雷A等的请求。
被上诉人孙某某答辩称：被上诉人当时看过房，系租客居住其中。被上诉人支付了房款，并按50万元支付契税，并不存在价格过分低于市场价格的情况。王B持有委托书，有权代理王A、陈A出售房屋。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人自述，王A、陈A与雷A间为获取银行贷款而签订的虚假合同，双方当事人间并无真实的房屋买卖之目的，且违反国家法律法规的相关规定，应属无效。但王B以王A、陈A之名义与孙某某签订的合同并不因之而当然无效。签订该合同时，房屋登记在王A、陈A名下，经办人王B持有经公证的委托手续，代理权限包括房地产转让的相关事宜。王A、陈A虽称在孙某某与王B签约前已向公安机关报案，但该行为并未有效终止王B的代理权。故孙某某基于物权登记的公示公信效力以及王A、陈A的合法委托，与王B签订的房屋买卖合同应属有效。现上诉人均主张孙某某与王B存在恶意串通，但对此并无充分证据予以证明。因此，原审法院认定合同有效并支持被上诉人的诉讼请求，驳回上诉人的相关请求并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由上诉人王A、陈A共同负担60元，由上诉人雷A、陈B、雷B共同负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年六月十日
书 记 员 仇祉杰