上海市二中院关于房屋买卖合同无效的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第770号
上诉人(原审被告)高甲。
委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)高乙。
被上诉人(原审被告)雷某某。
被上诉人(原审被告)高丙。
上列三被上诉人共同委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
原审原告高丁。
原审原告潘某某。
上列两原审原告共同委托代理人杨寅根，上海市外滩律师事务所律师。
上诉人高甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人高甲的委托代理人杨幼敏，被上诉人高乙、雷某某、及被上诉人高乙、雷某某、高丙的共同委托代理人沈巧怡，原审原告高丁、潘某某及其共同委托代理人杨寅根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
(一)高丁、潘某某系夫妻。高丁系高甲之女。高乙系高甲之子。高乙、雷某某系夫妻，高丙系高乙、雷某某之子。
(二)系争的上海市石泉路165弄某号201-202室系动迁安置房，被安置人口为高甲、裴某某、高丁、潘某某四人。1991年7月，高乙、雷某某的长子高戊的户籍因政策规定而从新疆迁入系争房屋。1992年7月30日，高丁户籍迁往本市西童家桥某号。
(三)1994年12月，高甲办理了系争房屋的购买产权手续，产权人登记为高甲。1999年4月，高乙、雷某某、高丙的户籍从新疆迁入系争房屋，与高甲、裴某某共同生活。2001年3月31日裴某某死亡。
(四)2003年12月7日，高甲与高乙、雷某某、高丙签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：系争房屋建筑面积为46.70平方米；转让价款为人民币(以下币种均为人民币)16.5万元；买受方于2003年12月7日支付定金1万元，2003年12月15日前支付15.5万元；买受方未按合同约定期限付款的，应当向出售方支付违约金，按逾期未付款日万分之十计算，逾期超过十日后仍未付款的，除应向出售方支付10日违约金外，还应按日万分之十计算违约金至实际付款日止，合同继续履行。该合同经登记后，上海市普陀区房地产交易中心于2003年12月24日核准登记，产权人转移登记至高乙、雷某某、高丙名下。
高丁、潘某某以高甲与高乙、雷某某、高丙之间的房屋买卖行为侵犯其他共有人权利为由，于2010年4月诉至原审法院，请求确认高甲与高乙、雷某某、高丙之间就买卖系争房屋于2003年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
原审法院认为，系争房屋在裴某某在世时已购买了所有权，尽管产权登记在高甲名下，但高甲与裴某某系夫妻，高甲名下的财产应当为高甲、裴某某共有。裴某某死亡后，属于裴某某部分的财产应当由其继承人继承，在继承人未对上述财产进行分割的情况下，在法律规定的时效期间内，应视为其继承人共同共有。高甲将不完全属于自己的房屋在未经其他共有人同意的情况下出售给高乙一家，侵犯了其他共有人的利益，该行为应属无效。无效的行为自始无效，双方因此取得的财产应当相互返还，由此造成的损失，由过错方承担，双方均有过错的，各自承担相应损失，本案中，高甲与高乙、雷某某、高丙对此无效行为均有过错，应当各自承担损失。至于房款问题，高甲称未收到过高乙支付的房款，原审法院认为，高甲明知将房屋出售而不是赠与给高乙一家，在没有收到房款的情况下即办理产权过户手续，并长期以来未向高乙催讨，不符合情理，原审法院对高甲未收到房款的说法不予采信。关于时效问题，原审法院认为，因高甲与高乙、雷某某、高丙之间的房屋买卖行为无效而不受法律的保护，对无效行为提起的诉讼不受二年诉讼时效的约束。
原审法院审理后作出判决：一、高甲与高乙、雷某某、高丙于就买卖上海市普陀区石泉路165弄某号201-202室房屋于2003年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》自签订之日起无效；二、高乙、雷某某、高丙应自本判决生效之日起十日内将其名下的上海市普陀区石泉路165弄某号201-202室房屋所有权权恢复至高甲名下；三、高甲应于本判决生效之日起十日内退还高乙、雷某某、高丙购房款人民币16.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币3,600元，由高甲与高乙、雷某某、高丙平均负担(高丁、潘某某已预付)。
高甲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，高甲与高乙、雷某某、高丙共同生活在系争房屋内。高乙方于2003年12月将高甲带至上海市普陀区房地产交易中心，由高乙方填写合同内容并要求高甲在合同上签名。但高甲已逾80岁且系文盲，并不知晓合同内容。高乙方曾向高甲表明，由其对高甲养老送终，要求取得系争房屋产权。基于高乙方这一表态，高甲同意将系争房屋给予高乙方，然高甲确实不清楚至房地产交易中心办理相关手续的法律后果。高甲从未有向亲生儿子收取房款的意念，也未收取高乙支付的房款。高乙方亦未能举证证明其支付房款的证据。故高乙方在原审中陈述其分三次给付高甲16.5万元房款之事实根本不存在。请求二审撤销原判主文第三项。
被上诉人高乙、雷某某、高丙辩称出售系争房屋是高甲之真实意思表示。高甲本人亲自至房地产交易中心办理相关手续。房地产交易中心的工作人员为保障老年人的合法权益，根据规定在明确告知高甲相关事宜的情况下，在合同副本上记录了“无中介代理、后果自负”以及“已证”字样。系争房屋在家庭成员之间转让，高乙方考虑到高甲是父亲，故支付房款后并未要求高甲出具收条。而房屋产权转让事宜发生于2003年12月，至今已近8年，期间高甲从未提及未收到房款事宜，显然不符合情理。故高乙方曾按约支付高甲房款16.5万元。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审原告高丁、潘某某表示同意高甲的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：对于高甲与高乙、雷某某、高丙于2003年12月7日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，及系争房屋产权恢复至高甲名下的问题，原审法院已作充分阐述，本案各方当事人对此均无异议，本院予以赞同，在此不再赘述。本案二审的争议焦点在于，高乙方是否曾支付高甲房款16.5万元。依据现有在房地产交易中心备案的证据，可以确定高甲明知将系争房屋卖予高乙方，而非赠与。而系争房屋产权转让事宜至今已近8年，若高乙方未支付高甲房款，高甲在此期间从未向高乙方主张房款，显然不符合常理。现房屋买卖合同被认定无效，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。故合同无效后，系争房屋产权恢复至高甲名下，高甲应返还高乙方房款16.5万元。综上，高甲的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。另，原审判决主文第一、第二项均有笔误，应为“一、高甲与高乙、雷某某、高丙就买卖上海市普陀区石泉路165弄某号201-202室房屋于2003年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》自签订之日起无效；二、高乙、雷某某、高丙应自本判决生效之日起十日内将其名下的上海市普陀区石泉路165弄某号201-202室房屋所有权恢复至高甲名下；”。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,600元，由上诉人高甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 高 胤
代理审判员 刘文娟
二○一一年六月七日
书 记 员 薛凤来