房屋买卖合同纠纷关于买卖不破租赁的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第777号
上诉人(原审被告)胡A。
上诉人(原审被告)胡B。
法定代理人胡C(系胡B之父)。
法定代理人周某某(系胡B之母)。
上列两上诉人之共同委托代理人叶金荣，上海市荣业律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托代理人陆惠兰，上海市荣业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)毕A。
被上诉人(原审原告)陈某某。
被上诉人(原审原告)毕B。
上列三被上诉人之共同委托代理人陆国飞，上海中建中汇律师事务所律师。
上列三被上诉人之共同委托代理人王萍，上海中建中汇律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)上海上师出国咨询服务有限公司。
法定代表人李某某，总经理。
委托代理人陶勇，上海宏仑宇君律师事务所律师。
委托代理人郭葭，上海宏仑宇君律师事务所律师。
上诉人胡A、胡B因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月22日公开开庭进行了审理，上诉人胡A与胡B之法定代理人胡C、周某某及其共同委托代理人叶金荣，被上诉人毕A及其与陈某某、毕B之共同委托代理人陆国飞、王萍,原审第三人上海上师出国咨询服务有限公司(以下简称上师公司)之委托代理人陶勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市淮海东路某号808室房屋(以下简称系争房屋)类型为办公楼，原权利人为上海恒积大厦。1998年，案外人上海恒通置业公司向案外人上海银行延中支行借款人民币(以下币种均为人民币)7,000,000元，上海恒积大厦将包括系争房屋在内的五套房屋抵押给上海银行延中支行作为担保。因案外人未能及时归还借款乃致讼，在执行过程中，上海恒积大厦同意将所抵押的房屋交归上海银行延中支行所有，用以清偿部分借款。2003年，包括系争房屋在内5套房屋办理强制过户手续。
2005年11月29日，系争房屋产权人变更为胡A、胡B，土地使用权来源记载为“转让”。
2009年6月5日，经上海立超房地产顾问有限公司居间介绍，胡A、胡B(甲方)与毕A、陈某某、毕B(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，胡A、胡B将上海市淮海东路某号808室房屋出售给毕A、陈某某、毕B，该房建筑面积95.94平方米，合同转让价款为1,870,830元，合同约定：“第一条：……(五)该房屋占用范围内的土地所有权为国有；国有土地使用权以转让方式获得。……甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系。……第四条：甲、乙双方同意，甲方于2009年08月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。……第六条：甲、乙双方确认，在2009年07月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以黄浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。……第九条：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的滞纳金，合同继续履行。第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)每逾期一日，甲方应向乙方已收款0.1%的滞纳金，合同继续履行。……”双方对该合同中有关土地使用权的条款未作选择或特别约定。
同日，毕A、陈某某、毕B与胡A、胡B签订《装修材料补偿款协议》，约定系争房屋装修材料转让补偿款为527,670元，毕A、陈某某、毕B应于2009年6月30日前支付给胡A、胡B。
同日，胡A、胡B法定代理人周某某出具收据，收到毕A、陈某某、毕B支付系争房屋及同层809室首期房款1,000,000元。
2009年7月3日，胡A、胡B胡A出具收据，收到毕A、陈某某、毕B支付系争房屋购房款571,000元、364,830元及装修款527,670元。
2009年7月22日，双方共同至上海市黄浦区房地产登记处办理过户申请手续，毕A、陈某某、毕B缴纳相关税费。
2009年8月5日，上海市黄浦区房地产登记处向毕A、陈某某、毕B发出《申请登记文件补正书》，要求“根据《上海市房地产登记技术规定(试行)》第3.2.19条规定，还应当提交规土管理部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地有偿使用的合同及缴清出让金的证明，请于2009年09月04日前将上述文件提交我处，文件补齐当日为登记申请受理日。如未在规定期限内补齐上述文件，登记机构将不予受理该登记申请。”
2009年11月18日，上海市黄浦区房地产登记处再次函告毕A、陈某某、毕B，“现因逾期未补正，依据《上海市房地产登记技术规定(试行)》2.13.3条的规定，视为未受理，你方应领取申请登记文件原件。”毕A、陈某某、毕B不服，以上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局为被告，以胡A、胡B为第三人于2009年12月28日向法院提起行政诉讼，要求撤销该视为未受理的决定，颁发土地使用权取得方式为“转让”性质的房屋产权证，并赔偿有关损失。原审法院(2010)黄行初字第5号行政判决认为系争房屋在立项建造时的土地性质是划拨，以后虽进行过多次转让，但无论是受让方还是出让方均未补缴过土地出让金，该土地性质仍为划拨，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局的决定并无不当，故驳回毕A、陈某某、毕B的全部诉讼请求，毕A、陈某某、毕B对该判决不服，提起上诉，二审法院于2010年6月2日作出(2010)沪二中行终字第127号驳回上诉，维持原判的终审判决。
2010年6月18日，毕A、陈某某、毕B得知有关部门为该类问题特别出台了有关规定，转让房地产时受让方可以不办理土地使用权有偿使用手续，遂与胡A、胡B共同至上海市黄浦区房地产交易中心重新办理有关过户申请手续。
2010年6月24日，系争房屋产权人变更登记为毕A、陈某某、毕B，房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏未作记载，附记栏内记载“土地使用权来源：转让”。
因产权变更登记的迟延，毕A、陈某某、毕B原本已获银行批准的贷款申请失效，经毕A、陈某某、毕B重新办理有关贷款申请手续，2010年8月14日，银行贷款发放，胡A、胡B同日确认收到该房余款935,000元，并要求与毕A、陈某某、毕B办理交房事宜。因双方对于系争房屋是否应带租交房无法达成一致，乃致讼。毕A、陈某某、毕B诉请要求：1、上师公司立即腾退出上海市淮海东路某号808室；2、胡A、胡B交付上师公司腾退的上海市淮海东路某号808室依约；3、胡A、胡B按已收房屋买卖合同转让价款1,870,830元的0.1%/日标准，支付自2010年8月15日起至实际交房日的滞纳金(暂计至2010年10月26日为136,570.59元)；4、胡A、胡B支付自2009年8月21日起至2010年8月14日的61%的房屋租金即76,686.15元。
原审法院另查明，2009年5月16日，胡A、胡B与上师公司签订《上海恒积大厦办公楼租赁合同》，胡A、胡B将系争房屋出租给上师公司，租期自2009年8月1日至2010年7月31日止，月租金10,651.34元，上师公司向胡A、胡B支付保证金14,007元。
2010年5月12日，胡A、胡B与上师公司续签租赁合同，租期自2010年8月1日至2011年7月31日止，其余条款不变。同日，胡A、胡B(甲方)还与上师公司上师公司(乙方)签订《补充协议》，约定“1、在合同期内‘该房屋’如发生房屋权属纠纷，由甲方自行解决，与乙方上海上师出国咨询服务有限公司无关。2、甲方确保乙方在合同期内拥有‘该房屋’的正常租赁使用，在租赁期内为权属纠纷造成乙方经济损失由甲方进行赔偿。”
当事人双方签订系争房屋买卖合同时，胡A、胡B告知毕A、陈某某、毕B系争房屋已出租给上师公司，租期至2010年7月31日止。双方约定：款清交房，交房后租约由毕A、陈某某、毕B享受，租金按交接日期结算。现上师公司上师公司已向胡A、胡B支付租金至2010年8月底。
原审中，毕A、陈某某、毕B表示从严格的合同相对性来讲，应由胡A、胡B承担违约责任，但考虑到胡A、胡B对于过户延迟并无主观恶意，故并未依照滞纳金的约定要求胡A、胡B承担2010年8月14日以前的违约责任，而仅从公平合理的角度，要求胡A、胡B按照已付款比例赔偿租金损失；在胡A、胡B与上师公司签订续租合同之前，毕A、陈某某、毕B明确告知胡A、胡B及上师公司其获得系争房屋以后是自用，但后者仍擅自续签房屋租赁合同及《补充协议》，应属恶意，故对2010年8月15日起的违约责任，要求胡A、胡B按照合同的滞纳金约定承担相应责任，并要求胡A、胡B按照产权证上的红线范围将房屋恢复原状后交付给毕A、陈某某、毕B。
胡A、胡B认为毕A、陈某某、毕B在发现房屋存在土地使用权来源问题后，并未向胡A、胡B主张，而是向有关行政部门寻求解决途径，证明毕A、陈某某、毕B对此是认可和接受的，故以此追究胡A、胡B的违约责任缺乏事实和法律依据；胡A、胡B与上师公司的房屋租赁合同与本案无关，不应在本案中一并处理。
上师公司认为续签租赁合同时产权人仍为胡A、胡B，故上师公司续签合同并无恶意，但确实是因为买卖双方之间的产权可能出现纠纷才签订补充协议。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。在房屋买卖合同履行过程中，出卖方应向买受方提供符合合同约定的房屋，现胡A、胡B在合同中承诺系争房屋土地使用权以转让方式取得，但生效法律文书已经明确该土地性质仍为划拨，由此造成的交易过户无法按约进行，虽胡A、胡B主张其对此并无主观过错，但根据有关法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。现毕A、陈某某、毕B选择以损害赔偿的方式要求胡A、胡B承担违约责任，与法不悖，可予支持。胡A、胡B应承担违约责任的范围，应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方签订房屋买卖合同时均明知系争房屋带租约，有关贷款银行出具的情况说明亦表明毕A、陈某某、毕B贷款申请已获批准，如果顺利过户，毕A、陈某某、毕B完全可以按约履行付款义务，交接系争房屋，并自交接日起收取租金，故毕A、陈某某、毕B要求胡A、胡B按照已付款占全部应付款的比例赔偿61%房屋租金收益的诉讼请求，合法有据，应予支持。因延迟过户导致原有贷款审批失效，毕A、陈某某、毕B为此积极与原贷款银行联系，重新办理贷款申请手续，使胡A、胡B在合理期限内收到该贷款，故对胡A、胡B认为毕A、陈某某、毕B应在变更登记后一个月内履行付款义务的辩称，难以采纳。在胡A、胡B与上师公司续签租赁合同后、该合同实际履行之前，系争房屋产权已经变更至毕A、陈某某、毕B名下，在权利人明确表示不愿续租的情况下，该租赁合同应为无效。胡A、胡B辩称毕A、陈某某、毕B对于续租合同是明知的，但并未举证予以证明，故对胡A、胡B的该项辩称，难以采纳。胡A、胡B主张本案属房屋买卖合同纠纷，不应将房屋租赁合同问题一并处理，因胡A、胡B在房屋买卖合同中具有交房义务，而该房现由上师公司实际使用，故毕A、陈某某、毕B要求上师公司腾退系争房屋的诉讼请求，合法有据，应予支持。因上师公司系正在经营的公司，其提出需要一定期限搬离系争房屋的请求，尚属合理，予以采纳。胡A、胡B未能在收到全部房款后按约与毕A、陈某某、毕B交接不带租约房屋，故毕A、陈某某、毕B要求胡A、胡B支付滞纳金的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于胡A、胡B与上师公司之间的租赁合同纠纷，不属于本案处理范围，若当事人对此无法协商一致，可以另案诉讼。因双方签订买卖合同并未约定胡A、胡B在交房时有将系争房屋恢复原状的义务，故对毕A、陈某某、毕B在庭审中提出要求胡A、胡B将系争房屋恢复原状的请求，难以支持。据此，原审法院作出判决：一、上海上师出国咨询服务有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离上海市淮海东路某号808室；二、胡A、胡B应于上海上师出国咨询服务有限公司搬离上海市淮海东路某号808室当日与原告毕A、陈某某、毕B交接系争房屋；三、胡A、胡B应于判决生效之日起十日内赔偿毕A、陈某某、毕B76,686.15元(按照自2009年8月21日起至2010年8月14日房屋租金的61%计算)；四、胡A、胡B应于判决生效之日起十日内按已收房屋买卖合同转让价款1,870,830元的0.1%/日标准，向毕A、陈某某、毕B支付自2010年8月15日起至实际交房之日止的滞纳金。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,857元，减半收取计2,428.50元，由胡A、胡B负担。
胡A、胡B不服原判，向本院提起上诉称，胡A、胡B与毕A、陈某某、毕B签约时并不知道也不可能知道系争房屋在立项建造时土地性质为划拨，对于系争房屋产权过户的迟延完成，上诉人并无任何过错。双方约定款清交房，对系争房屋带租约交付这一条件也是一致认可的，实际被上诉人并未按约于2009年8月20日付款，当2010年8月14日其付清房款后，上诉人也同意将系争房屋交付给对方，并不存在迟延交房的行为。原审法院认定被上诉人迟延交房并应承担责任是错误的。上诉人与上师公司续租前，上诉人已向被上诉人一方口头告知了将要与上师公司续租的情况，因为彼时尚无法预知被上诉人与行政机关的纠纷何时才能得到解决，从减少损失的前提出发，上诉人才与上师公司签订了房屋续租合同，并不存在恶意签约的情况。况且当时上诉人一方仍是系争房屋的所有人，也有权签署续租合同。故当被上诉人付清房款后，上诉人向被上诉人交付带租约的房屋并无问题。原审法院认定上诉人应向被上诉人交付不带租约的空房也是错误的。签约时，双方明确自房屋交接之日起租金归被上诉人收取。因此，原审法院判决在被上诉人实际付清房款前租金的61%归被上诉人所有是没有依据的，且与法院认定被上诉人应接受的是不带租约的空房是相互矛盾的，责任承担上也是双重的。故上诉要求撤销原判，对被上诉人的原审诉请不予支持，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人毕A、陈某某、毕B辩称，被上诉人同意接受系争房屋所带的租约应当是2009年8月21日至2010年7月31日这一特定时段的。被上诉人购买系争房屋是为了自用，口头告知过上诉人及上师公司，当初明确租期届满后不会再续约。他们对此一直是明知的。上诉人从未告知被上诉人要与上师公司续租，上诉人是在未征得被上诉人同意的情况下擅自与上师公司续租的，所签订的《补充协议》也可印证其主观上明显带有恶意。自2010年8月14日被上诉人付清房款后，上诉人并未将不带租约的空房交付被上诉人，理应承担迟延交房的责任，并将2009年8月21日至2010年8月14日房屋租金的61%赔偿给被上诉人。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
被上诉人上师公司辩称，上师公司知晓上诉人要出卖房屋的情况，但对被上诉人所称其购买系争房屋要自用上师公司并不知情。在签订续租合同时，上诉人也向上师公司介绍了房屋买卖遇到重大障碍的情况，言明可能会拖延很长时间，并表示为减少损失，同意让上师公司继续租用系争房屋，因此并不存在双方恶意串通签订续租合同的情况。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审中，上诉人提出双方约定的滞纳金(违约金)标准过高，要求予以降低。
本院认为，系争房屋的买卖中当事人双方约定带租约交房，而租期则是特定的。本案的特殊之处在于双方在办理房产过户手续时遇到障碍导致此后的付款交房等产生一系列迟延。在当事人签订的《上海市房地产买卖合同》中，已经载明双方买卖的系争房屋的国有土地使用权是以“转让”方式获得，因此，对于因遇到障碍而导致的系争房屋买卖产权过户的迟延完成，责任并不能归咎于当事人双方。按照双方约定，款清交房，交房后租约由被上诉人享受，而实际被上诉人于2010年8月14日才付清房款，因此，对于此前的房屋租金，被上诉人要求获取其中的61%缺乏依据，原审法院对此所作的处理不妥，应予纠正。在系争房屋产权过户的迟延期间，当原订的租约已近届满时，作为当时仍为房屋产权人的上诉人，虽然有权对外续订租赁合同，但鉴于此时上诉人与被上诉人仍处在房屋买卖交易过户的过程中，因此上诉人同时也应担当相应的风险与责任，这一风险就是：当房产过户完成，房款付清时，上诉人向被上诉人所交付的房屋并不能突破双方在房屋买卖合同中所附带的特定租约条件；而相应的责任则是：将在交房前已突破原租约条件的新租约予以消除。虽然上诉人称已将续租情况口头告知过被上诉人，但遭被上诉人否认，因此不能确认续租合同已得到被上诉人的同意。本案中，鉴于被上诉人于2010年8月14日已付清房款，已过原定至2010年7月31日的租期，故上诉人此时应当负有将不带租约的系争房屋交付被上诉人的义务。上诉人认为可以向对方交付存有续租合约的房屋没有理由。对未能履行该义务，上诉人应当向被上诉人承担逾期交房的违约责任。但双方在合同中对违约金的计取标准约定过高，且上诉人已提出予以调整的要求，故按照法律规定应当予以准许。至于调整的具体幅度，可结合当事人的损失与利益等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第1097号民事判决主文第一、第二项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第1097号民事判决主文第三、第四项；
三、胡A、胡B自本判决生效之日起三十日内向毕A、陈某某、毕B支付逾期交房违约金(以1,870,830元为本金，按每日万分之二点七计，自2010年8月15日起计算至实际交房之日止)。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计人民币7,285.50元，由毕A、陈某某、毕B负担人民币3,642.75元，胡A、周某某、胡B负担人民币3,642.75元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 李 彦
代理审判员 刘文娟
二○一一年六月七日
书 记 员 周乐晟