房屋买卖合同纠纷关于房屋质量以及面积差问题
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第17号
上诉人(原审原告)杨甲。
上诉人(原审原告)钟某某。
委托代理人杨甲。
上诉人(原审原告)杨乙。
委托代理人杨甲。
被上诉人(原审被告)上海天喜房地产开发有限公司。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人刘欢，江苏平帆律师事务所律师。
上诉人杨甲、钟某某、杨乙因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第3398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨甲(暨钟某某、杨乙的委托代理人)，被上诉人上海天喜房地产开发有限公司(以下简称天喜公司)的委托代理人刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明: 2003年6月27日，天喜公司取得在杨浦区翔殷路、中原路建设的《建设工程规划许可证》。2004年11月16日，上海市建筑业管理办公室对天喜公司在上述地址开发的新翔公寓二期房屋准予竣工验收备案。
2004年6月22日，乙方杨甲、钟某某、杨乙与甲方天喜公司签订《上海市商品房预售合同》一份，合同第二条约定，乙方向甲方购买中原路10弄甲号102室房屋，据甲方暂测房屋建筑面积93.48平方米，其中套内建筑面积为81.95平方米、公用分摊建筑面积为11.53平方米；合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的1.5%违约金；合同第十条约定，该房屋的交付必须符合第二种方案所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；第十一条约定，甲方定于2005年1月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房的钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担；第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第十八条约定，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同；补充条款第一条约定，如乙方以银行贷款……；第二条约定，当商品住房预售合同约定的房屋建筑面积和交付不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理……；第三条约定，如非甲方原因乙方提出解除合同的……；第四条约定，甲、乙双方同意对本合同第九条补充如下：1、若甲方就变更小区平面布局向乙方发出书面通知，乙方未在甲方指定的回复日期届满前提出书面反对，则视作乙方无条件同意变更；2、若由于以下原因引起小区布局变更，乙方无权要求甲方作出任何形式的赔偿，……；第五条，甲、乙双方同意对本合同第二十二条补充……；第六条约定，本合同中乙方的住址为乙方的通讯地址……；第七条约定，甲、乙双方任何一方行使本合同约定的单方面解除合同权的……；第八条约定，若由于乙方原因致使合同不能继续履行……；第九条约定，若由于轨道交通八号线的施工影响小区主通道的通行，甲方将不负任何责任……。
2004年2月12日，天喜公司与上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称陆家嘴公司)签订《前期物业管理服务合同》，约定陆家嘴公司对上述杨甲、钟某某、杨乙房屋所在小区实行物业管理服务。
2004年6月15日，天喜公司与上海市杨浦区五角场镇352街坊新翔公寓业主委员会签订《协议书》一份，约定：为对新翔一、二期公寓小区统一规划、统一管理，以改善小区居住环境，达成以下协议……。
2005年3月15日，杨甲、钟某某、杨乙与天喜公司双方签订《房屋交接书》，约定：2005年3月15日双方对中原路10弄甲号102室进行交接，双方确认：天喜公司交付给杨甲、钟某某、杨乙的房屋为中原路10弄甲号102室，实测面积为93.14平方米，实测面积的测绘机构为上海市房屋土地资源管理局认定的上海市杨浦区房地产测绘所……。双方在交接房屋时，天喜公司向杨甲、钟某某、杨乙提供了《上海市新建住宅使用说明书》。
2005年4月13日，杨甲、钟某某、杨乙取得上海市杨浦区中原路10弄甲号102室房屋产权。
2009年5月11日，陆家嘴公司向天喜公司发出《关于解决天翔苑问题的函》，内容为：天翔苑小区业主入住已四年有余，部分问题已严重影响业主的正常使用及安全，如：……甲号102室、乙号1101室墙面裂缝及渗水等等问题……今再次发函商请贵方来人，能立即解决上述存在的问题，盼能书面回复。2009年11月杨甲、钟某某、杨乙诉至原审法院，请求判令天喜公司对杨甲、钟某某、杨乙房屋中出现的质量问题予以修复，按损害程度对总房价作对应折让，对装潢等损失给予赔偿；天喜公司因擅自变更了合同第八条、第九条约定的规划，给予杨甲、钟某某、杨乙经济赔偿或予以恢复，并对房屋整体加固；提供房屋红外线报警装置；将杨甲、钟某某、杨乙家中供水改为水网直接供水；天喜公司提供共用部位分摊及天喜公司与陆家嘴公司等签订的关于中原路10弄房屋质量保证金的资料；请求确认双方签订的《预售合同》中补充条款无效。
原审法院审理中，天喜公司表示愿意为杨甲、钟某某、杨乙安装红外线报警装置。
原审法院认为:杨甲、钟某某、杨乙与天喜公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。杨甲、钟某某、杨乙主张确认该合同补充条款无效的请求，没有依据，原审法院不予支持。杨甲、钟某某、杨乙没有提供证据证明天喜公司擅自变更了上述合同约定的内容，及杨甲、钟某某、杨乙房屋出现的渗水、墙体裂缝等现象系因建造的房屋存在质量问题。故杨甲、钟某某、杨乙主张对房屋进行修复、按损害程度对总房价作对应折让、赔偿装潢损失及因擅自变更了合同第八条、第九条约定的规划，给予杨甲、钟某某、杨乙经济赔偿或予以恢复并对房屋整体加固的请求均不予支持。杨甲、钟某某、杨乙要求改接水网的请求，缺乏依据，不予支持。天喜公司自愿为杨甲、钟某某、杨乙房屋安装红外线报警装置，并无不当，予以准许。
原审法院审理后作出判决如下：一、上海天喜房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内为杨甲、钟某某、杨乙在上海市杨浦区中原路10弄甲号102室房屋安装红外线报警装置；二、杨甲、钟某某、杨乙其余诉讼请求，不予支持。
杨甲、钟某某、杨乙不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的预售合同第13条规定，交房时天喜公司应向其提供房屋的实测套内面积、公用分摊面积的数据，但天喜公司在交房时并未向其提供公用分摊面积的相关资料，此外，天喜公司变更了小区消防通道的位置，虽经规划部门批准，但未征得其本人同意，应当赔偿其损失或恢复原状。另系争房屋存在严重质量问题，故其仍坚持原审中的诉讼请求。
被上诉人天喜公司则辩称：系争房屋紧邻地铁，杨甲、钟某某、杨乙房屋受损与工程施工质量无关，可能是受其他外力损害所致。规划变更是根据行政部门的要求，符合合同补充条款中约定的免责条件，且消防通道位置的调整对杨甲、钟某某、杨乙并不存在损害。此外，根据合同约定，在交房时若其不提供包括公用分摊面积在内的实测面积，杨甲、钟某某、杨乙有权拒收房屋且责任由开发商承担，现杨甲、钟某某、杨乙已接收了房屋，说明天喜公司已按约定提供了公摊面积资料，故其不同意杨甲、钟某某、杨乙的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：2004年6月22日，杨甲、钟某某、杨乙与天喜公司签订的《上海市商品房预售合同》第二十九条约定，本合同的补充条款、附件、补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同的补充条款、附件、补充协议与正文条款不相一致的，以本合同的补充条款、附件、补充协议为准。以上事实有双方当事人提供的《上海市商品房预售合同》予以证实。
原审法院审理中，由天喜公司提供的《房屋交接书》并无手写添加内容，而杨甲、钟某某、杨乙提供的《房屋交接书》存在部分手写添加内容。该手写添加内容为：“一、经双方查看(目视)，本室住房室内存在如下质量问题：1、壁柜墙砌歪；2、卫生间天花板管道处渗水；3、所有墙壁均有裂缝；4、天花板和墙面多处有小鼓泡；5、红外线安全监控报警设备尚未安装……；二、甲乙双方就上述质量问题经协商一致达成如下交房协议：1、甲方保证小区围墙、大门、门卫室、室内外安监设备等均于地铁M8号线翔殷路站建成通车前同步建成；2、甲方确保小区建设与小区规划完全符；3、乙方在住房装修后五年内若再次出现房屋质量问题，如裂缝、渗水等，由甲方负全责，房屋质量检测费由甲方承担，甲方全责负责房屋质量的检测、重新装修，重新装修期间甲方向乙方免费提供同质过渡房过渡，甲方承担全部费用并给予乙方补偿。若有争议协商不成，双方可向人民法院提起诉讼。”
本院认为：对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。本案中，杨甲、钟某某、杨乙称，其在办理房屋交付手续时已提出了系争房屋的墙壁均有裂缝、渗水等情况，为此，其提供了《房屋交接书》中手写添加部分的内容作为证据，而天喜公司则提供了经杨甲、钟某某、杨乙签字但无手写添加内容的《房屋交接书》并否定上述手写添加部分的效力。对此，杨甲、钟某某、杨乙表示该《房屋交接书》上手写的文字亦非其本人添加，在其取得该《房屋交接书》时上述文字已存在，另一份《房屋交接书》确实没有添加文字，其于2005年3月15日在上述两份《房屋交接书》上均签了字。鉴于添加的文字仅存在于由杨甲、钟某某、杨乙保存的《房屋交接书》上，且杨甲、钟某某、杨乙对上述文字由何人添加、以及添加的具体时间均不得而知，故《房屋交接书》中手写添加部分的内容不具备证据的效力。由于杨甲、钟某某、杨乙已与天喜公司办理了房屋交付手续且已实际装修入住，故其提出系争房屋墙体开裂、漏水系施工质量而非其他外力所致，应由其承担举证责任。上述问题需要通过鉴定来解决，同样，系争房屋的修复方案亦需要有资质的鉴定机构来作出，但在原审法院对杨甲、钟某某、杨乙进行了释明后，其仍未在规定的举证期限内提出鉴定申请、预交鉴定费用，应当由其来承担举证不能的后果。故原审法院据此所作相关判决正确。关于杨甲、钟某某、杨乙所称小区消防通道位置与预售合同中标注的位置不一致，天喜公司擅自变更了规划的问题。原审中天喜公司已提供了规划行政部门对于上述变更的批准文件，杨甲、钟某某、杨乙对此亦无异议。鉴于杨甲、钟某某、杨乙未能提供上述变更给其所造成的实际损失，故其要求天喜公司承担赔偿责任的请求不予支持。因上述变更已于2004年获得了行政部门的批准且在房屋交付时已经存在并延续至今，杨甲、钟某某、杨乙要求将该消防通道恢复原状的请求涉及小区广大业主的利益，故原审法院判决驳回其该项请求并无不当。鉴于杨甲、钟某某、杨乙与天喜公司签订的《上海市商品房预售合同》正文第二十九条已明确约定“补充条款、附件、补充协议均为本合同不可分割的部分”，故原审法院判决驳回杨甲、钟某某、杨乙要求确认补充协议无效的请求正确。关于杨甲、钟某某、杨乙要求天喜公司提供公用分摊面积资料一节，根据预售合同约定，系争房屋93.48平方米的暂测面积包括81.95平方米的套内建筑面积和11.53平方米的公用分摊建筑面积。同时，该预售合同的补充条款第二条约定，当暂测面积和实测面积不一致时按套内面积、公用分摊建筑面积分开处理。预售合同中还约定，天喜公司必须根据杨甲、钟某某、杨乙的要求提供实测面积(包括公用分摊面积和套内面积)的有关资料，否则杨甲、钟某某、杨乙有权拒收房屋并由天喜公司承担由此造成的延期交房责任。而根据《房屋交接书》的记载，现双方均已确认：系争房屋包括公用分摊建筑面积和套内建筑面积在内的实测面积为93.14平方米(与暂测面积不一致)、实测面积的测绘机构为上海市杨浦区房地产测绘所。并以此作为对购房款进行结算的依据，接受了系争房屋。故应当认定，在房屋交付时天喜公司已按约提供了包括公用分摊建筑面积和套内面积在内的测绘资料。至于杨甲、钟某某、杨乙要求天喜公司提供与陆家嘴公司等签订的关于中原路10弄房屋质量保证金的资料及将其家中供水改为水网直接供水等请求，因其未能提供相关依据，原审法院未判决支持其请求并无不当。此外，在本院审理中，杨甲、钟某某、杨乙亦认可在原审过程中，原审法院已向其提供了系争房屋公用分摊建筑面积及天喜公司与陆家嘴公司等签订的关于中原路10弄房屋质量保证金的资料，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由杨甲、钟某某、杨乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
代理审判员 姚 跃
代理审判员 刘文娟
二○一一年六月三日
书 记 员 唐敏杰