上海市二中院关于房屋被查封的买卖合同纠纷
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第679号
上诉人(原审被告)吴某。
委托代理人朱迪，上海市晨升律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)张甲。
被上诉人(原审原告)周某某。
被上诉人(原审原告)张乙。
法定代理人张甲。
上列三被上诉人共同委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。
上列三被上诉人共同委托代理人朱云尉，上海市恒谊律师事务所律师。
上诉人吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某的委托代理人朱迪，被上诉人张甲、周某某、张乙共同委托代理人朱云尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年1月9日，通过上海颐信房地产经纪事务所(以下简称颐信事务所)居间介绍，张甲与吴某就本市江桥镇靖远路510弄某号502室房屋(以下简称502室房屋)达成购买意向协议，并当场支付了定金人民币(以下币种均为人民币)20,000元，约定吴某将其名下的502室房屋以880,000元的价格出售给张甲，其中首付款为180,000元，余款700,000元通过银行贷款方式支付。同年3月14日，张甲将160,000房款支付给颐信事务所。同年3月23日，张甲与中国农业银行上海市嘉定支行、上海市住房置业担保有限公司签订了《住房公积金个人购房担保借款合同》，借款金额为300,000元，期限自2009年3月25日起。同日，张甲与中国农业银行上海市嘉定支行签订《个人住房抵押借款合同》，借款金额为400,000元，借款期限同上。2009年3月27日，颐信事务所将张甲支付的160,000元款项交付吴某。同日，张甲、周某某、张乙与吴某签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定张甲、周某某、张乙以880,000元的价格购买吴某名下502室房屋，吴某应于2009年3月10日前将该房屋交付张甲、周某某、张乙，张甲、周某某、张乙则应于上述时间付清所有房款。合同签订后，双方至房地产交易中心送件时发现该502室房屋于2009年3月29日被上海市徐汇区人民法院查封。2009年4月左右，张甲、周某某、张乙入住该502室房屋至今。2009年5月10日，在颐信事务所见证下，张甲与吴某签订一份协议书，内容为：因系争502室房屋被司法查封导致未能按时完成交易，吴某同意无论何时交易均按照原定合同价880,000元出售给张甲；如该房屋被法院拍卖，吴某同意赔偿张甲首付款180,000元及违约金等；自该协议签订起至2009年6月30日，如仍无法过户交易，张甲有权通过诉讼追讨首付款等。此后，因系争房屋无法交易过户，张甲、周某某、张乙遂诉至法院，要求吴某继续履行双方于2009年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》，交付嘉定区江桥镇靖远路510弄某号502室房屋，配合张甲、周某某、张乙办理该房屋的交易过户手续。
原审法院另查，因吴某未清偿交通事故赔偿款70多万元，致其名下502室房屋被徐汇法院于2009年3月29日查封。后该院于2010年12月下旬解除对系争房屋的查封。
原审法院审理中，张甲、周某某、张乙同意在本案中就剩余房款一并进行处理。并陈述：同意按照合同约定在交易过户时支付680,000元房款，剩余20,000元应当按照交易惯例在吴某母亲户口迁出后给付。
原审法院认为，张甲、周某某、张乙与吴某之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规，当属合法有效。根据合同约定，双方在交易过户时张甲、周某某、张乙支付剩余700,000元房款。后因该房屋被司法查封致未能完成交易，张甲、周某某、张乙未付该款并不存在过错。吴某以张甲、周某某、张乙未按时付款为由拒绝继续履行，于法无据，故对吴某该项辩称意见，法院不予采纳。至于张甲、周某某、张乙与吴某在2009年5月10日签订的协议书，赋予了张甲、周某某、张乙合同解除权，现张甲、周某某、张乙不行使解除权，而要求继续履行，系张甲、周某某、张乙处分自己权利的行为，于法不悖。现该房屋已解除司法查封，张甲、周某某、张乙要求继续履行不存在障碍，故吴某应当遵照买卖合同约定，继续履行交易过户手续。对张甲、周某某、张乙同意在本案中一并处理剩余房款，符合法律规定，法院予以准许。按照合同约定，张甲、周某某、张乙应在交易过户当天支付剩余700,000元房款，现其主张尾款20,000元应在吴某母亲户口迁出后给付，张甲、周某某、张乙此项意见缺乏依据，法院不予采纳。
原审法院审理后作出判决：一、张甲、周某某、张乙与吴某应继续履行双方于2009年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、吴某应于判决生效之日起十日内协助张甲、周某某、张乙办理上海市嘉定区江桥镇靖远路510弄某号502室房屋的产权过户手续；三、张甲、周某某、张乙应于上海市嘉定区房地产交易中心出具上述房屋房地产权利转移登记的收件收据当日支付吴某房价款人民币700,000元。
原审法院判决后，吴某不服上诉至本院称，双方交易基础已经不存在，根据双方合同约定是2009年3月10日前付清全部房款，但时至今日被上诉人也没有按约履行付款义务属违约，应解除双方的买卖合同。系争房屋因上诉人未清偿交通事故赔偿款70多万元而被徐汇法院查封，上诉人除该房产外也没有其他可执行财产，且系争房屋仍处于被查封状态。双方的买卖合同实属无法履行的合同理应解除。故请求撤销原审判决主文第一、二、三项，驳回被上诉人在一审中诉讼请求。
被上诉人张甲、周某某、张乙辩称，2009年3月10日付清房款的约定，显然不是2009年3月27日签订合同时的真实意思，之前双方对交房、交款已经约定好，这份合同是为办理交易手续的需要签订的，故请求维持原判。
本院经审理查明，原判认定事实无误。
另查明，张甲、周某某、张乙因本案在原审审理期间提出财保保全的申请，系争房屋于2010年9月1日被嘉定法院查封。徐汇法院于2010年12月20日轮候查封。
本院认为，上诉人与被上诉人在2009年3月27日签订《上海市房地产买卖合同》时，双方均明知未按合同约定的时间履行，即上诉人未于2009年3月10日前交房，被上诉人亦未于上述时间付清房款，但双方仍签订了系争房屋的买卖合同。2009年5月10日，上诉人与被上诉人在签订的协议书中明确，导致未能按时完成交易的原因系系争房屋被司法查封。且上诉人同意无论何时交易均按原定合同价出售被上诉人。现上诉人认为，系被上诉人没有按约履行付款义务违约，要求解除合同的上诉理由不能成立。根据查明的事实，现嘉定法院查封在先，徐汇法院为轮候查封，嘉定法院对已查封的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封的效力。上诉人所提的合同履行障碍亦不存在。故原审法院所作判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,800元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑梅萍
代理审判员 赖维娜
代理审判员 郑 华
二○一一年五月三十一日
书 记 员 朱丹丹