房屋买卖合同纠纷关于价款的支付问题
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第847号
上诉人(原审被告)杨某某。
委托代理人林志文，上海沪泰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)徐某某。
委托代理人周某某。
委托代理人王某某。
被上诉人(原审原告)林某。
委托代理人陈某某。
委托代理人王某某。
上诉人杨某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人杨某某及其委托代理人林志文，被上诉人徐某某的委托代理人周某某、被上诉人林某的委托代理人陈某某及二被上诉人的共同委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年9月10日，徐某某、林某通过上海广威房地产经纪有限公司第二十二分公司居间介绍，和杨某某签订《商铺转让定金协议》一份，约定由徐某某、林某将坐落于上海市嘉定区定边路某号1至3层属其共有的商铺转让给杨某某，转让价为人民币(以下币种均为人民币)372.8万元。双方约定在开发商通知徐某某、林某办理进户手续时，徐某某、林某协助杨某某办理进户手续，同时双方办理房屋交接手续，交房后所产生的租金收益权归杨某某。总价372.8万元为徐某某、林某净到手价，徐某某、林某办理产证时杨某某一同办理并同时缴纳一手房****税费。徐某某、林某不承担交易过户时的任何交易税费，杨某某购此房的所有交易税费及贷款费用均由杨某某承担。付款方式为：2007年9月10日支付10万元；2007年9月14日支付90万元；2007年9月22日支付100万元；2007年9月30日前支付25.5万元；在交房当日支付147.3万元。双方约定在徐某某、林某收到房产商办理产证通知的15日内去办理产证，徐某某、林某在申领到上海市房地产权证后的7日内书面通知杨某某办理交易手续，在杨某某收到徐某某、林某通知的40个工作日内到房地产交易中心办理过户手续。在交易过户时杨某某若采用银行贷款方式，徐某某、林某应配合杨某某办理贷款。上述付款时间若逾期违约方按房屋未付款的万分之五每天支付相对方违约金，直至双方办理交易手续。双方同意徐某某、林某于开发商交房日将上述房屋交付杨某某验收交接。若因徐某某、林某原因不能如期将上述房产过户给杨某某，杨某某有权终止本协议并向徐某某、林某追究因装修该房屋产生的装修费用，徐某某、林某应按杨某某实际支付的装修费用全额赔偿，同时杨某某向徐某某、林某收取违约金30万元并由徐某某、林某偿还杨某某已支付的所有房款；若因杨某某原因导致交易不能如期完成的，则徐某某、林某有权收回房屋而不必赔偿杨某某任何装修损失，杨某某不得因退房而破坏房屋的固定装修，同时徐某某、林某向杨某某收取违约金30万元，徐某某、林某退还杨某某已支付的购房款。2008年5月28日双方经协商又签订《关于定边路商铺某号的约定》一份，主要内容为：购买方购上述商铺截止2008年5月27日止已支付房款198万元，尚未支付房款为174.8万元，购买方承诺于2008年6月2日前将以划账形式支付现金64.8万元；其余110万元通过银行贷款方式支付给出售方，贷款不足部分在交易过户当日用现金补足。若购买方的贷款金额超过110万元，出售方承诺在收到购买方的银行贷款七日内把多余部分的房款及时退回给购买方。2008年11月5日，双方又签订《关于购买定边路某号商铺的约定》一份，主要内容为：购买方杨某某尚欠定边路某号商铺房款174.8万元，现特承诺于2008年11月15日前用现金支付房款64.8万元，其余房款110万元购买方用贷款在2009年1月30日前支付给出售方，贷款不足部分在交易当日用现金补足给出售方。杨某某承诺于2008年12月1日前与出售方签订此商铺的网上买卖合同，并于2008年12月30日前办理上述商铺的过户手续。关于交房日期的约定：现买卖双方约定在出售方收到原约定的总房价372.8万元后的三日内办理交房手续。交房时按原约定由购买方支付相关的费用等。违约责任的约定:若购买方逾期支付上述约定房款，出售方可单方解除上述商铺的买卖约定，并由出售方向购买方收取违约金50万元。但签约后杨某某仅支付13万元，余款未付。双方未能签订系争商铺的网上买卖合同。2008年11月15日，徐某某、林某办理了上述商铺的上海市房地产权证，但未能将系争商铺过户至杨某某名下。嗣后，经双方多次协商仍未就相关事宜达成一致。
2010年6月29日，徐某某、林某向原审法院提起诉讼，认为杨某某多次违反诚信原则已构成合同的根本违约，也侵害了徐某某、林某的合法权益，故要求法院判令：1、解除双方签订的《商铺转让定金协议》、《关于定边路商铺某号的约定》和《关于购买定边路某号商铺的约定》；2、杨某某赔偿徐某某、林某违约金50万元。
原审审理中，徐某某、林某认为双方未能签订正式合同的原因是杨某某要求做低房价，徐某某、林某不同意，最终双方未能签订正式合同；杨某某则认为双方未能签订正式合同的原因是徐某某、林某要求在原来房价基础上加价，杨某某不同意，最终双方未能签订正式合同。另杨某某认为其办理贷款未成的原因在于徐某某、林某未能提供贷款所需的全部资料，而徐某某、林某则认为其已通过中介向杨某某提供贷款所需的相关资料。为证明各自的观点，双方均要求上海广威房地产经纪有限公司第二十二分公司的陶某某作为证人到庭作证。证人陶某某到庭陈述称，因杨某某有迟延付款的情形，徐某某、林某向证人暗示要求杨某某赔偿利息损失，证人向杨某某提出后，经双方协商，杨某某同意以杨某某出具欠条的形式(欠条出具日期为2008年5月28日)承诺补偿徐某某、林某利息损失20万元。徐某某、林某就对方提出的签订正式合同时将房价做低的要求曾表示只要杨某某资金能够到位的话可以协商，但后在证人将房价做低至260万元的合同(杨某某已签字)交徐某某、林某签字时，徐某某、林某因担心自身存在风险而未签。对于上述双方争议的徐某某、林某是否向杨某某提供贷款所需的全部资料问题，证人表示徐某某、林某已向杨某某提供贷款所需的全部资料(刚开始时确有材料不齐全的问题，但后已补足)。原审法院认为，做低房价是一种买卖双方为逃避国家税收为目的而进行的违法行为，徐某某、林某因担心自身存在风险而未签订做低房价的所谓正式合同是出于保护自己合法权益的正当行为，而非违约行为。证人证词不能证明杨某某主张的观点即双方未能签订正式合同的原因是徐某某、林某要求在原来房价基础上加价，杨某某不同意故导致最终双方未能签订正式合同。而杨某某认为其办理贷款未成的原因亦在于徐某某、林某未能提供贷款所需的全部资料的主张与证人所述相悖，不予认可。
原审法院认为, 徐某某、林某和杨某某签订的《商铺转让定金协议》、《关于定边路商铺某号的约定》和《关于购买定边路某号商铺的约定》均是买卖双方真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，依法应属有效。上述三份协议对杨某某应支付房款时间的约定有所不同，故应以最后一份协议约定的付款时间为准，即杨某某对尚欠定边路某号商铺房款174.8万元，应按约于2008年11月15日前用现金支付房款64.8万元，其余房款110万元用贷款在2009年1月30日前支付，贷款不足部分在交易当日用现金补足给徐某某、林某。但嗣后杨某某仅用现金支付房款13万元，其余房款至今未付，显已构成违约。杨某某认为徐某某、林某未向杨某某提供办理贷款所需的全部资料的主张与证人证词不符，不予认可。徐某某、林某拒绝与杨某某签订做低房价的所谓正式合同合法有据，不得谓之为违约行为。证人证词亦不能证明双方最终未能签订正式合同及杨某某未能办理贷款的责任在于徐某某、林某。故杨某某抗辩其并无违约行为的主张不能成立。鉴于双方在协议中明确约定购买方逾期支付上述约定房款，出售方可单方解除上述商铺的买卖约定，并由出售方向购买方收取违约金50万元。故徐某某、林某要求解除合同及要求杨某某赔偿原告违约金的诉讼请求应予支持。考虑到徐某某、林某表示其已将系争商铺出租，已可避免损失的进一步扩大，且杨某某要求对违约金数额予以调整，故原审法院参酌本案具体情况酌情对违约金进行调整。由于徐某某、林某在起诉前未向杨某某发出解除合同通知，故徐某某、林某和杨某某签订的合同应自该诉状副本送达杨某某之日即2010年7月13日视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故徐某某、林某应将已收取杨某某之房款返还杨某某。
原审法院据此判决：一、徐某某、林某与杨某某签订的《商铺转让定金协议》、《关于定边路商铺某号的约定》和《关于购买定边路某号商铺的约定》于2010年7月13日起解除；二、杨某某应于判决生效之日起10日内支付徐某某、林某违约金10万元；三、徐某某、林某应于判决生效之日起10日内返还杨某某房款211万元。
原审法院判决后，上诉人杨某某不服，向本院提起上诉称：因被上诉人在协议履行过程中要求抬高房价，故导致双方未能签订正式的房地产买卖合同。且被上诉人未能提供齐全的材料导致上诉人贷款不成。上诉人未按上述两份约定履行64.8万元房款的支付义务是因为双方曾约定因出租商铺所产生的收益归上诉人所有。被上诉人以种种理由推脱不与上诉人签订正式的房屋买卖合同，故违约责任应归咎于被上诉人。上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人徐某某、林某答辩称：上诉人一再违背其在协议及两份约定中所作的承诺，未能按时支付房款，已构成违约。被上诉人根据合同约定，曾积极配合上诉人办理贷款，上诉人就此所作陈述并非事实。被上诉人从未同意也不可能同意在房款未付清的情况下由上诉人享有租金收益。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案《商铺转让定金协议》就上诉人支付购房款的期限作出明确约定，因上诉人未能按约定的期限支付房款，故双方当事人之后又分别签订了两份购买商铺的约定，上诉人在最后一份约定中承诺于2008年11月15日前用现金支付房款64.8万元，其余110万元以贷款形式支付。但其之后仍只支付了13万元，故上诉人的行为已明显构成违约。鉴于买房人的主要合同义务为支付购房款，上诉人未能及时履行付款义务，且在被上诉人多次给予其延期付款的机会后仍未能实现其承诺，故被上诉人主张解除涉案相关合约符合协议约定及法律规定，应予准许。上诉人主张被上诉人未能提供齐全的材料导致其贷款不成，但按照上述约定的记载，上诉人除贷款外，还应先行向被上诉人支付现金，故其行为已构成违约系不争的事实，且上诉人主张被上诉人在协议履行过程中要求抬高房价及被上诉人未能提供齐全的材料导致上诉人贷款不成，其并未就此举证，原审中双方一致申请出庭作证的证人证言亦与上诉人所述相悖，故本院对上诉人的上述主张难于采纳。另，上诉人认为其未按上述两份约定履行64.8万元房款的支付义务是因为双方曾约定因出租商铺所产生的收益归上诉人所有，被上诉人对此予以否认。根据原协议的约定，租金收益归上诉人的前提为交付房屋，事实上，因上诉人的前述违约行为，双方并未也不可能办理房屋交接手续，故上诉人该主张亦缺乏事实及法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,800元，由上诉人杨某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 赖维娜
代理审判员 邬海蓉
二○一一年五月二十三日
书 记 员 陈 洁