房屋买卖合同纠纷关于从中赚取差价的问题
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第790号
上诉人(原审被告)吴某某。
被上诉人(原审原告)梅某。
委托代理人周雪琴，上海创远律师事务所律师。
原审被告上海欧客房地产经纪事务所。
投资人吴某某。
原审第三人严某某。
上诉人吴某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴某某[暨原审被告上海欧客房地产经纪事务所(以下简称欧客事务所)的投资人]、被上诉人梅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明: 2010年4月初左右，吴某某与严某某在上海众实房产经纪事务所居间介绍下签订了定金协议，约定由吴某某以人民币(以下币种均为人民币)950,000元的价格购买严某某坐落于本市嘉定区南翔镇李店角东单元某号楼1101室房产(以下简称系争房屋)。协议签订后一周内，吴某某支付严某某100,000元。此后适逢梅某至吴某某为投资人的欧客事务所寻找房源，2010年4月24日，在欧客事务所居间下，梅某与吴某某签订了一份《合同权益转让协议》。该协议内容为：乙方梅某知晓甲方吴某某以950,000元的价格购得系争房屋的情况，并同意配合甲方以表兄弟名义至众实房产事务所办理合同权益转让手续，转让总价为1,080,000元，乙方应支付甲方230,000元，其中包括甲方已向权利人支付的定金100,000元，乙方在签订本协议后将该款交付欧客事务所，该款中的200,000元欧客事务所应当在乙方与权利人签订定金协议后支付甲方，余款30,000元在乙方与权利人签订《上海市房地产买卖合同》后支付甲方。协议签订后，梅某即支付了230,000元款项。2010年4月25日，梅某以吴某某表弟的名义，与严某某签订了《房地产买卖合同》。2010年10月31日，基于吴某某欺骗隐瞒了系争1101室房屋的真实成交价格且该房屋为动迁房3年之内不能过户的原因，梅某与严某某协商解除了上述《房地产买卖合同》。此后，由于吴某某拒绝退还收取梅某的130,000元，梅某遂向原审法院提起诉讼，要求吴某某、欧客事务所返还合同权益转让金130,000元并自2010年4月25日起按照银行同期贷款利率支付该款的利息直至实际还款日止，并要求吴某某、欧客事务所返还房屋中介费10,000元。
原审审理中，梅某撤回了要求欧客事务所返还中介费10,000元的诉讼请求，并表示将另案诉讼，原审法院对此当庭口头裁定予以准许。
原审法院认为，房屋经纪居间应当诚实守信并在核准的经营范围内从事居间中介服务，不得擅自超越经营范围从事自营活动。吴某某作为居间事务所的投资人并从事居间事务，向当事人隐瞒交易真相，并超越经营范围，从事自营活动，从中获取房屋差价，显然违反诚信原则，其自营行为也没有法律依据，故其获取的差价应当返还。其次，合同权利义务的概括转让涉及到三方当事人权利义务的转变，是一个三方之间的法律关系。其中既需要转让人与受让人之间的协商一致，也需要原合同相对人的同意。梅某与吴某某隐瞒了梅某的********，假借表兄弟关系使严某某同意吴某某将其与严某某之间定金协议的权利义务概括转让给梅某，并与梅某签订了房地产买卖合同；但严某某在获知真实情况后，即与梅某解除了房地产买卖合同，并明确表示其不同意梅某与吴某某基于交易关系的合同转让；严某某作为原合同相对人，其对真实情况下吴某某与梅某之间的转让不予同意，该转让因此未能生效。故吴某某应当返还基于该转让行为从梅某处获取的利益。现梅某要求吴某某返还转让款130,000元，合法有据，对此予以支持。由于在2010年10月31日严某某解除双方之间房地产买卖合同之前，梅某与吴某某之间的权利义务处于未决状态，故梅某要求吴某某支付此前的逾期还款利息损失缺乏事实依据，但此后吴某某仍未归还梅某支付的款项，依法应承担相应的法律责任。由于转让协议的合同双方是梅某与吴某某，故梅某要求欧客事务所返还款项及支付利息于法无据，法院对此不予支持。原审审理中，梅某撤回要求吴某某返还中介费的诉讼请求，并表示另案诉讼，与法不悖，对此予以准许。据此，原审法院判决如下：一、吴某某应于判决生效之日起十日内返还梅某人民币130,000元；二、吴某某应于判决生效之日起十日内以130,000元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率自2010年11月1日起至其实际偿还日为止支付梅某逾期还款的利息损失；三、驳回梅某的其他诉讼请求。
原审法院判决后，吴某某不服，向本院提起上诉称：1、吴某某明确告知梅某系争房屋的真实成交价格。吴某某与梅某签订《合同权益转让协议》时也并不知晓该房屋系动迁房三年不能过户的情况；2、法律没有禁止房地产居间事务所的投资人不得买卖房屋、赚取差价；3、梅某与严某某是在对付款及房屋产权过户等问题不能协商一致的情况下才解除合同的；4、严某某与梅某签订房屋买卖合同，梅某与吴某某签订的《合同权益转让协议》即生效，并已实际履行完毕。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回梅某在原审中的诉讼请求。
被上诉人梅某辩称：1、梅某与吴某某并非表兄弟关系，严某某知晓梅某与吴某某并非表兄弟关系、吴某某赚取差价再将房屋卖给梅某的事实后，明确表示不同意吴某某将合同的权利义务转让给梅某并表示解除与梅某签订的房屋买卖合同。2、梅某购买系争房屋作为婚房使用，现得知房屋为动迁房，三年无法过户，合同目的无法实现，也同意与严某某解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告欧客事务所述称：同意上诉人吴某某的意见。
原审第三人严某某未应诉答辩。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，吴某某申请欧客事务所员工陈某出庭作证，陈某陈述梅某知晓吴某某以950,000元购入房屋并将该房屋以1,080,000元转让给梅某。后在支付剩余房款的时候，严某某告知梅某房屋三年不能过户，双方后曾对付款等问题进行了协商。
梅某表示，证人所作证言不属于新证据范围，不予质证。况证人所陈述的证言也不是事实。
二审审理中，吴某某表示吴某某带梅某去与严某某签订房屋买卖合同的时候，严某某并不知晓吴某某从中赚取差价的情况。
本院认为，吴某某与严某某签订定金协议后，即将该定金协议约定的关于购买系争房屋的权利转让给梅某并赚取一定的差价。但吴某某并未将加价转让合同权利义务的真实情况告知原合同相对方严某某，相反，其在与梅某的《合同权益转让协议》中约定梅某配合其以表兄弟名义与严某某办理合同权益的转让手续。严某某知晓上述情况后与梅某解除了系争房屋的买卖合同，致梅某无法购得该房屋，《转让合同权益协议》实际无法履行。吴某某基于将购买系争房屋的权益转让给梅某而收取梅某差价130,000元，现梅某与严某某之间的买卖合同因严某某知晓吴某某与梅某的********关系及吴某某收取转让差价的事实而解除。吴某某在梅某与严某某的买卖合同解除后仍占有130,000元缺乏依据，原审法院判决吴某某返还梅某130,000元及相应利息并无不当。吴某某系欧客事务所的投资人，其二审中提供的证人系欧客事务所的员工，因证人与本案有利害关系，其证言不能单独作为本案事实认定的依据，故本院对该证人证言不予采纳。综上，吴某某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2,900元，由上诉人吴某某承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 李垚曜
代理审判员 刘建颖
二○一一年五月二十三日
书 记 员 何 倩