上海市二中院房屋买卖合同纠纷关于价款支付问题
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中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第938号
上诉人(原审原告)庄某某。
被上诉人(原审被告)林某某。
被上诉人(原审被告)徐某某。
被上诉人(原审被告)上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆某，董事长。
委托代理人谭某，该公司员工。
上诉人庄某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人庄某某、被上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)的委托代理人谭某、被上诉人林某某、徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，庄某某原系上海市闸北区大统路938弄某号201室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人。林某某、徐某某系夫妻关系。2009年11月2日，庄某某(甲方)与徐某某(乙方)、中原公司(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)185万元价格出售给乙方，同年11月6日，庄某某与林某某签订《上海市房地产买卖合同》与《特别协议》，买卖合同载明系争房屋转让价款为240万元，并约定双方于同年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，买卖合同附件三载明了付款方式，即：乙方于签订合同并申请办理合同公证之日后三日内支付或通过中原公司转交首期房价款20万元(含中原公司代管的定金2万元)、乙方通过贷款形式并于房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七个工作日内支付第二期房款168万元、甲乙双方赴交易中心办理产权过户当日支付第三期房价款52万元，《特别协议》则载明：1、系争房屋实际成交总价为200万元；2、甲乙双方签订买卖合同的价格为240万元，双方同意搬迁补偿费、搬场费等包含在转让房价款内，另作价40万元，乙方不再支付给甲方；3、本次交易中甲乙双方所涉及的交易税、费多出部分由乙方全额承担；4、上述约定系甲乙双方真实意思表示，若本协议“于”(与)双方签订的买卖合同有冲突以本协议为准。
签订买卖合同等文件当日，庄某某出具委托书，明确委托中原公司员工武某某办理系争房屋相关过户等手续，委托书载明委托权限为：代为协助购买方办理银行贷款，并在相关的合同、文件上签名；代为调取原购房相关身份、房产资料；代为办理房地产转移登记、过户手续、支付相关税费；代为交房及办理物业、水、电、煤、电话、有线电视等过户手续。同月9日，上海市东方公证处对上述委托书出具公证书。期间，林某某、徐某某通过中原公司分三次支付庄某某194,450元。2009年12月17日，武某某以庄某某代理人身份协助林某某办理系争房屋过户手续，当月28日，系争房屋权利人变更为林某某。2010年5月28日，庄某某致函林某某、徐某某，明确若两人在三日内仍未支付第二期、第三期房款，庄某某有权解除合同，该函件中庄某某还明确了其在中国工商银行中兴支行的账户。
2010年9月，庄某某诉至原审法院，要求解除与林某某签订的《上海市房地产买卖合同》，并将系争房屋产权返还给庄某某、赔偿公证费6,550元；并要求徐某某支付其违约金(该款项与其已支付的定金194,450元抵扣)；同时要求中原公司支付赔偿金15万元。
原审另查明，2010年1月6日，武某某以庄某某名义在兴业银行上海大柏树支行开户，当月8日，银行根据与借款人林某某签订的借款合同向庄某某上述账户内发放贷款144万元，同年5月19日，林某某、徐某某以转账方式支付庄某某账户34万元，截至2010年12月21日，庄某某上述账户内存款数额为1,785,666.81元。
原审审理中，庄某某称：1、庄某某已收取林某某、徐某某款项为194,450元，公证费6,550元系林某某、徐某某垫付，之后庄某某未返还两人该笔款项；2、签订买卖合同之后，庄某某根据林某某要求，出于方便其办理贷款并规避税收的目的，签订了《特别协议》，但系争房屋价款应为240万元；3、2010年5月，徐某某与中原公司曾告知庄某某兴业银行庄某某账户内购房款一节，但庄某某认为既然是林某某贷款，应该是林某某取得贷款后再支付给庄某某，庄某某没必要亲自去银行取款；4、庄某某签署委托书的初衷是考虑办理系争房屋产权过户时若庄某某不在上海可由武某某代为办理相关手续，且庄某某已于2009年11月8日口头撤销了对武某某的授权。林某某、徐某某则称，签订买卖合同时，双方约定转让款为200万元，但当时担心无法通过交易中心核价，因此三方谈妥在买卖合同中做高了房价，为此林某某、徐某某还多承担了税款，不存在庄某某所述多贷款因素，之后，因林某某贷款银行为兴业银行，中原公司在兴业银行为庄某某开设了账户，贷款发放后，林某某即告知了庄某某，庄某某对其账户内存有林某某已支付房款一节完全知晓，其次，除庄某某已承认的194,550元及兴业银行庄某某名下林某某已支付的178万元之外，林某某、徐某某代庄某某支付了公证费6,550元，还向中原公司支付了购售双方各自的2万元佣金，系争房屋在被出售前内有承租人，购售双方约定待承租人迁移后才支付第三期购房款，为此林某某于2010年5月待原承租人搬迁后向庄某某支付了系争房屋尾款，林某某、徐某某已支付款项已超过约定的200万元，但考虑庄某某否认授权两人向中原公司支付佣金，现愿意向庄某某支付剩余房款19,000元。中原公司称，购售双方签订居间合同时约定的转让款为185万元，签订买卖合同时根据庄某某要求变更为200万元，双方签订《特别协议》及做高房价一节中原公司未参与，之后中原公司员工武某某根据庄某某授权为庄某某开设银行账户并办理系争房屋过户手续，银行放贷后，中原公司电话告知了庄某某，当时庄某某提出不想再出售系争房屋，但其时交易已经完成。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。结合三方签订的居间合同及购售双方签订的买卖合同、《特别协议》三份协议内容，林某某、徐某某及中原公司所述系争房屋实际转让款为200万元的陈述内容更具可信度，庄某某以买卖合同推翻内容明显为买卖合同特别约定的《特别协议》，缺乏逻辑连贯性，鉴于林某某、徐某某可确认已付款项为194,450元、6,550元、178万元，基本履行了购房款支付义务，且系争房屋已完成过户手续，故庄某某要求解除买卖合同并要求林某某返还产权的诉讼请求，难以支持，同理，庄某某要求支付违约金194,450元及要求中原公司支付赔偿金15万元的主张，依据不足，法院均不予支持。庄某某自认公证费系林某某、徐某某垫付，故再行主张林某某、徐某某返还公证费，理由不足，该项诉讼请求法院不予支持。再次，林某某、徐某某无证据证明庄某某授权其代为支付佣金，故两人自述代付佣金2万元不能作为已付房款，据此，两人可认定的已付房款为198.1万元，现两人愿意支付19,000元剩余房款的意见，予以采纳。
原审法院据此作出判决：一、林某某、徐某某应于判决生效之日起10日内支付庄某某(莊某某)购房尾款19,000元；二、庄某某(莊某某)诸项诉讼请求不予支持。
原审判决后，庄某某不服，向本院提起上诉称, 林某某、徐某某并未按照合同约定支付第二期、第三期房款，显属违约。庄某某已于2009年11月8日口头撤销了对武某某的授权，中原公司称为其在兴业银行大柏树支行设立了账户，林某某将房款178万元支付至该账户内，但庄某某本人并不知情，况且，即使该账户金额属实，也违反了合同约定，故不发生给付效力。请求撤销原判，改判支持其原审诉请。
被上诉人林某某、徐某某辩称，当时办理贷款事宜时，兴业银行工作人员称，出售人必须在本行有账户，才能将贷款转给出售人，应兴业银行要求，武某某才在兴业银行为庄某某设立了账户，并在贷款发放后，由银行直接将房款转到庄某某在兴业银行的账户内。上述事情均已告知庄某某，只是庄某某反悔，不想出售房屋。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人中原公司辩称，林某某、徐某某对于兴业银行贷款部分陈述属实，正因为此，武某某才在兴业银行为庄某某设立了账户。庄某某认为林某某、徐某某违约并要求解除合同并无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，林某某、徐某某表示，鉴于本案实际情况，其同意自愿补偿庄某某10,000元。
本院认为，双方当事人在从事民事活动中，应遵循诚实信用原则。针对庄某某所持林某某未按照买卖合同约定支付第二期、第三期房款、显属违约之观点，本院分析如下，一、关于庄某某收款银行账户问题。庄某某认为林某某未按合同约定将房款支付至指定的工商银行账户内，应属违约。本院认为，依照常理，林某某直接将获批贷款支付至工商银行账户最为方便、快捷，并无必要为庄某某重新设立账户并支付款项，若无正当理由，实属多此一举。故林某某、徐某某、中原公司关于银行账户系应兴业银行要求而设立之解释，符合情理，本院予以采信。二、关于分期付款金额问题。庄某某认为应按照买卖合同约定付款，但买卖合同中关于第二期、第三期的付款时间节点上互相冲突，而《特别协议》又未约定房款实际支付方式。据查明的事实，林某某在贷款获批后随即将144万元贷款转入兴业银行账户内，并无拖延。而在2010年5月又将34万元转入该账户。在2010年5月28日，庄某某曾致函林某某、徐某某，明确若两人在三日内仍未支付第二期、第三期房款，庄某某有权解除合同。事实上，林某某、徐某某已在此之前将绝大部分房款支付给庄某某。综上分析，庄某某所持因林某某违约而要求解除合同之观点，依据不足，本院不予采纳。庄某某称已于2009年11月8日口头撤销了对武某某的授权，对此未有相关证据予以佐证，本院不予采信。二审审理中，林某某、徐某某表示，鉴于本案实际情况，其同意自愿补偿庄某某10,000元，系其对自身权利的正当行使，于法不悖，本院予以准许。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1494号民事判决；
二、林某某、徐某某于本判决生效之日起十日内补偿庄某某人民币10,000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币6,565元，由上诉人庄某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 王 伟
代理审判员 徐 江
二○一一年五月二十三日
书 记 员 宋 睿