房屋买卖合同纠纷关于认定合同是否有效的案例
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中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第744号
上诉人(原审原告)马A。
委托代理人管某某。
委托代理人马B。
被上诉人(原审被告)马C。
被上诉人(原审被告)上海西部企业(集团)有限公司。
法定代表人董某某，董事长。
委托代理人蒋某某，上海长风物业有限公司工作人员。
被上诉人(原审被告)上海长风物业有限公司。
法定代表人贾某某，经理。
委托代理人蒋某某，上海长风物业有限公司工作人员。
上诉人马A因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第3011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人马A的委托代理人管某某、马B，被上诉人马C，被上诉人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称西部集团)、上海长风物业有限公司(以下简称长风物业)的共同委托代理人蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，马A系马C侄子。系争上海市枣阳路465弄某号403室-404室房屋来源由两部分组成：1、1985年10月，马C母亲孙某某承租的西康路某号公房动迁，动迁时该房内居住人口为孙某某及其丈夫马D、马C祖母胡某某、马C及其妻子赵某某以及双方所生女儿马E六人；2、赵某某承租的光复西路1091弄某号公房，该公房上交后，分配取得建筑面积54.44平方米系争房屋，承租人确定为孙某某，上述四代六人共同居住在系争房屋内，该房有户口簿两本，其中孙某某、马D、胡某某居住403室，孙某某为该室户主；马C一家三口居住404室，马C为该室户主。1989年12月，马C与赵某某经原审法院调解离婚。1997年5月16日，马A户籍自江苏省镇江市父母处迁至该房403室孙某某户内，但未在该房内居住。
2000年6月14日，西部集团作为甲方、长风物业作为其代理人，马C作为乙方，就系争房屋签订《公有住房出售合同》，购买系争房屋产权。购房时，《购买公有住房协议书》上载明：“承租人孙某某，同住成年人胡某某、马D、马A及马C，所购枣阳路465弄某号403室-404室房屋的房地产权利确定为马C所有”，协议书上有上述人员的签名及加盖的印章。2001年2月21日，系争房屋产权登记在马C名下。
2001年11月，胡某某去世。2002年1月，马D去世。2009年3月，孙某某去世。现系争房屋403室只有马A一人户籍，404室有马C及马E两人户籍。
2010年10月19日，马A向原审法院提起诉讼，请求判决确认马C与西部集团、长风物业就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，本案诉讼费由马C、西部集团、长风物业承担。
原审审理中，马C提供其胞姐马F、马G，亦即马A姑妈作为证人到庭作证，证明马A将户籍迁入系争房屋时，马A父母承诺只报户口不居住，马A知道马C及父亲购房事宜。证人马F的证言为：马A将户籍迁入系争房屋是为了到上海考大学，系争房屋由四代人居住，居住困难，马A从未在该房内居住。购买系争房屋时本人在场，父亲马D对马A说过购房事宜。马A的印章由马D保管，《购买公有住房协议书》上马A的印章系父亲马D加盖。现马A已在上海他处买房。证人马G的证言内容基本与马F的证言内容一致。经质证，马A对证人证言不认可，认为证人是利害关系人，马A从未承诺只迁入户口。马A户籍迁入系争房屋后，仍在镇江读高中，后在上海参加高考，考入上海大学后，主要在学校住宿，有时回系争房屋和镇江居住。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据本市租赁公房认购产权的相关规定，承租人及18周岁以上成年同住人均有资格认购房屋，且在上述人员中确认权利人并签署《购买公有住房协议书》。本案中，马A以马C购房时其已年满18周岁具有购房资格，且马C在《购买公有住房协议书》伪造马A签名为由，诉请要求确认马C与西部集团、长风物业签订的《公有住房出售合同》无效。因此，马A是否系争房屋成年同住人、是否具有购房资格是本案争议焦点。本案查明事实表明，首先，系争房屋的来源为西康路房屋动迁及马C前妻赵某某承租的光复西路房屋上交后一并分得的房屋，没有马A的原始取得；其次，证人马F、马G的证言表明，马A将户籍迁入系争房屋时，马A父母承诺只报户口不居住。由于马F、马G既是马C的胞姐，亦是马A的姑妈，结合系争房屋四代六人的居住现状，确实亦使马A无法在此居住，加之马A一直在外就读并在学校住宿，故证人证言应是客观公正、真实可信的，法院对证人证言予以采信。据此，虽然马A户籍在系争房屋内，但马A既非系争房屋的原始取得人，亦非该房具有购房资格的成年同住人，《购买公有住房协议书》上“马A”印章是否马A加盖，“马A”签名是否马A亲为，均不能改变马A不具有购买系争房屋的资格这一性质。马A要求确认《公有住房出售合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：马A要求确认马C与上海西部企业(集团)有限公司、上海长风物业有限公司于2000年6月14日就上海市枣阳路465弄某号403室-404室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币251元，减半收取计人民币125.5元，由马A负担。
马A不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其户口在1997年迁入祖父母处，而不是马C处，其父母从未承诺过只迁户口不居住，事实上其户口迁入上海后，大学在读期间住校，毕业后先是在外租房居住，后搬回系争房屋与祖母共同生活，直至出国求学。系争房屋产权买下的事宜祖母是告诉过的，但祖母只是说只能一人购买，其直至2009年才知晓自己也有购买产权资格，马C隐瞒实情，长风物业未尽审查义务，该行为侵犯了马A的合法权益，故要求撤销原判，支持其原审诉请。
被上诉人马C辩称，马A户口迁入系争房屋时，其一家三口以及父母、祖母均在系争房屋居住生活，根本不可能让马A居住，马A户籍迁入系争房屋只是为求学，当时马A父母承诺只迁户口不居住，马A只是在2006年下半年经其同意偶尔居住在404室，其余时间根本不在系争房屋居住。不具备同住人资格，《购买公有住房协议书》上“马A”印章系马D加盖，“马A”签名为马C得到马D授权后代签，购房事宜马D事前告知过马A，马A从未提过异议，直至2010年才提起诉讼，已超过诉讼时效，故不同意上诉人马A的上诉请求，要求维持原判。
西部集团、长风物业均表示维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，被上诉人马C自愿在原审判决基础上支付上诉人马A人民币5万元。
本院认为，根据查明的事实，系争房屋的来源为西康路房屋动迁及马C前妻赵某某承租的光复西路房屋上交后取得，当时马A的户籍并不在系争房屋内，系争房屋建筑面积54.44平方米，当时祖孙四代六人共同居住，不可能再让马A在此居住，事实上，马A也未在系争房屋内连续居住，同时结合证人马F、马G的证言，可以认定马A是因求学将户籍迁入系争房屋，不能认定为具有购房资格的成年同住人。原审判决马A要求确认《公有住房出售合同》无效的诉讼请求不予支持，并无不当，上诉人马A的上诉请求，依据不足，本院不予支持，现被上诉人马C自愿在原审判决基础上支付上诉人马A人民币5万元，与法无悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持中华人民共和国上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第3011号民事判决；
二、马C在本判决生效之日起十日内支付马A人民币50,000元。
上诉案件受理费人民币251元，由上诉人马A负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 李 彦
代理审判员 刘文娟
二○一一年五月十七日
书 记 员 邱静静