上海市二中院房屋买卖合同纠纷中关于抵押借款协议一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第880号
上诉人(原审被告)巢某某。
上诉人(原审被告)唐甲。
上列两上诉人之共同委托代理人吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。
上诉人(原审被告)唐乙。
委托代理人李某某，上海市虹口区嘉兴法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)姜某某。
委托代理人朱某某，上海市宝山区顾村镇法律服务所法律工作者。
上诉人巢某某、唐甲与上诉人唐乙因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人唐乙及其委托代理人李某某、上诉人巢某某、唐甲之共同委托代理人吴国俊，被上诉人姜某某及其委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年4月8日，案外人上海爱建顾村置业有限公司将系争的上海市宝山区菊盛路186弄某号401室房屋交付唐乙、巢某某、唐甲三人。2006年6月16日，唐乙、巢某某、唐甲三人经核准登记为系争房屋的权利人，系争房屋登记为配套商品房，自2005年12月1日起五年内不得转让、出租。2008年6月6日，唐乙向姜某某出具收条，主要载明，今收到姜某某购买菊盛路186弄某号401室房屋款人民币(以下币种均为人民币)36万元，在五年期满日(2010年12月1日)，甲方无条件地协助乙方办理过户手续，如甲方违约将赔偿乙方违约金50%。同日，姜某某(乙方)与唐乙(甲方)签订房屋抵押借款协议，主要内容为，甲方因个人需要向乙方贷款，甲方以系争房屋作为抵押物给乙方并至宝山区房屋交易中心办理好抵押手续的条件下，乙方提供贷款36万元给甲方，还款期限为2010年12月1日之前；甲方在约定的还款期限到期时，如无力还款则需将抵押房屋无条件的转让给乙方，并在一个月内无条件配合乙方办理房产权过户的一切手续，过户所产生的一切国家规定的正常费用(包括甲方的)都由乙方承担，乙方不能以房屋实际价格低于贷款金额为由向甲方提出任何补偿；双方办理好房屋抵押手续后，乙方在贷款期限内拥有对房屋的使用权，甲方需在2008年6月6日以前将房屋交付给乙方使用，在贷款期限内甲方无论任何情况下都不能向乙方索要房屋的使用权。当日，唐乙将系争房屋的钥匙及房地产权证交给姜某某。2008年8月17日，姜某某与唐乙、巢某某、唐甲三人签订房屋抵押借款协议，除还款期限为2008年10月1日至2009年8月31日之外，其余内容基本与2008年6月6日房屋抵押借款协议一致。2008年9月17日，姜某某经核准登记为系争房屋的抵押权人。
2011年1月，姜某某诉至法院，请求判令唐乙、巢某某、唐甲将系争房屋过户至姜某某名下。
原审审理中，姜某某表示同意注销系争房屋上的抵押权，并愿意承担房屋过户所产生的所有税费。
原审审理中，姜某某为证明自己的主张，还向法院提供2008年6月6日姜某某作为承诺人所写的一份说明与承诺，内容包括借款协议中涉及的36万元实际为乙方购买甲方房屋款项等。唐乙、巢某某、唐甲均表示没有见过，不予认可。巢某某、唐甲向法院提供2008年12月9日唐丙出具的借条，内容为，今借唐乙15万元，待股票解放归还，以证明唐乙向姜某某借款是为妹妹唐丙偿还借款的，2008年12月巢某某、唐甲提出借钱给唐丙没有依据，所以唐丙就补了这张借条。姜某某对该证据不予认可，并表示与本案无关。唐乙对该证据予以认可。
原审法院经审理后认为，本案争议焦点在于姜某某与唐乙、巢某某、唐甲之间发生房屋买卖合同关系，还是房屋抵押借款合同关系。姜某某与唐乙、巢某某、唐甲之间未签订书面房屋买卖合同，但唐乙在2008年6月6日出具的收条中写明收到姜某某购买系争房屋款36万元，还写明五年期满日2010年12月1日无条件协助乙方办理过户手续，而系争房屋限制交易的期限是自2005年12月1日起五年，又与收条中的过户日期以及2008年6月6日房屋抵押借款协议中约定的还款期限相吻合，再结合唐乙将房屋钥匙、房地产权证交给姜某某等事实，法院可认定姜某某与唐乙之间已就系争房屋达成房屋买卖合同关系，而非借款合同关系，且双方约定的过户期限应为2010年12月1日。因巢某某、唐甲于2008年8月17日在房屋抵押借款协议上签名，两人对姜某某与唐乙之间的房屋买卖事实应为明知。而且，即使巢某某、唐甲坚持当时与姜某某发生借款合同关系，但根据借款协议的约定，借款也未在还款期限内归还给姜某某，唐乙、巢某某、唐甲仍应无条件将房屋过户给姜某某，毕竟巢某某、唐甲关于2009年8月底后无法找到姜某某还钱的说法较牵强，也不能成为逾期归还借款的理由。因此，姜某某要求唐乙、巢某某、唐甲办理系争房屋过户手续的请求，法院可予支持。姜某某同意注销房屋抵押权，并愿意承担办理过户时产生的税费，与法不悖，法院予以确认。
原审法院据此作出判决：一、姜某某于本判决生效之日起十日内，注销设立在上海市宝山区菊盛路186弄某号401室房屋上的抵押权；二、唐乙、巢某某、唐甲于上述抵押权注销之日起十日内，将上海市宝山区菊盛路186弄某号401室房屋过户至姜某某名下，由此产生的相关税费由姜某某承担。
原审判决后，上诉人唐乙与上诉人巢某某、唐甲均不服，向本院提起上诉。唐乙上诉请求：撤销原判，发回重审。理由：1、2008年6月6日，其与姜某某签订的是房屋抵押借款协议，而非房屋买卖协议。且当时去办理抵押手续时，因只有其一人签名，而房产证是三个人，故未办成抵押手续，由此亦证明该协议是无效的。2、2008年8月17日，其说服巢某某、唐甲一起前往宝山区房地产交易中心办理房屋抵押手续，经过登记备案，该协议成为唯一合法有效的协议。并无证据证明巢某某、唐甲明知房屋买卖。3、其在房屋抵押借款未到期时，曾多次主动联系姜某某要求还款，但姜某某变更了手机号码。后其曾提款36万元与妹妹唐丙及朋友一同至系争房屋还款，但未成。4、姜某某提供的2008年8月17日的房屋抵押借款协议与原“协议”不符，姜某某蓄意擅自删去“抵押期限为2008年10月1日至2009年8月31日”。5、2008年6月6日的收条上仅有唐乙、姜某某两人的签字，巢某某、唐甲认为唐乙无权一个人签约，故应是无效的。另根据2008年8月17日抵押借款协议之约定，姜某某在贷款期限内拥有对系争房屋的使用权，而房产证交给姜某某仅是作为抵押房屋的凭证。6、系争的配套商品房规定五年内不得转让、出租，但其与姜某某于2008年6月6日私下出具收条，应属无效。
上诉人巢某某、唐甲上诉请求：撤销原判，发回重审。理由：1、其从未与姜某某签订过房屋买卖协议，其与姜某某签订的房屋抵押借款协议是因唐乙有外债和替唐乙妹妹归还借款。本案中不存在房屋买卖关系。2、原审法院认为其明知唐乙与姜某某之间的行为，缺乏事实及法律依据。3、其未在还款期限内归还姜某某借款并不能成为房屋无条件过户的理由。在借款未到期时，唐乙曾多次找姜某某还款，但因姜某某更换手机、避而不见，造成其还款不能。且其庭审中也表示能归还借款，但原审判决办理过户手续是违反法律规定的。4、姜某某与唐乙提及的中介人黄某某、唐丙是姜某某与唐乙2008年6月6日签订协议的证人，原审法院在没有书面证据和证人证言的情况下，就认定巢某某、唐甲明知房屋买卖，依据不足。
被上诉人姜某某辩称：不同意唐乙、巢某某、唐甲的上诉请求，要求维持原判。抵押协议上的抵押期限被划去是根据宝山房产交易中心的要求，并经过双方签字同意修改，修改的期限是唐乙提出的。其原本就是买唐乙的房屋，抵押协议是附属于收条的，主要内容是在收条上，抵押协议不能独立存在。另抵押协议、收条均是唐乙的妹妹唐丙起草并打印，是介绍人黄某某将其带至唐丙家里签订。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人唐乙申请证人卢某某、唐丙出庭作证。卢某某发表如下证言：2009年8月中旬，唐乙与妹妹唐丙一同乘出租车来接其，让其陪唐乙去顾村归还别人的借款30多万元。
唐丙发表如下证言：唐乙向其借钱，但其也有债务，故其与唐乙商量将系争房屋抵押给别人可以借到大额的钱款。2008年6月6日的协议是在其家签的。后唐乙取得动迁款想把系争房屋赎回，2009年8月中旬，其与唐乙及唐乙的朋友(证人卢某某)一起去过姜某某的家，但未找到姜某某。第二次晚上，其又陪唐乙及唐乙的朋友(证人卢某某)一起去，但也未找到姜某某，唐乙打姜某某手机，也没有回音。
唐乙提供上述两位证人证言，欲证明：系争房屋是用来抵押借款的，在抵押期限内其有诚意去还款。
巢某某、唐甲对上述两位证人证言发表如下质证意见：对卢某某的证词没有意见，证明了2009年8月中旬，卢某某曾陪同唐乙去姜某某处还过借款。对唐丙的证词没有意见，证明了2008年6月6日，唐乙与姜某某签订借款协议时，巢某某、唐甲不在场，也不知情。2009年8月，唐丙曾陪同唐乙去姜某某处还过款。
姜某某对上述两位证人证言发表如下质证意见：卢某某是唐乙的朋友，唐丙是唐乙的妹妹，与唐乙均有利害关系。另唐丙称两次去还款，都是卢某某陪同。但卢某某只说去还过一次款，两位证人证言不相符合。
本院认为，2006年6月16日，唐乙、巢某某、唐甲经核准登记为系争房屋的权利人，因该房屋为配套商品房，故该房屋自2005年12月1日起五年内不得转让、出租。本案系因姜某某要求唐乙、巢某某、唐甲将系争房屋过户至其名下遭拒而涉讼。唐乙上诉以2008年6月6日其与姜某某签订的房屋抵押借款协议无效，2008年8月17日其一家三口与姜某某签订的房屋抵押借款协议有效；无证据证明巢某某、唐甲明知房屋买卖；其在抵押借款未到期时，曾多次主动联系姜某某要求还款但未成等为由，请求撤销原判，发回重审。上诉人巢某某、唐甲则以其与姜某某签订房屋抵押借款协议是因唐乙有外债等，其并不明知唐乙与姜某某之间的行为；即使其未在还款期限内归还姜某某借款，亦不能成为房屋无条件过户的理由；另唐乙曾在借款未到期时，多次找姜某某还款，但因姜某某更换手机、避而不见，造成还款不能等为由，请求撤销原判，发回重审。然根据查明的事实：2008年6月6日，唐乙作为甲方，姜某某作为乙方签订了名为《房屋抵押借款协议》的协议。该协议中虽约定：还款期限为2010年12月1日之前，但未约定借款的利息、还款方式等内容。该协议中却约定：乙方不能因房屋实际价格低于贷款金额为由向甲方提出任何补偿。当日，由姜某某签署的《说明与承诺》中则就上述所谓借款协议中涉及的36万元，明确：实际该款为乙方购买甲方房屋款项。待房屋可交易日，一切按甲方的承诺和收款的收据为准，进行房屋交易。另约定于2010年12月1日，房屋可交易时，因市场价低于当时买入价一切损失愿意自行承担同时也承诺不向甲方提出退房和任何补偿。而当日，唐乙出具的收条中则明确：其收到姜某某购买系争房屋款36万元整。在5年期满日(2010年12月1日)，甲方无条件地协助乙方办理过户手续，如甲方违约将赔偿乙方违约金50%。综合上述三份关联证据，可以认定：姜某某与唐乙就系争房屋签订的名为《房屋抵押借款协议》，其实质为房屋买卖合同，双方就系争房屋的成交价为36万元并无异议，并约定了于2010年12月1日后办理过户手续。唐乙现拒绝协助姜某某办理系争房屋的过户手续之理由，不能成立。至于巢某某、唐甲，根据其确认的2008年8月17日与姜某某签订的《房屋抵押借款协议》，该协议中亦明确还款期限为2008年10月1日至2009年8月31日，如在约定的还款期限到期时，无力还款则需将抵押房屋无条件转让给姜某某，并在一个月内无条件配合姜某某办理房屋产权过户手续等。本案中，唐乙虽称其曾于2009年8月中旬由朋友、妹妹陪同共同至姜某某处还款，但是，其在取款准备还款前，不与姜某某商定时间就邀亲友，并携大额现金直接至系争房屋还款，显然有违常情。而巢某某、唐甲对于协议中约定未如期还款的后果，亦应明知，但其并未积极还款或采取其他有效措施，直至2011年1月姜某某诉至法院要求其办理系争房屋的过户手续时，其才以唐乙曾去还款但未成等作为其拒绝协助姜某某办理过户手续的理由实属牵强，本院难以采信。综上，唐乙、巢某某、唐甲的上诉请求及理由，均不能成立。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人唐乙与上诉人巢某某、唐甲各负担人民币40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王春晖
代理审判员 葛 珉
二○一一年五月十三日
书 记 员 彭奕佳