房屋买卖合同纠纷关于情势变更的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第915号
上诉人(原审被告)曹甲。
上诉人(原审被告)王某某。
两上诉人共同委托代理人曹乙。
被上诉人(原审原告)上海A公司。
法定代表人金某某，董事长。
上诉人曹甲、王某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月12日，上海A公司(以下简称万业公司、甲方)与曹甲、王某某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买宝山区江杨北路1568弄某号701室房屋，房屋建筑面积94.81平方米，每平方米建筑面积单价16,844元，总房价款1,596,979元。第七条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除权，应当书面通知乙方。乙方应于2010年4月12日前支付定金5万元；2010年4月23日前支付首期436,979元；乙方将向光大银行申请商业性个人住房抵押贷款，需在2010年6月12日前全额贷款划入甲方的预售款指定账户，贷款额为111万元。乙方在此向甲方承诺已具备了办理贷款所需条件，任何由于乙方不具备贷款条件而导致无法获得贷款申请的，乙方应按附件一约定的贷款应到帐期限自行用现金方式向甲方支付，如乙方逾期付款，应按本合同第七条规定承担违约责任。同日，曹甲、王某某向万业公司支付房款5万元。同年4月27日，曹甲、王某某经核准取得系争房屋的预告登记证明，成为该房屋的预告登记权利人。5月5日，曹甲、王某某向万业公司提交《变更申请书》，主要内容为，因4月17日国家出台限制外地顾客异地购房政策，曹甲、王某某原向光大银行申请的贷款未获批准，后转由向农业银行申请，仍未能批准。现曹甲、王某某也无法现金全额支付房款，故申请退房，并要求万业公司免除5%的违约金。万业公司对曹甲、王某某就违约金的免除申请不予同意，曹甲、王某某也拒付剩余的购房款，万业公司经数次发函催要未果，故诉讼至原审法院，要求解除双方商品房预售合同，曹甲、王某某按总房价的5%计算，向万业公司支付违约金79,848.95元。
原审审理中，曹甲、王某某表示约定的违约金比例过高，要求法院调整。万业公司表示，该标准并未过高，鉴于曹甲、王某某采取回避态度，系争合同至今未能解除，导致万业公司无法另行出售，对万业公司构成经营损失，该赔偿金并未过分高于万业公司的实际损失，不同意调整。
原审法院认为，万业公司与曹甲、王某某签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。曹甲、王某某未能按照合同约定的期限支付房款，经万业公司多次催要仍不支付，已构成根本违约。根据合同约定，若曹甲、王某某贷款未获批准，曹甲、王某某应以现金补足。故曹甲、王某某以国家出台限购政策为由拒付房款，缺乏合同和法律依据，难以采信。万业公司要求根据约定行使单方解除权，具有合同约定，予以准许。合同解除后，万业公司应返还曹甲、王某某已支付的房款。根据合同约定，因曹甲、王某某违约导致合同解除，万业公司有权主张总房价款5%的赔偿金。曹甲、王某某主张该违约金标准过高，要求调整，缺乏事实依据，难以采纳。万业公司要求曹甲、王某某支付赔偿金79,848.95元的诉请，符合合同约定和法律规定，予以准许。原审法院据此判决：一、解除万业公司与曹甲、王某某就上海市宝山区江杨北路1568弄某号701室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、万业公司于判决生效之日起十日内，退还曹甲、王某某房款5万元；三、曹甲、王某某于判决生效之日起十日内，支付万业公司违约赔偿金79,848.95元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人曹甲、王某某不服，向本院提出上诉称：国务院出台了相关政策限制异地购房，导致曹甲、王某某无法取得银行贷款，预售合同也无法继续履行，属于情势变更，曹甲、王某某不存在违约行为，故不同意支付赔偿金的诉请。请求本院撤销原判，改判驳回万业公司原审时的诉讼请求。
被上诉人万业公司辩称：上诉人应当严格按照合同履行，否则应当承担违约责任。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，万业公司与曹甲、王某某签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。曹甲、王某某未能按照合同约定的期限支付房款，经万业公司多次催要仍不支付，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。合同约定，若曹甲、王某某贷款未获批准，应以现金补足，曹甲、王某某上诉称国家出台限购政策导致预售合同无法履行，属于情势变更，曹甲、王某某不应支付赔偿金，本院难以采信。曹甲、王某某的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,796元，由上诉人曹甲、王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余时彦
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 陈 俊
二○一一年五月十二日
书 记 员 韩 芳