房屋买卖合同纠纷关于逾期****违约金的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第801号
上诉人(原审原告)郑某某。
委托代理人文某某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人胡某某，董事长。
被上诉人(原审被告)上海B有限公司。
法定代表人刘某某，总经理。
上诉人郑某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人郑某某及其委托代理人文某某、汪鸿，被上诉人上海B有限公司(以下简称众和公司)的委托代理人崔世荣到庭参加诉讼。被上诉人上海A有限公司(以下简称达连公司)经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年9月8日，郑某某与达连公司签订了《上海市内销商品房预售合同》，约定：郑某某向达连公司购买上海市大连西路某弄玉龙大厦B幢某室商品房(以下简称系争房屋)，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)456,037元；郑某某分别于1998年9月9日前支付房款210,000元，签约之日支付20,000元定金(可抵冲房款)，1999年5月30日前、建设工程进度为房屋竣工可交付使用支付最后一期房款226,037元；达连公司于1999年12月30日前将系争房屋交付给郑某某使用，交付条件为经本市建设工程质量监督机构核验合格和办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；在该房屋交付给郑某某，郑某某付清全部房价款后，双方应向虹口区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。因达连公司的原因，郑某某无法申领房地产权证的，达连公司应承担责任。签约后，郑某某向众和公司支付首期房款230,000元，并于1999年5月27日支付了房款70,000元，余款156,037元至今未付清。众和公司于1998年9月8日将系争房屋交付郑某某使用。
2010年1月，郑某某起诉至原审法院，要求判令达连公司支付逾期办理房地产权证的违约金242,388元(按已付房款300,000元，自1999年1月1日起至2003年12月31日止按0.021%利率按日计；自2004年1月1日起至2009年6月30日止按5.94%*1.3利率按年计)；要求判令众和公司对违约金承担连带责任，并由众和公司为郑某某办理系争房屋过户手续。
原审审理中，对于尚未结清的房款，郑某某主张与逾期办理房地产权证的违约金抵消。
原审另查明，玉龙大厦是达连公司开发建设项目。为筹集建设资金，达连公司通过案外人上海顺风通讯发展公司向案外人中国农业银行上海市信托投资公司(后更名为上海浦东联合信托投资责任有限公司，再后改制为中国农业银行上海市分行第二营业部)借款，以在建108套房屋(包括系争房屋)作为借款抵押，并由该公司的子公司众和公司负责对外销售和出租。后由于达连公司经营不善，无力偿还贷款，又因长期不能完善玉龙大厦项目配套问题，造成该大厦无法取得大产证，众多购房人无法办理小产证，形成涉众矛盾。2005年在有关部门牵头下，由案外人长城资产管理公司上海办事处(以下简称长城公司，该公司为银行不良资产清理单位)、达连公司及相关职能部门对玉龙大厦项目进行清理。经多方协调和银行自行资产清理，解决了达连公司欠付的配套费和维修基金等问题，从而解决办理大产证和业主的小产证遗留问题，并于 2007年6月29日，玉龙大厦办出大产证，该证登记权利人为达连公司。
原审再查明，众和公司2005年12月31日被吊销营业执照，但未注销。
原审法院认为，达连公司作为玉龙大厦开发商，在开发建设过程中经营不善，造成相当时间内无法办理房屋产证。同时又因借款抵押开发的房产，最终以房向银行抵债，银行又委托众和公司负责对外销售。因此，达连公司作为开发商及合同订立方，众和公司作为实际房屋出让方及房款受益方，对郑某某而言是共同的义务主体，故应共同承担郑某某办理系争房屋房地产权证的责任。但根据郑某某与达连公司签订的《上海市内销商品房预售合同》约定，明确在房屋交付给郑某某，郑某某付清全部房价款后，双方办理过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。现郑某某至今未结清房款，郑某某要求****的条件尚未成就，故郑某某要求达连公司承担逾期****违约金及众和公司对此承担连带责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于郑某某诉称逾期****违约金与房款相互抵销一节，因违约金的主张不成立，故该诉称意见法院不予采纳。至于郑某某认为众和公司口头同意房屋余款待办妥房屋产权证后再支付的主张，因缺乏依据，亦不予采信。达连公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：对郑某某要求上海B有限公司办理上海市虹口区大连西路某弄B幢某室房屋过户手续，并要求上海A有限公司支付逾期办理房地产权证的违约金242,388元，上海B有限公司对违约金承担连带责任的诉讼请求，不予支持。本案受理费4,935.82元，由郑某某负担。
郑某某不服原审判决，向本院提起上诉称，1998年9月8日，众和公司交付郑某某的系争房屋不符合合同约定的交付条件，系争房屋直到2007年6月29日才符合交付条件；导致郑某某无法取得系争房屋产证的原因是由于达连公司与众和公司在开发经营过程中不具备办理产证条件，而非由于郑某某在合同履行过程中未付清房款造成的，拖延办理产证的责任在于达连公司与众和公司，达连公司与众和公司违反合同约定，理应承担相应的违约责任，原审法院查明事实不清，适用法律不当，要求撤销原审判决，依法改判：1、由达连公司、众和公司支付拖延办理产证违约金242,388元；2、由达连公司、众和公司为郑某某办理系争房屋的所有权登记手续。
被上诉人众和公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确，郑某某是与达连公司签订合同，由于郑某某有部分房款至今尚未支付，故众和公司不同意郑某某的上诉请求，请求维持原判。
被上诉人达连公司未作辩称。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，郑某某与达连公司于1998年9月8日签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自身的义务。根据合同约定，在房屋交付给郑某某，郑某某付清全部房价款后，双方向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领房屋的房地产权证。虽然之前由于达连公司开发经营的问题致使系争房屋无法办理产权证，但郑某某至今尚有156,037元房款未付清，故郑某某上诉要求达连公司及众和公司为郑某某办理系争房屋过户手续并承担逾期****违约金，缺乏依据，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。达连公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,935.82元，由上诉人郑某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 刘文娟
代理审判员 高 胤
二○一一年五月十二日
书 记 员 薛凤来