房屋买卖合同纠纷关于居间协议的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第898号
上诉人(原审原告)张甲。
上诉人(原审被告)孙某某。
上诉人(原审被告)胡某某。
被上诉人(原审第三人)上海A有限公司。
法定代表人张乙，董事长。
委托代理人杨某，该公司工作人员。
上诉人张甲、上诉人孙某某、胡某某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第19某号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人张甲的委托代理人夏湧，上诉人胡某某及上诉人孙某某、胡某某的共同委托代理人王效锋，被上诉人上海A有限公司(以下简称锐丰房产)的委托代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张甲系锐丰房产的工作人员。张甲与孙某某、胡某某及锐丰房产于2010年9月24日签订了《房地产买卖居间协议》，约定由锐丰房产居间介绍张甲购买孙某某、胡某某所有的本市天通庵路666弄某号902室房屋，成交价为人民币(以下币种均为人民币)275万元；张甲应于定约当日支付定金10万元，定金包含于总价款内，适用定金罚则；双方应于签订本协议后30日内签订买卖合同；张甲应于买卖合同签订后一日内支付首期房价款83万元(孙某某、胡某某同意张甲或锐丰房产从其中先行保留尾款1万元)；二期房价款192万元由张甲贷款支付，以银行实际放贷为准，不足部分由现金补足；尾款1万元于房屋过户后三日内支付；房屋交易中产生的所有税费由张甲承担。同日，张甲支付孙某某、胡某某定金10万元。
2010年10月19日，张甲与孙某某、胡某某协商，另签订《房地产买卖居间之补充协议》，约定：房屋买卖实际成交价为275万元，合同价为244万元。张甲在该协议上签字，孙某某、胡某某因考虑到做低房价的法律风险未签字同意，双方在此问题上未能协商一致。现张甲出示了孙某某表示不再出售房屋所出具的纸条，写明：“由于个人原因不出售给乙方张甲，不再签订房地产买卖合同”，故张甲以孙某某、胡某某因个人原因不能出售系争房屋，已构成违约为由，诉至法院要求孙某某、胡某某双倍返还定金20万元。
原审中，孙某某、胡某某辩称：合同最终未能签订的原因在于张甲，居间协议已对合同价格作了明确的约定，孙某某、胡某某未同意张甲提出做低房价的要求并要求按居间协议的约定签订买卖合同，但张甲予以拒绝。另，张甲系锐丰房产的门店领导，两者有串通之嫌，并在孙某某、胡某某不知晓的情况下实施录音，进行剪辑，同时引诱孙某某写下不出售房屋的字条。张甲的上述行为已构成严重违约，孙某某、胡某某有权依照定金罚则取得定金，故不同意张甲的诉讼请求。
原审中，锐丰房产述称：张甲系锐丰房产的工作人员。三方确签订了《房地产买卖居间协议》，约定张甲以275万元向孙某某、胡某某购买系争房屋。同日，张甲向孙某某、胡某某支付定金10万元。同年10月，孙某某写下字条，称由于其个人原因不出售房屋给张甲，故双方买卖未成。
原审审理中，孙某某、胡某某表示，本案系张甲违约要求做低房价致使买卖不成，之后，因张甲称其购房款系借款，有利息的，要求孙某某、胡某某为其出具字条写明系孙某某、胡某某不出售房屋，在此情况下，孙某某才按照张甲的要求出具了字条，上述事实有张甲方提供的录音为证。且孙某某出具字条中的“由于个人原因不出售房屋”是指孙某某个人害怕做低房价带来的风险，并非是拒绝履行《房地产买卖居间协议》的表示。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。张甲、孙某某、胡某某和锐丰房产签订的《房地产买卖居间协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反约定，导致买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，而导致买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。张甲、孙某某、胡某某及锐丰房产签订《房地产买卖居间协议》后，张甲要求变更合同交易价格，确有故意做低房价以规避税款之嫌，孙某某、胡某某因考虑到法律风险拒绝张甲的要求亦合情理。本案系双方就履行协议的方式无法达成一致，导致双方未能按约签订买卖合同，张甲与孙某某、胡某某均未违约，孙某某、胡某某理应归还张甲定金10万元。张甲以对方违约为由要求孙某某、胡某某双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
原审法院审理后，作出判决如下：一、被告孙某某、胡某某应于本判决生效之日起10日内返还原告张甲购房定金10万元；二、原告张甲的其余诉讼请求不予支持。
上诉人张甲不服原审判决，向本院提起上诉称：孙某某出具的字条中所述的个人原因并非担心做低房价带来的风险而是不愿继续履行居间协议。双方未对协议变更达成一致，并不表明原居间协议失去约束力，孙某某、胡某某不愿再出售系争房屋是导致合同无法继续履行的根本原因。故请求二审法院撤销原判第二项，改判孙某某、胡某某双倍返还定金。
上诉人孙某某、胡某某不服原审判决，向本院提起上诉称：合同未能继续履行的原因在于张甲单方要求做低房价，孙某某、胡某某有权拒绝张甲的不合理要求。孙某某、胡某某并无违约行为，加之张甲是锐丰房产的高级管理人员，其存在与锐丰房产恶意串通，欺骗孙某某写下字条的情节，锐丰房产应当承担连带赔偿责任。故请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回张甲的原审诉请，并对锐丰房产应承担的法律责任予以认定。
被上诉人锐丰房产辩称：尊重原审判决，对双方的上诉请求均不发表意见。
针对张甲的上诉请求，孙某某、胡某某表示辩称意见同上诉理由。
针对孙某某、胡某某的上诉请求，张甲表示辩称意见同上诉理由。
本院经审理查明：原审将“上海A有限公司”误写为“上海锐丰房产投资顾问有限公司”，本院在此予以纠正。原审查明的其余事实无误，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，张甲与孙某某、胡某某及锐丰房产所签订的《房地产买卖居间协议》，系当事人真实意思表示，与法不悖，原审法院据此认定上述协议合法有效，是正确的。上述协议依法成立后，各方当事人理应根据协议的约定认真履行各自的义务。在实际履行过程中，根据张甲已签署的2010年10月19日《房地产买卖居间之补充协议》，可以证实张甲确有要求故意做低房价以规避税款之嫌，这一行为既违背了诚实信用的基本原则，也与张甲作为专业的房地产经纪公司工作人员的职业形象不符，以致引起了相对方孙某某、胡某某的合理怀疑。此后双方就协议的履行方式仍未达成新的一致，在此情况下，孙某某方出具了不再出售房屋的字条，从上述字条的内容来看，孙某某方在明确表示不再继续签订房地产买卖合同的同时，对于张甲的行为也并未提出归责主张。原审法院根据上述事实，判令孙某某、胡某某归还张甲定金10万元，并无不当。张甲及孙某某、胡某某均以对方违约为由，上诉要求适用定金罚则，并无事实依据，本院不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由上诉人张甲负担1,150元，上诉人孙某某、胡某某共同负担1,150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 李 彦
代理审判员 虞恒龄
二○一一年五月四日
书 记 员 邱静静