房屋买卖合同纠纷关于逾期交房的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第894号
上诉人(原审原告)陈某。
上诉人(原审原告)傅某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人俞某某，董事长。
上诉人陈某、傅某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年4月13日公开开庭进行了审理，上诉人陈某及两上诉人的委托代理人许教诚、被上诉人上海A有限公司(以下简称惠格公司)的委托代理人王文志、黄蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈某、傅某和惠格公司于2007年9月15日签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定由陈某、傅某向惠格公司购买由惠格公司开发的位于嘉定区黄渡镇玉麦路399弄莱英郡城某号房屋一套，总价款为人民币(以下币种均为人民币)2,488,000元。合同约定，惠格公司应于2008年7月30日前将系争房屋交付陈某、傅某使用，如未在规定的期限内将房屋交付的，应按陈某、傅某已支付的房款日万分之二承担违约金至实际交付之日止。合同附件三对该房屋装修及设备标准的约定第8项为：(供电)电表容量每户10-15KW。双方在合同补充条款中对合同第十三条补充约定:若乙方未能在交付通知规定的日期内办理房屋交付手续，亦未能在甲方催告规定的日期办理验收交接手续的，该催告书视为房屋已验收交接之标志。合同签订后，陈某、傅某依约支付了购房款2,488,000元。2008年6月30日，惠格公司就系争房屋取得《上海市新建住宅交付使用许可证》及《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》。2008年7月15日，惠格公司向陈某、傅某发送《房屋交付通知书》，称系争房屋已达到预售合同约定的交付标准，并通知陈某、傅某于2008年7月25日携带相关证件材料及费用来惠格公司处办理房屋验收交接手续。2008年7月26日，陈某、傅某前往惠格公司处办理房屋验收交接手续时，发现系争房屋存在露台地坪开裂、涂料脱落、多数窗外框裂缝、南卧天面开裂、未通电及未安装电表等情况，遂拒绝办理房屋交接手续。嗣后惠格公司对前述质量问题进行了整改，并向陈某、傅某表示如陈某、傅某需用电可为其接通临时工程用电，且不收取用电费用，但陈某、傅某表示其需要接通正式用电，不需要接通临时用电，并以系争房屋仍存在一些质量问题及未通电等为由，未与惠格公司及时办理房屋交接手续。2009年4月4日，双方签署房屋交接书。2010年11月，陈某、傅某诉至法院，要求法院判令惠格公司给付陈某、傅某逾期交房违约金227,403.2元(按陈某、傅某已支付的房款日万分之二计算，自2008年8月1日起计算至2009年10月31日，共计457天)。
原审审理中，惠格公司称其于2008年8月2日向陈某、傅某发出《房屋交付催告书》，并表示按照补充条款约定发出催告书应视为房屋已经交付。陈某、傅某则称其未收到该《房屋交付催告书》。惠格公司未提供证据证明《房屋交付催告书》已送达陈某、傅某。另陈某、傅某表示双方签署房屋交接书注明的房屋交付日期虽为2009年4月4日，但实际的房屋交房日期为2010年5月14日，陈某、傅某还表示正式用电通电日期为2009年10月22日。惠格公司则认为实际交房日期即为双方签署房屋交接书所注明的房屋交付日期2009年4月4日，房屋安装电表日期为2009年9月29日。原审法院认为，在陈某、傅某没有证据证明实际交房日期为2010年5月14日的情况下，原审法院确认双方签署房屋交接书注明的房屋交付日期即2009年4月4日为实际交房日期；另在惠格公司没有证据证明房屋安装电表日期为2009年9月29日的情况下，原审法院确认房屋安装电表日期为陈某、傅某认可的2009年10月22日。
原审法院认为，双方签订的上海市商品房预售合同是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按约履行。根据合同约定，惠格公司应于2008年7月30日前将系争房屋交付陈某、傅某使用。在合同约定的交房日期之前，惠格公司就系争房屋取得《上海市新建住宅交付使用许可证》及相关证明文件并已通知陈某、傅某前去办理验收交接手续，而本案双方争议的焦点是，陈某、傅某是否有权拒收房屋？原审法院认为，惠格公司提供的《上海市新建住宅交付使用许可证》等证明文件是系争房屋可以交付使用的基本条件，但房屋交付时还应当符合合同其他条款约定的条件特别是应当具备正常使用的条件。陈某、傅某作为购房人在接收房屋时，亦有权依据合同的约定对房屋进行验收。由于陈某、傅某在2008年7月26日前往办理房屋验收交接手续时，系争房屋存在墙面开裂等质量瑕疵特别是尚未通电，尚无法正常使用，故陈某、傅某有权拒绝接收，并有权要求惠格公司在整改后方予接收，且由此造成的迟延交付房屋的责任仍应由惠格公司承担。但是，鉴于陈某、傅某提出的质量问题是较为常见也较为轻微的质量瑕疵，在惠格公司嗣后采取整改措施的情况下，通常均能得到较大程度的修复，特别是陈某、傅某于2009年4月4日和惠格公司签署房屋交接单并接收系争房屋应视为对整改、修复表示认可，在此之后惠格公司承担房屋的保修责任，而不应承担逾期交房的违约责任，陈某、傅某可以通过维修解决房屋所存在的质量瑕疵，若惠格公司未配合维修，陈某、傅某亦可自行维修后再行主张维修费用等相关损失，故陈某、傅某主张2009年4月4日之后逾期交房违约金依据不足，难以支持。系争房屋在验房时尚未通电原来确会影响陈某、傅某对房屋的正常使用，但在惠格公司向陈某、傅某表示如陈某、傅某需用电可为其接通临时工程用电、且不收取用电费用的情况下，系争房屋不能正常使用的障碍应可得以排除。故在陈某、傅某表示其需要接通正式用电、不需要接通临时用电的情况下，陈某、傅某再以系争房屋未通电为由继续拒绝接收房屋的理由则显牵强，不予认可。综上，原审法院参酌本案具体情况，亦考虑惠格公司要求对违约金予以调整的主张，酌情判令惠格公司给付陈某、傅某逾期交房违约金。原审法院据此判决：一、上海A有限公司应于判决生效之日起10日内支付陈某、傅某逾期交房违约金2万元；二、陈某、傅某其余的诉讼请求，不予支持。
上诉人陈某、傅某不服原审判决，向本院提起上诉称，2009年4月4日房屋尚未安装电表，且有诸多质量瑕疵，当日双方没有交接房屋。2010年5月17日双方确认交房，并有交接验收单，故当日应为交房日，鉴于2009年10月22日电表已经安装完毕，符合入住条件，故惠格公司应当承担至2009年10月22日逾期交房的违约责任。惠格公司称提供临时用电不符合合同约定的交房条件，且房屋存在质量瑕疵，上诉人有理由拒收房屋。合同约定逾期交房的违约金为日万分之二，原审法院酌情减少没有依据，请求二审撤销原审判决，判决惠格公司支付逾期交房违约金222,924.8元。
被上诉人惠格公司辩称，2008年7月交房时，陈某方提出的质量问题是比较常见的轻微质量瑕疵，经过整改后，双方于2009年4月4日交接了房屋并签署了房屋交接单，应当视为交接。按照合同约定的违约金计算则每月达到1.5万元，而房屋的市场租金为2,000元，约定的违约金显然过高，原审法院适当予以调低并无不当，惠格公司在无法正式通电的情况下，可以提供临时的工程用电，并且不收取电费，陈某方完全可以正常使用房屋，故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。
二审审理中，陈某、傅某提供了2010年5月17日的房屋交接验收单，以证明实际交房日应为2010年5月17日。惠格公司表示，对该交接验收单不能确认，2009年4月4日，双方已经交接房屋。惠格公司提供了2009年4月4日的房屋交接验收单，以证明当天交接，并交付房屋钥匙。陈某方表示当日收取钥匙查看房屋，并未进行交接。
本院认为，惠格公司提供的房屋交接书明确，双方在2009年4月4日已对系争房屋进行交接，现陈某、傅某对交接日期提出异议，但是未能提供充分证据予以否定，故原审法院认定惠格公司于2009年4月4日交房，并无不妥。惠格公司逾期交房，造成业主租金损失，但因双方合同约定的逾期交房违约金较高，原审法院根据本案实际情况予以酌情减少，亦无不当，本院予以维持。虽然惠格公司在交房时未能及时提供电表通电，但是双方均确认惠格公司曾提出愿意向业主免费提供临时用电，而使用临时用电又未对陈某、傅某使用房屋造成实质损害，故陈某、傅某以未安装电表通电为由拒收房屋，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,343.87元，由上诉人陈某、傅某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王春晖
代理审判员 张 松
二○一一年四月二十六日
书 记 员 朱伟静