房屋买卖合同纠纷中附带的租赁合同一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第498号
上诉人(原审原告)陆甲。
上诉人(原审原告)徐某。
上诉人(原审原告)陆乙。
法定代理人徐某(系陆乙之母、本案上诉人之一)。
被上诉人(原审被告)上海A有限责任公司。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人程某某。
被上诉人(原审被告)王某。
被上诉人(原审被告)程某某。
被上诉人(原审第三人)美联B(上海)有限公司。
法定代表人郭某某，执行董事。
上诉人陆甲、徐某、陆乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第480号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆甲、徐某(暨上诉人陆乙法定代理人)及上诉人共同委托代理人沈华连，被上诉人程某某暨上海A有限责任公司(以下简称永和公司)的委托代理人、王某到庭参加诉讼。被上诉人美联B(上海)有限公司(以下简称美联物业公司)经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月8日，陆甲与美联物业公司、永和公司签订《房地产买卖居间合同》，由陆甲购买永和公司名下的本市福佑路某号E31室建筑面积13.17平方米的房屋(商铺)，合同明确该房屋存在租约，租期自2009年6月1日至2011年5月31日，总房款为人民币(以下币种均为人民币)663,300元。2009年6月14日，陆甲、徐某、陆乙与永和公司签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定的总房价为625,600元，在2009年9月14日之前买卖双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；陆甲、徐某、陆乙在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；如永和公司未按约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接以及房地产权利转移)给陆甲、徐某、陆乙，应当向陆甲、徐某、陆乙支付违约金，违约金按陆甲、徐某、陆乙已付款日万分之三计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十日后永和公司仍未交付的，除永和公司应向陆甲、徐某、陆乙支付十日违约金外，陆甲、徐某、陆乙有权单方解除合同。该合同附件五就租赁情况一栏约定为“无”。同日，陆甲汇入美联物业公司具体经办人员汪某某户名的银行账户内(帐号为43674212167342453XX)37,700元。2009年6月22日，陆甲向永和公司支付了房屋首付款312,800元，同月30日，陆甲支付永和公司两笔钱款112,800元和200,000元。
2009年6月30日，陆甲、徐某、陆乙取得系争房屋的房地产权证。但系争房屋的交接第一次未成。第二次是2009年9月，因陆甲对自己应收取的租金金额有异及发现租户名字与自己所持租赁合同上的租户名字不同而未成。
2009年9月13日，程某某从汪某某处取得金额为13,260元的佣金发票一张及剩余的24,440元。该款现在王某处。王某曾于2010年初两次通知陆甲收取租金收益，但未被陆甲接受。
2010年4月26日，陆甲、徐某、陆乙诉至法院，请求判令永和公司、王某、程某某共同返还陆甲、徐某、陆乙37,700元；判令永和公司、王某、程某某共同履行房屋交付的义务；判令永和公司、王某、程某某共同承担逾期交房的违约金(以总房款625,600元为基数，自2009年7月1日起算至本案判决生效之日止，按日万分之三的标准计算)。
原审法院诉讼中，买卖双方就系争房屋附带的租约，陆甲、徐某、陆乙提供的租赁合同为传真件，出租方为永和公司，承租方为童某某，租期载明自2008年6月1日至2011年5月31日止，每月租金为4,600元，自第二年起，每年的月租金按前一年的月租金递增10%。王某提供的租赁合同，出租人为王某，承租人为俞某某，租期载明自2007年10月1日至2010年9月30日止，租赁系争房屋(E31)和E32，每年租金为40,000元。陆甲称自己所持的合同为王某传真至美联物业公司处，该说法遭到王某的否认。
关于《房地产买卖居间合同》中为何写租期“自2009年6月1日至2011年5月31日”的原因，永和公司表示，当初汪某某将《房地产买卖居间合同》交永和公司盖章时，租期这一栏是空白的，之后要回该合同时也没有细看。美联物业公司称，公司不可能将空白的合同给当事人盖章，租期是根据本案被告的口述写的，至于哪一位被告不知道了。
陆甲、徐某、陆乙称，其已经于2010年10月30日与实际租户俞某某办理了房屋交接手续，从俞某某处拿到了该房屋的钥匙，俞某某直接支付陆甲、徐某、陆乙2010年10月的租金1,500元，之前的租金俞某某表示已经支付给了王某。为此陆甲、徐某、陆乙就其诉讼请求的第二项变更为：要求永和公司、王某、程某某共同支付2009年7月1日至2010年9月30日的租金收益75,900元(按每月5,060元计算)，调整第三项诉讼请求中的违约金计算期间为：自2009年7月1日起算至2010年10月30日止。对此，永和公司、王某、程某某认为应该给予陆甲、徐某、陆乙的租金收益是24,440元。另王某、程某某表示之前对中介费金额和现金金额表述有误，现予以更正。
原审法院向案外人俞某某曾进行询问，俞某某答复：王某提供给法院的合同确实系其所签，其在2008年1月5日一次性支付王某自2008年10月1日至2010年9月30日的租金56,000元，租赁的商铺位为E31、E32，其中E31铺位的一年租金是18,000元，E32铺位的一年租金是10,000元，自2007年10月1日起至今，E31铺位一直由其租赁经营。
另王某表示，现在己处的24,440元愿意支付陆甲、徐某、陆乙；系争房屋的物业管理费已经由其支付至2010年12月，陆甲、徐某、陆乙应将2009年7月1日至2010年12月31日期间的物业管理费7,740元返还自己。对此，陆甲、徐某、陆乙表示确认且愿意支付。永和公司和程某某对王某的主张表示无异议。
原审法院认为，本案主要争议在于37,700元的性质以及陆甲、徐某、陆乙购买系争房屋时告知陆甲的附带在该房屋上的租赁合同是何份合同。关于37,700元的性质，《房地产买卖居间合同》上明确约定购买系争房屋的总房价款为663,300元，37,700元款项的支付是在陆甲、徐某、陆乙与永和公司签订房地产买卖合同的当日，此时，陆甲、徐某、陆乙已经清楚地知道合同的价款变为625,600元，但之后陆甲、徐某、陆乙仍支付按照663,300元计算的剩余房款，且在本案诉讼之前未就该节事实提出异议；另从该款的走向情况，法院采信程某某关于该笔款项的说法，认定为购房款的一部分。故陆甲、徐某、陆乙要求永和公司、王某、程某某返还该37,700元的诉讼请求，不能获得法院支持。关于租赁合同的争议，陆甲、徐某、陆乙提供的合同不是原本，仅依据该份证据，不具有证明效力，但永和公司、王某、程某某提供的《房地产买卖居间合同》中的关于租期的记载，却与陆甲、徐某、陆乙提供的合同的租期记载有吻合之处；诉讼中，永和公司、王某、程某某及美联物业公司对陆甲、徐某、陆乙提供的那份合同均称不知道，但永和公司、王某、程某某及美联物业公司均无证据来证明在签订房屋买卖合同时己方已经如实告知陆甲、徐某、陆乙关于房屋附带的租赁合同的真实情况的事实存在，由于买卖合同中就租赁情况约定为“无”，而事实上转让的房屋是附带租约的，且就该租约的具体情况又未作另外的特别约定，现导致争议，各方当事人均有责任。关于租金收益，现查明系争房屋实际租金为每月1,500元，陆甲、徐某、陆乙所持有的那份合同客观上不存在，其主张的每月5,060元的租金价格无据可依，法院不予采纳。诉讼中王某愿意支付陆甲、徐某、陆乙租金收益24,440元，应予准许。因争议造成系争房屋没有如期交接，鉴于买卖双方均有过错，陆甲、徐某、陆乙要求永和公司、王某、程某某支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于王某已代为支付的物业管理费7,740元，陆甲、徐某、陆乙已表示愿意支付王某，本院应予准许。
原审法院审理后判决：一、陆甲、徐某、陆乙要求上海A有限责任公司、王某、程某某共同返还人民币37,700元的诉讼请求，不予支持；二、陆甲、徐某、陆乙要求上海A有限责任公司、王某、程某某共同支付自2009年7月1日至2010年9月30日的租金收益人民币75,900元的诉讼请求，不予支持；三、陆甲、徐某、陆乙要求上海A有限责任公司、王某、程某某共同承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持；四、王某应于判决生效后十日内支付陆甲、徐某、陆乙自2009年7月1日至2010年9月30日的租金收益24,440元；五、陆甲、徐某、陆乙应于判决生效后十日内支付王某7,740元。
原审法院判决后，陆甲、徐某、陆乙不服上诉至本院称，上诉人与永和公司之间的房屋买卖合同明确约定了总房款，上诉人实际支付的购房款大于约定购房款，故被上诉人应将多收的款项退还上诉人。上诉人持有的房屋租赁合同与被上诉人提供的房屋居间合同内容相符，虽然是传真件，但因有其他证据相应证，应当认定具有证据效力。如果被上诉人认可2万余元应当付给上诉人，可以直接通过银行转帐支付，但被上诉人有拒不交付的故意，应当承担逾期交付的违约责任。故请求撤销原判主文第一、二、三、四项，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人永和公司、程某某、王某则同意原审法院判决，要求维持原判。
本院经审理查明，2009年6月8日，陆甲支付美联物业公司购房意向金20,000元。同月14日，陆甲汇入美联物业公司具体经办人员汪某某户名的银行账户内(帐号为43674212167342453XX)37,700元。同日，陆甲支付美联物业公司292,800元。2009年6月22日，陆甲向永和公司支付了购房款312,800元。原判认定的其余事实无误。
本院认为，对于上诉人争议的37,700元的性质及上诉人与被上诉人分别提供的附带在系争房屋上的租赁合同如何认定的问题，原审法院已作了充分的阐述，本院同意原审法院的观点，不再赘述。上诉人在明知买卖合同房价为625,600元的情况下仍向美联物业公司经办人员帐户支付37,700元，有悖常理。本院结合双方之前签订的居间合同等证据认为，被上诉人关于37,700元是包含双方口头约定的中介费和租金的说法，更为可信。对于上诉人提出的要求被上诉人承担24,440元逾期交付的违约责任，因上诉人在一审审理中并未主张，对此法院不予处理。原审法院所作判决并无不当，应予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,150元，由上诉人陆甲、徐某、陆乙共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 郑 华
二○一一年四月二十八日
书 记 员 朱丹丹