房屋买卖合同纠纷关于解除合同的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第865号
上诉人(原审被告)许甲。
被上诉人(原审原告)盛某。
上诉人许甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，在上海先原房地产经纪有限公司(以下简称先原公司)(丙方)居间下，盛某(乙方)于2010年10月5日在《房地产买卖居间协议》上签字，许甲的父亲许乙代许甲(甲方)于2010年10月6日在该协议上签字，许甲于2010年10月8日予以追认。该协议约定，由盛某购买许甲所有的上海市宝山区新沪路475弄某号202室房屋，房价款为164万元，首期房价款50万元，第二期房价款114万元；首期房价款计人民币50万元(甲方同意从其中先行保管尾款计人民币3万元由丙方保管。待该房地产交付乙方，甲、乙双方签署《房地产交接书》确认无误后2个工作日内，由丙方转付甲方。)(需要用于偿还甲方贷款)乙方应于买卖合同签订后交付甲方或丙方用于全额还清甲方尚欠贷款余额(若有剩余，转付甲方；若有不足，甲方自行补足)；(无需用于偿还甲方贷款)乙方应于买卖合同签订后交付丙方，丙方收到该房地产之他项权证原件、注销抵押申请书原件、还款凭证原件等材料后转付甲方；或丙方收到相关房地产交易中心出具的证明该房地产上不存在抵押登记的相关材料后转付甲方。若实际乙方未将首期房价款交付丙方，则由乙方自行支付甲方；第二期房价款计人民币114万元。待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，房款期限以贷款银行为准。甲、乙双方同意在甲方签署本协议后30日内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》；若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。该协议第十三条其他约定：1、根据法律、法规、规章、政策等规定由乙方承担本次交易中所有税费(包括2%中介费)。2、如乙方贷款按照银行相关规定，无法正常取得贷款或取得贷款不足以支付二期房款，本协议作废，乙方已支付房款全额返还，甲、乙、丙三方各不承担违约责任，如乙方以现金补足二期房款差额，此协议依然有效。
原审另查明，盛某于2002年12月1日与上海风华房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市宝山区真金路1039弄某号601室房屋(以下简称601室房屋)，盛某与中国建设银行宝山支行就601室房屋签订《个人住房抵押借款合同》，由盛某向中国建设银行宝山支行贷款27万元。盛某表示系争房屋系其购买的第二套房屋。
2010年11月26日，盛某诉至原审法院称，由于近期受宏观调控的影响，银行的贷款政策发生变化，停止放贷，盛某未能取得足额贷款，故要求许甲依据协议返还定金。
许甲则辩称，盛某没有按照协议的规定向许甲支付首期房款，许甲通过中介向盛某催告，要求其按协议履约，但均被拒绝。盛某支付的3万元是立约定金，是双方日后订立《上海市房地产买卖合同》的担保。根据相关规定，盛某作为给付定金的一方，拒绝与许甲订立商品房买卖合同，属于不履行约定的债务行为，故盛某无权要求许甲返还定金。盛某没有明确到底是银行停止放贷，还是贷款金额不足，也没有任何具体的证据用以支持其所述情况。另外，国家在2010 年4月17日就发布了相关房产新政策，签订居间协议时，盛某完全清楚其支付能力，也没有任何新的情况发生。综上，许甲认为是盛某单方面违反约定，无权要求返还定金，故不同意盛某的诉讼请求。
原审审理中，盛某申请先原公司的工作人员马某作为证人出庭作证，证明盛某确实无法取得足额贷款，盛某于2010年10月18日将无法足额贷款的情况告知先原公司，由先原公司通知许甲进行协商，但最终协商未果。经质证，许甲认为证人的陈述基本属实，2010年10月18日，盛某与许甲确实进行过协商，但由于盛某提出的新条件比较苛刻，许甲没有同意。另外，在签订协议时，许甲不知道盛某有几套房屋，并且许甲对贷款不足的理解是差额较小，盛某能够以现金补足。盛某拥有解除权的前提是必须有足够的证据证明无法正常获得贷款。许甲表示不愿意再继续履行系争协议，认为是盛某违约。盛某称，曾向工商银行、上海浦东发展银行、宁波银行咨询过贷款事宜，均被告知不能贷到114万元，最多只能贷到五成。
原审法院认为，《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。系争协议并未约定支付首期房款的具体日期，且盛某于2010年10月18日与许甲进行协商，此后双方并未达成一致，故许甲认为盛某未按时支付首期房款而构成违约的意见，不予采纳。根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照协议约定，当盛某的贷款按照银行相关规定，无法正常取得贷款或取得贷款不足以支付二期房款，本协议作废。盛某已支付房款全额返还，三方各不承担违约责任。虽然许甲认为盛某没有提供无法正常取得贷款的证据，但盛某与许甲及先原公司均承认在现有条件下，盛某实际上无法取得114万元的贷款。许甲也承认盛某与许甲在2010年10月18日因为盛某无法足额取得贷款进行过协商，结合证人的陈述，盛某称曾向银行贷款但无法获取足额二期房款的意见，予以采信。盛某主张协议解除的意见符合双方约定，予以采纳。盛某要求许甲返还定金3万元的请求符合法律规定，予以准许。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：许甲于判决生效之日起十日内向盛某返还定金3万元。
原审判决后，许甲不服，向本院提起上诉称：被上诉人称其向工行、浦发银行、宁波银行咨询过贷款事宜，均被告知不能贷到114万，但被上诉人就此并没有提供证据加以证明，中介公司与被上诉人存在利害关系，其工作人员马某的证言不能作为有效证据，原审在没有任何实际证据的情况下，仅凭被上诉人的口头表述就采信这一节事实，依据不足。被上诉人始终不与上诉人签订房屋买卖合同，导致无法贷款，有意促成合同解除条款成就，所以本案《房地产买卖居间协议》不应解除，上诉人不应返还被上诉人交付的立约定金3万元。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人盛某辩称：被上诉人是积极履行合同的，但由于房产新政导致无法足额贷款，被上诉人还想将自己的老房子抵押出去来购买上诉人的房屋，但也被银行告知无法这样操作，因此，被上诉人有权根据《房地产买卖居间协议》的约定行使解除权。故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审庭审中，针对证人陈述盛某无法获得足额贷款的情况，许甲表示：“现在我知道了原告是无法获得贷款的。如果当初原告将她是购买第二套房屋的情况告诉我，我就不签订这个合同的，或者我就要求原告先支付50%的房款了。”
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人许甲与被上诉人盛某在签订的《房地产买卖居间协议》中约定，如果乙方(盛某)无法正常取得贷款或取得贷款不足以支付二期房款(114万)，本协议作废，乙方已支付房款全额返还，甲、乙、丙三方各不承担违约责任。此后，被上诉人虽然未与上诉人签订房地产买卖合同，但其已向银行了解到难以贷到二期房款，对此中介公司工作人员予以证明，上诉人在审理中也表示知道被上诉人无法获得贷款的事实，因此，被上诉人按照约定解除《房地产买卖居间协议》的条件已经成就，上诉人称被上诉人有意促成该条件成就，缺乏依据，被上诉人有权解除该居间协议并要求上诉人返还收取的3万元。综上，原审法院根据查明的事实依法所作出的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采信，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人许甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 沈 珺
代理审判员 余 宇
二○一一年四月十三日
书 记 员 刘 祎