房屋买卖合同纠纷有关租赁以及恶意串通的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第83号
上诉人(原审原告)刘某某。
被上诉人(原审被告)周某某。
被上诉人(原审被告)彭某。
上诉人刘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：刘某某与周某某于1982年9月登记结婚，2003年8月，系争的上海市杨浦区开鲁路456弄某号406室房屋(建筑面积108.53平方米，类型：办公楼)登记于周某某名下。
2007年6月10日，周某某(甲方)与彭某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方所有的系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)70万元出售乙方。2007年6月28日，系争房屋过户至彭某名下。2007年7月10日，周某某与彭某签订《燃气客户变更户名协议书》。2007年9月，彭某取得系争房屋钥匙，缴纳物业管理费并出租至今。
原审另查明，2007年8月，法院受理周某某诉顾某某、邱某某合伙纠纷案，周某某提供系争房屋产证、买卖合同、发票，证明其出售系争房屋房价70万元，其中42万元银行贷款、28万元现金，并提供2006年7月17日银行存折42万元，证明42万元银行贷款进帐。2007年12月20日庭审时周某某称：“141万元资金来源走向：周某某之女51万元，周某某开鲁路456弄某号406室房价70万元，周某某向朋友仇某某融资20万元。”2008年1月15日，法院作出(2007)杨民二(商)初字第769号民事调解书，内容为：顾某某应于2008年2月15日前偿付周某某40万元；邱某某应于2008年2月15日前偿付周某某40万元；双方无其他争议。
原审再查明，2010年1月，彭某向法院起诉要求周某某归还12万元、支付利息6,480元，周某某抗辩12万元借款不存在，相关的12万元税收由房产交易形成，写12万元借条是为应付彭某丈夫。2010年3月25日，法院作出(2010)虹民一(民)初字第769号裁定，认为彭某与周某某民间借贷纠纷一案中，因(2010)杨民四(民)初字第910号案的审理结果与本案有关联，裁定中止诉讼。
2010年3月，刘某某以周某某与彭某恶意串通侵犯其及子女权益为由，起诉至法院。请求判令：1、周某某与彭某签订的系争房屋买卖合同无效，该房权属恢复至周某某名下；2、恢复系争房屋产权所产生的费用由彭某承担；3、彭某恢复系争房屋装修原样，恢复成交易之前的原样。
周某某同意刘某某诉请，并称其未征得刘某某同意，将夫妻共同财产变更到彭某名下，系争房屋买卖虚假。2006年7月，彭某将投资款50万元投到朋友邱某某经营的花旗财团上海代表机构中，其中42万元彭某交给邱某某，另8万元算作利息。由于彭某系再婚，不想让丈夫知道投资亏损，就和己方商量将系争房屋暂做在彭某名下，等地铁8号线开通时再恢复至己方名下。由于己方与彭某是相处多年最要好的小姐妹，就同意了彭某的要求，过户税费均由彭某支付，故彭某让周某某写了12万元借条，系争房屋过户至彭某名下时彭某未付任何房款，其手中四张收据只有复印件，原件在己方手上，是己方传真给彭某的。
彭某辩称，不同意刘某某诉请。己方合理取得系争房屋，与周某某没有恶意串通，己方曾借给周某某70万元，后周某某无力还款，提出将系争房屋过户给己方。系争房屋过户后，在周某某要求下，己方将4份借款借据原件还给周某某。现系争房屋由己方出租。
原审中，彭某称于2006年7月4日、10月6日、10月22日分别向周某某支付现金10万元、8万元、10万元，2006年7月18日通过银行转帐向周某某支付42万元，因周某某无力还款，故将系争房屋出售给彭某，办理过户手续后，在周某某要求下，彭某将四张收据原件还给周某某。周某某称只收到彭某转帐的42万元，系彭某投资款，其余钱款未收到过，彭某未支付房款。
原审法院审理后认为，系争房屋登记在周某某名下。彭某出于对物权登记效力的信任，与周某某签订的《上海市房地产买卖合同》有效。周某某称系争房屋过户给彭某是为帮助彭某欺骗其丈夫，对此未提供相关证据，且如果周某某抗辩成立，按常理其不可能将系争房屋交付彭某并办理煤气过户手续。故对周某某的抗辩不予采信。周某某在诉顾某某、邱某某合伙纠纷案中称收到系争房款70万元，并提供买卖合同、发票，现周某某称未收到过彭某房款，未提供足以推翻的证据，对周某某该抗辩不予采信。综上对刘某某的诉请不予支持。判决：驳回刘某某要求确认周某某与彭某签订的上海市杨浦区开鲁路456弄某号406室房屋买卖合同无效、产权恢复至周某某名下、要求彭某承担恢复上海市杨浦区开鲁路456弄某号406室房屋产权所产生的费用、要求彭某将上海市杨浦区开鲁路456弄某号406室房屋恢复成交易之前的装修原样的诉讼请求。
判决后，刘某某提起上诉，认为：1、系争房屋系其与周某某的夫妻共有财产，在一方不同意的情形下，另一方不得转让，且房屋转让不适用家事代理的规定，故周某某与彭某签订的买卖合同无效。2、其与周某某对系争房屋具有共同管理权，且不动产不适用善意取得制度，原审判决侵犯了己方的合法权益。请求二审撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
彭某则请求维持原判。
周某某同意刘某某的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误。
本院认为，本案争议焦点为彭某是否与周某某恶意串通买卖系争房屋以损害刘某某的合法权益。根据查明的事实，对此作出如下认定：
关于买卖合同的签订，彭某基于系争房屋登记在周某某一人名下与之签订了买卖合同，周某某称上述行为系帮助彭某欺骗其丈夫，缺乏有效证据佐证；另仅凭各方在原审中的陈述，亦难以得出彭某系以明显不合理低价受让系争房屋的结论。刘某某认为周某某与彭某存在恶意串通签订买卖合同，理由难以成立。
关于房款的交付，因周某某提供的证据尚不足以证明42万元系彭某投资花旗财团上海代表机构的款项，且该陈述与周某某另案中陈述全部投资款项由其垫付不相一致，对此周某某未能作出合理解释。审理中周某某对四张收据由其所写未持异议，仅表示为了应付彭某丈夫，该主张亦缺乏有效证据佐证。原审法院结合周某某在另案中收到房款70万元的陈述及买卖合同、发票等，认定彭某就系争房屋支付了对价，本院认同。
关于房屋的交接，根据当事人陈述，系争房屋在签订买卖合同前由刘某某、周某某的亲属经营****室，审理中彭某称，周某某将房屋钥匙交给其时，使用人已搬离；周某某则称彭某持系争房屋产权证要求使用人迁离。如周某某与彭某签订的是假合同，按常理原使用人无需搬离，另如果刘某某、周某某的亲属被彭某通过非正常交易赶离系争房屋，刘某某对此亦不可能不知情。此外。周某某原审中提供其与张某某就系争房屋签订的租赁合同为复印件，彭某对该复印件予以否认，审理中刘某某、周某某均未能提供原件，故刘某某以此复印件认为彭某与周某某存在恶意串通，依据不足；另彭某购房后实际使用收益系争房屋，刘某某在收到上述复印件后未进行核实，且对涉案房屋的使用情况数年来不闻不问，亦有违一定常理。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。刘某某的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,800元，由上诉人刘某某承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 姚 跃
代理审判员 葛 珉
二○一一年四月十一日
书 记 员 彭奕佳