房屋租赁合同无效，究竟由谁承担责任的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第293号
上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人张某某，总经理。
被上诉人(原审原告)B(上海)有限公司。
法定代表人潘甲，董事长。
原审第三人上海C有限公司。
法定代表人潘乙，董事长。
上诉人上海A有限公司(以下简称巨太公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第3691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人巨太公司的委托代理人孔霞、被上诉人B(上海)有限公司(以下简称达芬奇公司)及原审第三人上海C有限公司(以下简称艺家公司)的共同委托代理人张建民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月1日，巨太公司与艺家公司签订库房租赁协议书，艺家公司租赁沪青平公路某号厂房及附属的设施场地用作仓储，具体约定：巨太公司为达芬奇公司提供沪平青公路某号的库房二栋，占地面积分别为4,020平方米和2,100平方米共计6,120平方米、附属用房68平方米及224平方米，与前述房屋间自然形成的场地1,000平方米(详见建筑平面图)，并同意艺家公司在需要时可另行搭建，艺家公司可自行在B区域内搭建厨、卫、浴用房(按艺家公司搭建图建设)；巨太公司负责对艺家公司租用的房屋的墙面、屋顶的自然损坏进行维护和修理，并保证下水通道在正常情况下保持畅通，艺家公司在损坏情形发生时通知巨太公司，巨太公司在接到通知应在三天内修理。巨太公司同意艺家公司的物业租赁费自2007年2月1日起开始计算。租赁期自2006年12月1日起至2016年9月25日止，库房租赁费每月为人民币104,166.66元(以下币种均为人民币)，每年125万元。租赁费用的支付方法：2006年12月1日为交付房屋日，当天双方确认支付的金额为6个月租金625,000元及押金312,500元。合同中并附相关建筑平面图、厨、卫、浴生活用房搭建图、宿舍改建图作为协议附件。2007年12月10日，达芬奇公司、巨太公司签订库房租赁协议书，由达芬奇公司租赁沪青平公路某号厂房及附属的设施场地用作仓储，具体约定：巨太公司为达芬奇公司提供沪平青公路某号的联体厂房一栋，占地面积分别为4,020平方米，用于配套的场地500平方米，并同意达芬奇公司在需要时另行搭建；达芬奇公司在租赁区域内自行分隔、改进、装修及增添和更换装置及设备，由达芬奇公司自行承担。租赁期自2008年1月1日起至2016年9月25日止，库房租赁费每月为66,666.67元，每年80万元；租赁费支付2008年1月1日双方确认交付房屋后达芬奇公司应支付6个月的租金40万元及押金20万元，房租起算日为2008年1月1日，以后支付日为每年的1月1日和7月1日。该协议签订之日，巨太公司与艺家公司签订库房租赁协议书，由巨太公司为艺家公司提供沪青平公路某号的联体厂房1栋，占地面积2,100平方米以及附属库房68平方米1间、宿舍及卫生间224平方米，共计2,392平方米，用于配套的场地500平方米(详见建筑平面图)，并同意艺家公司在需要时可另行搭建。艺家公司可自行在B区域内搭建厨、卫、浴用房(按乙方搭建图建设)。巨太公司负责对艺家公司租用的房屋的墙面、屋顶的自然损坏进行维护和修理。租赁期限自2008年1月1日起至2016年9月25日止，库房租赁费每月37,500元，合每年45万元；租赁费用支付方法：2007年12月31日前，艺家公司向巨太公司支付2008年整年剩余未付房租，下列已付款作如下处理：1、原已支付的三个月的房屋押金计312,500元，其中112,500元继续留作押金，剩余押金20万元转为2008年房租；2、2008年整年房租计45万元；3、已支付2008年1月的房租计104,166.66元；4、艺家公司尚应支付巨太公司2008年房租剩余款145,833.34元；房租起算日为2008年1月1日，以后支付日为每年的1月1日和7月1日，在支付日前一周艺家公司必须收到巨太公司开据的正式发票。合同同时约定若一方根本性违约，另一方有权终止协议；租赁期内如因政府方面不可抗拒的因素需要终止协议，补偿费用除搬迁费外的其他费用归巨太公司所有，任何一方要求提前终止协议需提前三个月以书面形式通知另一方，且须对方同意；若双方同意，赔偿金为三个月房租，同时若艺家公司提前终止协议，除赔偿金外，装修部分巨太公司不作任何赔偿；若巨太公司提前终止协议，除赔偿金外，应同时赔偿艺家公司用于自行建造及装修的全部金额。合同同时约定本协议生效后双方之前签订的租赁协议自动终止。2009年8月5日，达芬奇公司、巨太公司、艺家公司签订协议书一份，约定2006年12月底至2007年12月10日,甲方(达芬奇公司及艺家公司)以艺家公司名义向乙方(巨太公司)承租沪青平公路某号库房及附属设施共6,412平方米，2007年12月10日后上述承租库房中的2,392平方米仍用艺家公司名义承租，其余4,020平方米房屋换承租户名为甲方达芬奇公司(至此承租房库房对外的户名均为达芬奇公司；其法律后果均由达芬奇公司承担)。现甲、乙双方就上述库房租赁事宜，经协商一致达成如下协议条款：一、甲、乙双方同意甲方于2009年9月30日前将上述库房交还给乙方，《库房租赁协议书》终止履行；二、承租库房2009年7月至2009年9月30日的租赁费用甲方先行交付青浦区徐泾镇蟠龙居委会代为保管，最后经上述双方确认或法院裁定后方可支付；三、未尽事宜双方尽可能协商解决，协商不成可通过司法途径解决。合同签订后,巨太公司于2007年10月27日收到租金40万元,2008年6月30日，收到租金40万元,2009年8月5日，收到2009年7月至9月的租金312,500元，该款由徐泾镇蟠龙村居委会保管。2009年9月30日，达芬奇公司及艺家公司致函给巨太公司，表示根据协议，约定于2009年9月30日由承租人向巨太公司交还某号库房，但9月30日巨太公司拒绝接收该库房。现承租人正式通知巨太公司，基于巨太公司公司不履行三方约定而拒收房屋，因此，之后产生的一切经济损失和相关法律责任均由贵公司负责。2009年9月30日，巨太公司答复达芬奇公司及艺家公司，表示公司于2009年9月30日下午3时已派人至租用库房进行验收交接事宜。因交接的房屋根本不具备移交的条件，故巨太公司当场拒绝交接。在开庭审理中，双方当事人约定于2010年10月28日进行租赁房屋的交接，2010年10月28日，达芬奇公司在其盖章的书函上载明沪青平公路某号租赁房屋已由巨太公司派人于2010年10月28日收回，但巨太公司未在接收人方盖章。2010年10月29日，达芬奇公司在巨太公司未盖章的情况下，达芬奇公司于2010年10月29日发出通知函，表示因巨太公司拒绝接收租赁房屋，故告知,达芬奇公司已搬出。
原审另查明：2009年3月18日，上海市青浦区公安消防支队出具给上海市青浦区徐泾镇人民政府《关于B(上海)有限公司存在火灾隐患的函》，内容为:2008年12月31日，该支队接群众举报，位于沪青平公路某号的达芬奇公司仓库内存在诸多火灾隐患。经核查，具体问题：一、单位存在的问题:1、仓库未办理任何合法手续，未经任何政府部门同意，属违章搭建，且不符合防火安全要求；2、员工宿舍、装配作业区、丙类仓库未进行有效防火分隔，在同一防火分区内，属“三合一”场所；3、仓库未按规范要求设置室内消火栓和自动喷淋灭火系统等消防设施，不符合国家消防技术规范要求；4、仓库内存放大量可燃物品，价值超亿元，一旦发生火灾，将会造成重大的财产损失。为此建议，达芬奇公司现在用建筑不具备储存可燃物品的消防安全条件，建议政府相关部门采取有效措施，责成达芬奇公司仓库另行选址重建或搬离。2009年8月3日，达芬奇公司向公安机关报案，根据上海市公安局案(事)件接报回执单，报案内容是7月13日巨太公司来人将厂房的电线剪断，7月28日起至今一直被出租方派来的卡车和轿车将大门堵住，要求公安机关依法处理。2009年9月24日，上海市青浦区规划和土地管理局函告达芬奇公司，经现场查勘，位于青浦区沪青平公路某号的巨太公司，于2006年8月擅自建造厂房，面积为4,020平方米，属违法建筑。2009年12月20日，艺家公司向原审法院表示其系达芬奇公司在国内的经销公司。公司成立的目的是为达芬奇公司在中国大陆地区的经营活动服务。所以艺家公司的所有经营活动都是达芬奇公司控制的，其法律后果亦是由达芬奇公司承担。
原审法院又查明，系争房屋系巨太公司向上海信一铜业有限公司(以下称信一公司)处承租。信一公司作为出租方于2009年4月向法院起诉，要求承租人即巨太公司停止使用及出租非法建筑的大棚并立即拆除该大棚、支付拖欠的租金及违约金。在该案审理中，巨太公司陈述其将房屋全部转租于本案达芬奇公司，全部由达芬奇公司使用。法院于2010年2月9日以(2009)青民三(民)初字第1459号民事判决书判决巨太公司支付租金及违约金；对信一公司要求巨太公司停止使用及出租彩钢棚仓库并恢复原状的诉讼请求不予支持。在该判决书中认定巨太公司将系争厂房全部转租于达芬奇公司。后信一公司不服判决，上诉至上海市第二中级人民法院，后上海市第二中级人民法院以(2010)沪二中民二(民)终字第820号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
原审审理中，因达芬奇公司申请，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋装修进行评估，结论为:有产证部分为366,783元、无产证部分为21,005元。报告载明双方争议部分为达芬奇公司提出现场测量时金属管道遗漏及部分材料单价遗漏，巨太公司对金额无异议，但提出有产证与无产证部分分别计算。鉴定机构认为现场测量时金属管道无法测量，此部分金额未放入鉴定报告中，材料单价遗漏已在报告中补充。鉴定单位工程师龚钦钦到庭接受双方当事人的质询，并表示经现场察看由于通风管道是隐敝工程不具备鉴定条件，要求达芬奇公司提供相关资料作参考，但达芬奇公司没有提供图纸等材料，没办法判断施工量、走向，这部分无法鉴定。在无图纸的情况，隐敝工程的鉴定方法为：1、在双方认可的情况下，可以出具估值。2、打开隐敝工程可以做鉴定，但需双方同意，对工程打开后的损失双方约定分担。达芬奇公司表示该部分价格予以放弃。
达芬奇公司诉至原审法院称：达芬奇公司于2006年12月底承租了巨太公司6412平方米库房及附属设施，并按约定进行了相应的装修及改建，2009年3月收到青浦公安消防队沪青消(2009)3号文件中载明该房屋系违章建筑，且不符合防火要求，要求达芬奇公司搬出。巨太公司将不合法建筑违法租给其，致其造成重大财产损失，依法应予赔偿，据此，诉请判令巨太公司赔偿损失1,511,798元；返还租赁费及押金933,500元。
对达芬奇公司的诉请及理由，巨太公司则辩称：双方2007年12月10日才签订租赁合同，租赁的库房面积应为4042平方米，场地面积为500平方米，达芬奇公司进场后也为对库房进行装修改建。2009年3月的火灾隐患函只建议搬出库房，并不是要求必须搬出。据此，不同意达芬奇公司的诉讼请求。
艺家公司与达芬奇公司的意见一致。
原审法院归纳双方当事人的争议焦点为：一、达芬奇公司、巨太公司及艺家公司的法律关系及两份租赁合同的相对方
达芬奇公司表示：2006年签订的合同承租方名义上是艺家公司，实为达芬奇公司在使用，因当时达芬奇公司未办理出国内的销售许可证，无法以自己名义承租房屋，为此成立了艺家公司，以艺家公司的名义签订合同，但合同签订后一直由达芬奇公司在履行合同，包括租金的支付、租赁房屋的装修等。2007年，达芬奇公司在国内销售的许可证已办理，故三方约定重新签订合同时，考虑到老厂房较乱、达芬奇公司准备上市，有关部门提出不要将老厂房归入达芬奇公司的合同范围，由艺家公司出面签订合同，新厂房由达芬奇公司与巨太公司签订合同，从合同内容即可以看出实际两份合同是将原合同一拆为二，租金总数是不变的，全部的租赁房屋实际均由达芬奇公司使用，2006年合同签订后进行的装修继续，均由达芬奇公司出资，有产权证的部分作为宿舍、食堂等使用。也因此原因，双方在解除租赁合同时再次明确艺家公司是名义上的承租人，法律后果均由达芬奇公司承受。达芬奇公司认为艺家公司与巨太公司签订的合同主体是艺家公司，达芬奇公司是实际使用人，法律后果由达芬奇公司承受。
巨太公司表示2006年的租赁合同是与艺家公司签订，实际由谁履行巨太公司不清楚；2007年签订合同时，分两部分，达芬奇公司承租的是新的厂房，艺家公司承租的是老厂房，实际使用也是艺家公司在使用。巨太公司不认为两份合同的主体是达芬奇公司，艺家公司与巨太公司间的合同与达芬奇公司与巨太公司间的合同应分别处理。
艺家公司同意达芬奇公司的意见。
原审法院认为：艺家公司虽与巨太公司于2006年签订了租赁合同、2007年签订面积为2,000余平方米的租赁合同，但达芬奇公司及艺家公司均确认全部承租房屋由达芬奇公司使用，巨太公司在另案中也对此事实予以承认，生效判决也认定了该事实。从2007年的两份租赁合同可以判断实际是将2006年的租赁合同一拆为二，其租赁费总数与原合同是一致的，三方于2009年8月签订的协议中也明确艺家公司是名义上的承租人，两份合同的法律后果由达芬奇公司承担；从房屋装修及使用情况也证明房屋一直是作为一个整体使用，即原装修延续至2007年的合同履行过程，原使用情况一直延续，应认定以艺家公司名义签订的合同实际使用人为达芬奇公司。
二、合同的效力及法律后果的认定
达芬奇公司认为在签订合同时巨太公司并未告知有部分房屋未经合法批准，达芬奇公司在收到消防部门的文件时知道所承租的房屋系未经批准，后达芬奇公司一直要求巨太公司处理，巨太公司称可以办理消防设施，故达芬奇公司一直未搬离。后政府部门多次通知达芬奇公司搬出后，达芬奇公司向巨太公司提出搬离，双方于2009年8月签订协议书，因生产、仓储的规模，达芬奇公司需要6,000余平方米，现达芬奇公司4,000余平方米系非法建筑，剩余的2,000余平方米不能满足达芬奇公司的要求，故协议对全部承租的房屋解除合同，对于未能解决的事宜等之后解决。达芬奇公司认为达芬奇公司、巨太公司签订的合同是无效的，因实际承租房屋全由达芬奇公司使用，故艺家公司与巨太公司的合同因无效合同致使合同目的无法实现而解除，合同的法律后果由达芬奇公司承担。
巨太公司主张：双方协商租金时，一层的厂房租金在每平方米0.60元至0.80元之间，而当时市场价在每平方米1.80元左右，但我们收取达芬奇公司租金每平方米0.50元，从约定价格，可知达芬奇公司明知是无证建筑仍签订合同；签订合同后，达芬奇公司对系争厂房进行了装修，按消防规定应该要向有关部门审批，但达芬奇公司未进行有关手续，达芬奇公司有条件知道该建筑物是无证建筑，故达芬奇公司明知系争厂房是无证建筑，仍与巨太公司签订合同，合同即使解除，达芬奇公司也存在过错。艺家公司与巨太公司签订的合同是有效的，合法的，双方解除合同是艺家公司提出的，故2,000余平方米的房屋内的装修不应由巨太公司承担。
艺家公司的意见与达芬奇公司一致。
原审法院认为：巨太公司出租于达芬奇公司的4,000余平方米的厂房系其未经合法批准自行搭建，故达芬奇公司与巨太公司签订的租赁合同是无效的，巨太公司主张达芬奇公司对其不合法性是明知的，未提供相应的证据，故巨太公司对无效合同承担过错责任。艺家公司与巨太公司签订的合同所涉及的房屋系巨太公司自他人处承租，是合法的，但因巨太公司对达芬奇公司、艺家公司与之签订的合同实际均由达芬奇公司使用的事实是明知的，三方均知晓承租房屋实际由达芬奇公司作为一个整体使用。达芬奇公司在有关部门要求限期搬离、承租房屋中大部分系非法建筑的情况下向巨太公司提出搬离,并与巨太公司签订协议书，不再履行租赁合同，应认定双方约定对无效合同终止履行及有效合同予以解除。对于有效合同解除的原因，双方当事人存在争议，法院认为三方对于房屋使用情况是明知的，承租的房屋中大部分系非法建筑，小部分的房屋显然已不能满足原承租的要求，达芬奇公司和艺家公司合同目的是无法实现的，故造成合同解除的过错在于巨太公司。
三、合同无效或解除后的法律后果的处理
达芬奇公司主张造成合同无效及有效合同的解除过错在于巨太公司，故达芬奇公司投入的装修费用、家具搬运费均是达芬奇公司的损失；在达芬奇公司接到政府部门认为房屋系非法建筑后曾向巨太公司提出搬离，巨太公司在2009年7月份用卡车及轿车将厂门堵住，不让达芬奇公司离开，造成达芬奇公司无法使用，后达芬奇公司通过110报警，在警察与蟠龙居委会的协调下于2009年8月签订协议书，故达芬奇公司已支付的2009年7月至9月的租金，巨太公司应返还达芬奇公司；达芬奇公司支付的房屋押金因合同的终止，巨太公司应予退还。对于2009年8月双方约定达芬奇公司搬离的事宜后，巨太公司拒绝接收租赁房屋，达芬奇公司在全部搬离后保留一人看守房屋，在庭审约定一致的交房时间，巨太公司又拒绝收房。达芬奇公司提供1、沧运托运记录表及公路、内河货物运输业统一发票，其中涉及双方签订协议后的搬仓费用总计53,300元，该记录表上加盖上海沧运运输公司合同章，发票金额总计79,038.28元，并加盖上海沧运运输公司发票章。2、照片若干张，照片显示大门被横停的卡车堵住人车出入。达芬奇公司并表示其曾向派出所要求提供报警的其他材料，派出所答复除报警单回执外未制作其他笔录。3、装修费用凭证，证明达芬奇公司用于装修的费用已达130万余元。
巨太公司表示：达芬奇公司对无效合同也存在过错，达芬奇公司因自己的原因扩大了无证建筑的投入，这个费用不应该由巨太公司承担；有效合同的解除是因为艺家公司要求解除，故巨太公司不需承担装修损失；搬运费未经审价，达芬奇公司提供的单据巨太公司不予认可。巨太公司不接收房屋是因巨太公司认为不符合接收的条件即房屋内的装修未拆除、房屋有改建、水电费未结清。
艺家公司意见与达芬奇公司一致。
原审法院认为：因巨太公司是无效合同的过错方，同时也是有效合同解除的过错方，故合同认定无效后及有效合同解除后达芬奇公司的损失由巨太公司承担。对于房屋的交接，达芬奇公司已按合同约定期限交房，巨太公司拒绝收房的理由并不合理，不能成为其拒绝收房的正当理由。对于损失范围，达芬奇公司主张的是装修及搬运费，其中装修物均属形成附合的装修物，在合同中双方约定允许达芬奇公司及艺家公司进行装修，故巨太公司应赔偿装修损失。搬运费属合同解除后的产生的合理损失,且该费用有正规的发票, 应由巨太公司承担赔偿责任。
综上，原审法院认为：达芬奇公司与巨太公司间租赁合同因巨太公司出租的房屋未经合法批准，合同无效。无效合同自始没有法律约束力，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。艺家公司与巨太公司间的合同依法有效，该合同已经双方协商解除，但合同解除的过错在于巨太公司，巨太公司应承担解除合同的过错。对于损失范围，上述分析中已明确，故巨太公司应承担相应的赔偿责任。承租的全部房屋虽分属两份承租人不一致的合同，但实际使用人系达芬奇公司，对于两份合同的法律后果明确由达芬奇公司承受，故达芬奇公司应承担两份合同产生的法律后果。对于达芬奇公司主张巨太公司堵门的行为致使达芬奇公司无法使用租赁房屋，因达芬奇公司提供的照片与报警单回执不足以证明该事实，且在双方协议中虽约定租金交村委会，但未明确该事实，故对达芬奇公司此请求不予支持。对于押金，双方合同已不再履行，故巨太公司应返还达芬奇公司房屋押金。据此，原审作出如下判决：一、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付B(上海)有限公司赔偿装修损失441,088元；二、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付B(上海)有限公司返还押金 312,500元；三、B(上海)有限公司的其他诉讼请求不予支持。
上诉人巨太公司不服原审法院所作的判决，向本院提起上诉称：一、巨太公司与艺家公司签订的合同为有效合同，该合同目的是可以实现的，该合同的解除系双方协商一致的结果，巨太公司不存在过错，不应承担赔偿责任。1、巨太公司与艺家公司的合同是关于有产权证部分的租赁合同，合同目的系“用作员工宿舍与食堂”，该部分房屋的使用功能从未在租赁过程中受到过影响，因艺家公司违反《消防法》第十九条“在设有车间或者仓库的建筑物内，不得设置员工集体宿舍”的规定，应予纠正，该纠正的责任在艺家公司，故合同的解除系双方协商一致的结果，对此，巨太公司并无过错；2、巨太公司与达芬奇公司在房屋租赁协议中约定双方协商终止协议的清算条款，现巨太公司与艺家公司已协商终止了协议，依据，《合同法》第九十八条之规定，即使巨太公司存在部分过错，也只需要在协议约定的清算范围内承担责任；3、达芬奇公司系基于实际使用人直接承担艺家公司与巨太公司间的租赁合同权利，还是基于三方协议(终止)继受合同权利，原审没有审查清楚，且得出的结论自相矛盾。二、达芬奇公司与巨太公司签订合同无效的主要过错在达芬奇公司，应当由达芬奇公司承担主要过错责任。1、达芬奇公司作为国际知名品牌的家具经销商，比巨太公司更应当明知其租赁的仓库消防设施有什么特别而严格的标准，但在签订租赁合同时，达芬奇公司并没有向巨太公司明示该仓库堆放高档易燃家具，也没有提任何特别的消防要求，只是在合同中约定用途与艺家公司一致的仓储，室内消防亦由达芬奇公司负责；2、达芬奇公司承租仓库后，自行装修，并没有依据《上海市消防条例》第二十八条的规定进行消防报批，致使损失扩大，主观过错明显，根据公平合理的原则，达芬奇公司应承担主要的过错责任。三、一审法院支持达芬奇公司搬运费53,300元证据不足，达芬奇公司既没有提供搬运费支付的书面合同，也没有要求进行审价，一审法院却不顾巨太公司要求搬运公司到庭质证的请求，也没有区分过错责任，直接判令巨太公司赔偿达芬奇公司全部搬运费显失公平。综上，上诉人请求二审撤销一审法院所作的判决主文第一项，依法改判。
被上诉人达芬奇公司辩称：房屋虽由达芬奇公司和艺家公司的名义分别承租，但实际承租人就是达芬奇公司，现实际承租的6000多平方米中有三分之二的面积是无证的，无法正常使用，且无证的事实直至相关部门告知达芬奇公司方才知晓，现被上诉人的租赁目的已无法实现，巨太公司应对此承担责任。据此，达芬奇公司请求二审维持原判。
原审第三人艺家公司与达芬奇公司持相同意见。
本院经审理查明，原审法院经审理查明的事实无误，本院予以确认。
本案二审双方当事人的主要争议焦点为：一、巨太公司与达芬奇公司所签订的租赁协议无效的过错责任应由谁来承担；二、巨太公司与达芬奇公司订立的租赁协议无效是否必然导致巨太公司与艺家公司之间的租赁协议解除；三、达芬奇公司主张赔偿搬运费53,300元是否有依据。
本院审理中，双方当事人均未补充新的事实，亦未提供新的证据。
达芬奇公司于2011年3月3日以书面形式向本院表示放弃原审判决主文第一项判决内容的部分权利，以不超过20%为限。
本院认为，一、关于巨太公司与达芬奇公司签订的租赁协议无效的过错责任应由谁来承担之争议。讼争的4000余平方米库房为没有取得产权凭证的违章建筑，巨太公司与达芬奇公司就该违章建筑签订的租赁协议为无效协议，不为法律所保护。巨太公司作为出租人，在没有证据证明达芬奇公司系在明知违章建筑事实而与其签订租赁协议的情况下，对协议无效应承担过错责任。由于协议履行过程中，达芬奇公司、艺家公司在所承租的场地内未经合法报批进行了部分搭建、改建，且在未经消防核准通过的情况下作仓储、宿舍等使用，则达芬奇公司对损失后果亦应承担相应责任。本院审理中，但达芬奇公司亦表示就原审判决主文第一项内容即损失，愿放弃部分权利，本院予以照准。
二、关于巨太公司与达芬奇公司订立的租赁协议无效是否必然导致巨太公司与艺家公司之间的租赁协议解除之争议。讼争的库房、场地及附属用房虽以达芬奇公司及艺家公司名义分别承租，但2009年8月5日签订的三方协议已明确，其中2392平方米库房仍沿用艺家公司名义承租，所承租库房对外的户名均为达芬奇公司，其法律后果均由达芬奇公司承担，由此可见，讼争的库房、场地及附属用房实为一体承租、使用。现达芬奇公司关于承租的4020平方米的协议被确认无效，艺家公司名义承租的2392平方米的协议再继续履行，已无法实现承租人承租上述房屋的目的，理应一并予以解除。原审法院据此认定关于巨太公司与艺家公司的合同一并解除应由巨太公司承担过错责任，本院予以认同。巨太公司关于其与达芬奇公司的协议无效不必然导致其与艺家公司的协议解除，故其与艺家公司的协议解除所产生的损失其不应承担赔偿责任的主张，本院不予采纳。
三、关于达芬奇公司主张赔偿搬运费53,300元是否有依据之争议。租赁协议不再履行后，搬运的事实客观发生，现达芬奇公司亦已提供发票证明搬运费之事实，巨太公司在没有证据予以推翻的情况下，要求对搬运费进行审价，本院不予准许。原审对此所作认定并无不当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第3691号民事判决第二、三项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第3691号民事判决第一项；
三、上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿B(上海)有限公司经济损失人民币352,870元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26,362.30元，减半收取13,181.15元，由上海A有限公司负担6,010.57元，B(上海)有限公司负担7,170.58元；鉴定费31,494元，由上海A有限公司负担14,277.6元，B(上海)有限公司负担17,216.4元；二审案件受理费人民币11,335.88元，由上海A有限公司负担9,068.70元，B(上海)有限公司负担2,267.18元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑梅萍
代理审判员 徐 江
代理审判员 刘文娟
二○一一年四月十一日
书 记 员 仇祉杰