房屋租赁合同关于缔约过失责任的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第761号
上诉人(原审原告)科医人医疗激光设备贸易(北京)有限公司。
法定代表人翟某某，总经理。
委托代理人张某，公司员工。
被上诉人(原审被告)上海仙乐斯文化实业公司。
法定代表人何某某，董事长。
上诉人科医人医疗激光设备贸易(北京)有限公司(以下简称科医人公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年3月24日公开开庭进行了审理，上诉人科医人公司的委托代理人张某、彭勃，被上诉人上海仙乐斯文化实业公司(以下简称仙乐斯公司)的委托代理人陆建承到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市南京西路某号仙乐斯广场某室房屋产权人为上海市木偶剧团，建筑面积为404.65㎡，仙乐斯公司受其委托对系争房屋实施经营管理。
2010年6月29日，经中介协调，科医人公司上海分公司与仙乐斯公司签订租赁意向书，约定科医人公司承租系争房屋，租赁面积为404.03㎡(建筑面积，以产证上的登记面积为准)，并约定了装修期、免租期、租期、租金、物业费等主要条款。
同年7月5日，仙乐斯公司传真科医人公司《仙乐斯广场首期保证金缴费清单》，载明2105单元首期保证金为租金人民币(以下币种均为人民币)65,133元及管理费12,322.92元，合计77,455.92元。
7月7日，仙乐斯公司向科医人公司发电子邮件，通知科医人公司“2010年7月7日前如仍未支付首期保证金，可能无法继续保留系争房屋，希望科医人公司能在本周内支付定金，以确保双方的诚信”。
后科医人公司就租赁意向书约定的条款外提出装修期、免租期、交房日、使用日的新要约，经协商，双方最终于2010年7月9日就租赁合同条款达成一致意见。同日，科医人公司向仙乐斯公司支付77,455.92元，明确用途为首期保证金。
2010年7月19日科医人公司向仙乐斯公司发电子邮件，通知仙乐斯公司“因实地测量后发现2105地毯面积同之前的图纸尺寸有较大出入且不够办公使用要求，决定不再与仙乐斯公司继续合同洽谈，要求仙乐斯公司协助退还已经支付的合同协商定金77,455.92元。”仙乐斯公司未予同意。2010年11月19日，科医人公司诉至法院，要求判令仙乐斯公司返还77,455.92元。
原审庭审中，仙乐斯公司陈述系争房屋在2010年6月至12月期间空置。
原审法院认为，本案争议焦点在于科医人公司支付仙乐斯公司的77,455.92元款项性质以及仙乐斯公司是否应退还该款项：科医人公司主张该款项为预付款，合同未订立且未履行，仙乐斯公司应退还该款；仙乐斯公司主张该款项为定金，系订约和履约的保证，科医人公司无故不签约且仙乐斯公司为科医人公司保留房屋产生实际损失，故仙乐斯公司不予退还该款。根据双方的往来邮件，科医人公司明确表述该款为定金，通知仙乐斯公司不签约且要求仙乐斯公司退还的款项明确为定金，而仙乐斯公司有首期保证金和定金两种表述；根据仙乐斯公司的付款通知传真件和科医人公司的付款凭证，双方一致表述该款为首期保证金；因此，科医人公司称该款为预付款，没有事实依据。从双方的缔约磋商过程来看，双方对科医人公司支付该款以使仙乐斯公司为科医人公司在一定期限内保留系争房屋、双方磋商签约的目的是一致的，且仙乐斯公司收到该款后，确实为科医人公司保留了房屋，未另行租赁他人，因此，该款具有担保性质。科医人公司以面积不够为由拒绝与仙乐斯公司签约，因双方签订的《租赁意向书》载明系争房屋建筑面积为404.03㎡(以产权证上的登记面积为准)，而产权证上的登记面积为404.65㎡，大于《租赁意向书》上的载明面积，且仙乐斯公司交付科医人公司的系争房屋图纸与产权证的附件一致，而科医人公司在磋商过程中从未提到实际使用面积，因此，科医人公司在双方就合同条款达成一致意见后拒绝订立合同的理由不能成立。因在双方就合同条款进行磋商过程中，科医人公司另提出《租赁意向书》之外的租赁优惠要求，仙乐斯公司均予同意，在双方达成一致意见后，科医人公司拒绝订立合同，造成系争房屋空置，因此，仙乐斯公司要求以该款补偿其为科医人公司保留房屋产生的实际损失，符合法律上主张缔约过失责任的条件，予以支持，数额酌定。原审判决如下：上海仙乐斯文化实业公司应于判决生效之日起十日内返还科医人医疗激光设备贸易(北京)有限公司20,000元。
上诉人科医人公司不服原审判决，向本院提起上诉称，科医人公司所支付的77,455.92元是“首期保证金”，而非定金，双方没有签订租赁合同，则仙乐斯公司应当全额退还。仙乐斯公司拒绝科医人公司现场看房，提供的CAD图纸与实地不符，仙乐斯公司又无损失，故科医人公司不构成缔约过失责任，请求撤销原判，改判支持其原审诉请。
被上诉人仙乐斯公司辩称，双方来往的电子邮件均确认科医人公司所支付的77,455.92元是定金，原审认定为保证金，有失公允。仙乐斯公司并未提供过CAD图，其每个月租金损失7万余元，原审判决并未足额赔偿，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。
本院认为，科医人公司认为仙乐斯公司提供的CAD图纸与现场不符，但是科医人公司并未提供证据证明CAD图系仙乐斯公司提供，现仙乐斯公司对此否认，故对于科医人公司的该项主张难以支持。科医人公司的多份电子邮件中均提及对系争房屋满意，并签订意向书支付了保证金，在签订租赁合同的磋商阶段足以使仙乐斯公司产生了信赖关系，使仙乐斯公司在一定时间段内失去了交易机会，而后科医人公司拒绝承租，显然构成缔约上的过失责任。科医人公司上诉称其不构成缔约过失责任，依据不足，本院难以支持。原审依据查明的事实所作的判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,736元，由上诉人科医人医疗激光设备贸易(北京)有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王春晖
代理审判员 张 松
二○一一年四月六日
书 记 员 朱伟静