房屋租赁合同关于违约金的调整以及承担调解书的责任分配
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第369号
上诉人(原审原告)上海A有限公司。
法定代表人高某某，董事长。
被上诉人(原审被告)上海B有限公司。
法定代表人苏某某，经理。
委托代理人刘某某。
上诉人上海A有限公司(以下简称真北乐购公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人真北乐购公司的委托代理人张楠、被上诉人上海B有限公司(以下简称金涌公司)的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年9月22日，真北乐购公司作为出租方(甲方)，金涌公司作为承租方(乙方，经办人为刘某某)，就上海市铜川路某号编号为S50－6店铺(以下简称系争店铺)出租事宜签订《店铺租赁合同》，约定：租赁面积85.72平方米，租期自2009年9月1日起至2010年6月30日止，乙方经营的品牌为“江南小吃”，租金为人民币(以下币种均为人民币)3,600元/月、管理费为2,400元/月、病虫害控制费为43元/月、履约保证金12,000元及事业费保证金6,000元。合同另约定，在租赁期限内，乙方不得向第三方转让、出借全部或部分租赁区域；若乙方未能支付合同约定的应付款项，包括但不限于租金、管理费、病虫害控制费、履约保证金、装修管理保证金、公用事业费保证金、电费、水费、煤气费、电话费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费用、律师费用；如迟延支付租金和管理费的，每迟延一天付款，应支付未履行部分款项百分之二的违约金；如乙方违反任何一条合同约定，甲方有权单方面终止本合同，乙方已支付的履约保证金、装修管理保证金、公用事业费保证金不予退还，并赔偿甲方及第三方因此所造成的全部损失；本合同期限届满或提前终止时，甲方不承担乙方因装修租赁区域而发生的任何费用。合同履行期间，金涌公司支付履约保证金12,000元及事业费保证金6,000元共计18,000元。2009年10月21日，金涌公司与案外人陕某某签订《转让协议》，约定将系争店铺转让给陕某某经营“精品牛肉面”，转让日期自2009年11月1日至2010年6月，转让费用为32,000元、押金18,000元，金涌公司方帮助陕某某在2010年1月直接和真北乐购公司签订租赁合同，在未直接签订合同之前，每个月20日陕某某要把下月房租6,000元整按时支付金涌公司。店铺转让后，金涌公司向陕某某收取租金，再向真北乐购公司支付《店铺租赁合同》约定的租金，直至2010年3月1日。之后，金涌公司欠付租金、管理费、病虫害控制费。2010年1月至2010年4月间，金涌公司还欠付水电煤费。真北乐购公司曾向金涌公司发函催讨，未果。2010年3月8日，金涌公司向真北乐购公司书面申请终止租赁合同。2010年3月18日，真北乐购公司向金涌公司发出《撤场通知书》，约定《店铺租赁合同》于2010年3月25日终止履行，要求金涌公司于2010年3月20日前付清所欠费用，并于2010年3月25日22时30分将物品撤离租赁区域并恢复原状。由于案外人陕某某不愿搬迁，从而引发激烈矛盾。在上海市普陀区少数民族联合会出面调解后，真北乐购公司(甲方)、金涌公司(乙方、刘某某)、丙方陕某某于2010年4月13日达成调解协议并签订《调解书》，上海市普陀区少数民族联合会也在该《调解书》上加盖印章。该《调解书》主要内容为：“由于乙方与丙方的纠纷，在民族宗教办牵头甲乙丙三方达成如下协议，甲方在中间人普陀区民族宗教办的见证下垫付给丙方在乐购真北店关闭精品牛肉拉面店的补偿费30万元，在2010年4月14日下午15：00前划帐至丙方银行帐号，丙方于2010年4月14日晚21：00前撤离乐购超市”。2010年4月14日，真北乐购公司与金涌公司签订交接单，真北乐购公司收回系争店铺，但金涌公司未付清租金等应付款项。2010年7月7日，真北乐购公司向法院提起诉讼，请求判令：1、金涌公司支付2010年3月1日至2010年4月14日的租金5,257元、管理费3,505元、病虫害控制费62元，共计8,824元；2、金涌公司支付2010年1月起至2010年4月的水费472.24元、电费1,508.39元、煤气费9,701.8元；3、金涌公司赔偿真北乐购公司损失30万元；4、金涌公司支付2010年4月14日起至实际支付之日止的迟延付款违约金(本金为欠付的租金5,257元和管理费3,505元，共计8,762元)，按日百分之二标准计付；5、金涌公司支付律师费15,000元。案件诉讼费由金涌公司负担。
原审审理中，真北乐购公司称，提供《调解书》为证明真北乐购公司是在金涌公司同意下，代金涌公司支付案外人陕某某30万元补偿费，真北乐购公司经济受到损失。陕某某所称的损失包括：转让费3.2万元、装修费1.2万元、设备款15,580元、职工保证金4.5万元、牛羊肉押金194,666.6元、清真鸡押金15,330元、老酸奶押金13,500元、停水、煤气损失4,000元、员工车费7,500元及停业损失10万元。真北乐购公司原本不同意支付陕某某款项，之后事态发展不受真北乐购公司控制，故在民族宗教办协调、刘某某签字后，真北乐购公司垫付30万元。经质证，金涌公司表示，陕某某租用系争店铺的年租金只有7万余元，现赔偿陕某某30万元，该金额明显过高，金涌公司曾对此提出异议，但由于真北乐购公司、陕某某及民族宗教办已协商一致，且迫于当时事态，金涌公司只得在《调解书》上签字，该款不应由金涌公司承担。另外，金涌公司表示合同约定未履行部分款项按日百分之二的标准支付违约金，该违约金约定过高，请求法院予以调整。
原审法院认为，真北乐购公司与金涌公司签订的《店铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应恪守履行。真北乐购公司按约将系争店铺交付金涌公司，金涌公司理应按约支付租金、管理费、病虫害控制费、水电煤费等相关费用。然金涌公司拖欠租金等上述费用，构成违约，故对真北乐购公司要求金涌公司支付欠付的上述费用的诉请，依法予以支持。真北乐购公司根据合同约定要求金涌公司按日百分之二标准计付迟延付款(租金和管理费共计8,762元)违约金的诉请，亦予支持。金涌公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整的意见，因金涌公司违约行为明显，法院不予采纳，但违约金金额应以8,762元为上限。对真北乐购公司要求金涌公司支付其为解决矛盾而垫付给案外人的损失30万元，法院认为，《调解书》虽系真北乐购公司、金涌公司与案外人三方签订，也表明真北乐购公司垫付给案外人补偿费为30万元，但《调解书》并未指明或约定真北乐购公司垫付的30万元应由金涌公司予以承担，且《调解书》中的垫付含义不能得出应由金涌公司承担的唯一结论。真北乐购公司诉称是因为其垫付了由租赁合同产生纠纷的30万元，而该30万元就应由金涌公司承担的理由，不符合法律规定，也缺乏依据，故法院对该项诉请不予支持。金涌公司未经真北乐购公司允许，擅自将租赁区域转租案外人，构成违约，其应根据《店铺租赁合同》约定承担相应的违约责任，包括支付真北乐购公司欠付款项的违约金，真北乐购公司不予退还其支付的履约保证金12,000元及事业费保证金6,000元共计18,000元，承担真北乐购公司为追讨欠款所发生的律师费等。真北乐购公司根据合同约定要求金涌公司支付律师代理费的诉请，法院予以支持，但金额应以金涌公司违约范围的标的、律师代理费收费标准为依据，确定为3,600元。原审法院据此判决：一、上海B有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海A有限公司自2010年3月1日起至2010年4月14日止的租金5,257元、管理费3,505元、病虫害控制费62元，共计8,824元；二、上海B有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海A有限公司自2010年1月起至2010年4月的水费474.24元、电费1,508.39元、煤气费9,701.80元；三、上海B有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海A有限公司自2010年4月14日起至实际支付之日止的迟延付款违约金(本金为欠付的租金5,257元和管理费3,505元，共计8,762元)，按日百分之二标准计付，以8,762元为上限；四、上海B有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海A有限公司律师代理费3,600元；五、对上海A有限公司要求上海B有限公司赔偿损失30万元的诉讼请求不予支持。
原审判决后，真北乐购公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决设定金涌公司拖欠租金、管理费的违约金上限为8,762元，不符合双方合同约定，也无法律依据。2、根据三方签订的《调解书》，真北乐购公司是垫付30万元，该30万元应由金涌公司负担。请求本院撤销原审判决第三项，改判由金涌公司支付自2010年4月14日起算至付清日为止的，拖欠房屋租金和管理费的迟延履行违约金(以8,762元为本金，按照日百分之二计算)；撤销原审判决第五项，改判由金涌公司赔偿因其擅自转租而导致的真北乐购公司损失30万元。
被上诉人金涌公司答辩称：因真北乐购公司的员工在金涌公司经营的系争店铺用餐，拖欠用餐费，金涌公司不得已未付租金。至于真北乐购公司支付给案外人陕某某的30万元，因陕某某的损失没有依据，金涌公司拒绝承担。请求本院维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据查明的事实，双方约定的逾期付款违约金为日百分之二，原审中，金涌公司申请法院予以调整。原审法院根据当事人在履行合同中的过错程度以及实际损失等因素，按照日百分之二计算违约金，同时设定违约金的上限为金涌公司拖欠的租金、管理费的总额8,762元，合法合理，本院予以维持。
至于《调解书》约定的30万元，应由何方承担的问题，本院认为：2010年4月13日，真北乐购公司、金涌公司和案外人陕某某签订的《调解书》合法有效，各方均应按约履行。根据《调解书》的字面含义该款项为真北乐购公司为金涌公司垫付，故原审法院认为垫付的含义不能得出应由金涌公司承担的唯一结论有误，本院予以更正。真北乐购公司要求金涌公司赔偿其损失30万元的上诉理由，事实依据充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1564号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1564号民事判决第五项；
三、上海B有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿上海A有限公司损失人民币30万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币6,461元、案件财产保全费人民币2,170元，共计人民币8,631元，由上海B有限公司负担人民币8,409元，由上海A有限公司负担人民币222元；二审案件受理费人民币5,926元，由上海B有限公司负担人民币5,800元，由上海A有限公司负担人民币126元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 王 伟
代理审判员 李垚曜
二○一一年四月二日
书 记 员 范庆韵