上海市二中院关于承租人非法转租的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第381号
上诉人(原审原告)高某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人倪某某，董事长。
委托代理人周某某，该公司员工。
委托代理人张某，该公司员工。
上诉人高某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2011年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人高某之委托代理人徐国祥、被上诉人上海A有限公司(以下简称汇源公司)之委托代理人周某某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年6月1日，汇源公司(乙方)与上海汇达绝热新材料股份有限公司(甲方，以下简称汇达公司)签订房屋租赁合同一份，约定由汇达公司将讼争的坐落于上海市嘉定区清河路某弄地号为嘉定区某街坊17－2宗整幢楼房共4层出租给汇源公司，租赁期限自2003年6月1日至2023年5月31日，共计20年；年租金为人民币(以下币种均为人民币)17.5万元，该房屋租金10年内不变；租金支付时间为每年6月30日前支付；租金支付方式为甲方直接收取或乙方向甲方的银行帐户主动付款，双方均不委托他人代收代付；除甲乙双方另有约定外，乙方需事先就转租事宜征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，但合同签订后一年内发生的转租，无须甲方的同意；租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新的所有权人之间具有法律效力；乙方不支付或者不按照约定支付租金达180日的，或欠缴各项费用达10万元的，或擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋等。签约当日，汇源公司将承租房屋中的一楼、二楼转租给上海嘉定人才开发服务有限公司。2004年12月29日，上海景庭房地产开发有限公司(以下简称景庭公司)通过司法拍卖购得汇达公司名下的讼争房屋，但该房屋的权利人未作变动。期间，景庭公司未向汇源公司主张房屋租金。2006年10月25日，景庭公司股东高某(即原告高某)及翟建良向上海市工商行政管理局嘉定分局申请注销景庭公司。同年10月27日，上海市工商行政管理局嘉定分局向景庭公司发出了准予注销登记通知书。2007年1月12日，高某被核准为讼争房屋的权利人。2007年5月14日，高某以景庭公司的名义向汇源公司发出通知函，告知景庭公司为讼争房屋的所有人，已享有讼争房屋出租人的权利，通知汇源公司与景庭公司办理讼争房地产权利的交接事宜。汇源公司认为景庭公司此时已注销，且未取得讼争房屋的产权证，故未向其支付租金。2007年8月14日，高某向汇源公司发出通知函，告知景庭公司清算组决议将讼争房地产权利分配给高某所有，高某已享有讼争房屋出租人的权利，要求汇源公司按合同约定向高某履行付款义务。2008年4月6日，高某向汇源公司发出解除合同通知书。同年4月15日，汇源公司回复高某，其在2007年6月已向原权利人汇达公司支付了2007年6月至2008年5月的租金，同意自2008年6月起的租金向高某支付。2009年2月24日，高某又向汇源公司发出了催交租金的律师函。汇源公司复函表示，要求高某告知收款帐户，以便支付租金。由于高某未告知汇源公司其收款帐户，汇源公司也未支付2008年6月起的租金。为此，高某于2009年3月30日向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，支付租金。诉讼中，汇源公司于2009年6月24日将应向高某支付的2008年6月至2010年5月的租金35万元汇至法院。法院于2009年7月16日作出判决，驳回高某要求解除房屋租赁合同的诉请。高某不服，提起上诉。2010年1月19日，上海市第二中级人民法院作出维持原判的终审判决。2010年5月15日，汇源公司致函高某，以支付租金为由要求高某告知其银行帐户，高某未予回复。同年7月30日，汇源公司将2010年6月1日至2011年5月31日的租金17.5万元交至法院。
2010年9月，高某诉至法院，请求：1、解除其与汇源公司签订的房屋租赁合同；2、汇源公司支付2009年6月1日至2010年11月30日的租金262,500元，并按同期银行贷款利率偿付逾期付款利息损失18,375元。
原审法院经审理后认为，高某、汇源公司之间的房屋租赁关系明确。高某作为涉案房屋租赁合同出租人的承继方，应当明知合同约定的权利和义务。根据合同约定，租金支付方式为甲方(出租人)直接收取或乙方(承租人)向甲方的银行帐户主动付款，双方均不委托他人代收代付。现高某未能提供其直接向汇源公司催讨租金后汇源公司拒付的证据，也未告知汇源公司其银行的帐户，且在汇源公司向高某发函要求其告知银行帐户后高某未予回复的情况下，汇源公司将应支付给高某的租金交至法院，并无不当。现高某以汇源公司未支付租金为由要求解除房屋租赁合同，缺乏依据。另，合同约定签约后一年内发生的转租，无须甲方的同意。因汇源公司将涉案部分房屋转租给第三人在签约后的一年内，且高某知晓汇源公司转租事宜已超过6个月，故高某以汇源公司擅自转租为由要求解除租赁合同的理由不成立。综上，高某之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：驳回高某的诉讼请求。
原审判决后，上诉人高某不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持其上诉诉请，即解除双方的房屋租赁合同；汇源公司支付其2009年6月至2010年5月的租金17.5万元及同期银行贷款利息(年息7%)约计12,250元。理由：1、根据合同约定，汇源公司仅2009年5月至2010年11月，欠缴租金达20多万元，故终止租赁合同的条件已成就。2、汇源公司支付至法院的二年租金，对其无法律约束力。其经申请执行领取的17万元是(2009)嘉民三(民)初字第151号判决书确定的2008年5月至2009年5月的租金，并非是三年的租金。3、其于2004年经法院公开拍卖取得此产权，当时并不知道汇源公司与原房主汇达公司签订过租赁合同。现已至2010年10月，其才执行到17万元的租金，汇源公司租用6年不付租金，与法无据。4、原审中，汇源公司承认收到高某于2010年4月7日发的《第二次催讨租金否则视为解除合同的函》，但高某未收到汇源公司于2010年5月15日的回函，应属于汇源公司认可解除合同的行为，高某请求解除合同应予以支持。另其不清楚汇源公司该回函收据上的签收人“朱某某”的身份。5、2007年5月底6月初，汇源公司、高某及汇达公司三方商谈，由汇源公司直接付款给高某，但汇源公司仍将租金交给汇达公司，而拒绝给高某，证明：汇源公司没有诚信。另汇源公司称其用现金的方式向汇达公司付款，为何不用现金方式交付高某，而一定要求高某提供银行帐号，不合理。
被上诉人汇源公司答辩称：1、关于其在2009年5月前是否拖欠租金，高某可否因此解除租赁合同，已由法院作出终审判决，高某再度将此作为本案上诉理由的一部分，难以成立，且不属于本案审理范围。2、其从未拖欠租金，高某以其拖欠租金为由要求解除租赁合同，难以成立。根据合同之约定，租金的支付方式是“甲方直接收取或乙方向甲方的银行帐户主动付款，双方均不委托他人代收代付”。高某从未到其处直接收取过租金，且拒绝告知其收款帐户，其发函催告后，高某仍拒绝告知帐号。后其在案件审理及执行期间将应付租金交至原审法院，并无不当。3、根据双方的租赁合同之约定，一年内发生的转租无需出租人同意，且高某知晓汇源公司转租事宜已超过6个月，故原审法院认定高某以汇源公司擅自转租为由要求解除租赁合同的理由不成立，是有依据的。4、高某发函要求增加租金属于单方面变更租赁合同，不符合合同法有关规定，其有权不予理睬，高某以此认为汇源公司认可解除合同的行为无法律依据。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，高某表示其已收到了原审诉请中的2009年6月1日至2010年11月30日的租金，故对该项诉请不再向汇源公司主张，但坚持汇源公司应按同期银行贷款利率偿付逾期付款利息损失。
另本院审理中，高某提供了上海市工商行政管理局嘉定分局的两份档案机读材料，高某提供上述两份材料欲证明：因汇源公司的两个股东，即上海汇达硼砂厂、上海飞帆硼砂销售有限公司分别于2009年2月24日、2008年3月4日被吊销营业执照，故汇源公司应列入破产清算范围，不得再进行经营活动，无权再承租高某的房屋。鉴于高某已收取了汇源公司2011年5月31日前的租金，故双方的租赁合同应于2011年6月1日解除。
汇源公司就高某提供的上述证据发表如下质证意见：根据工商登记的材料，其两个股东企业状态为吊销未注销，吊销并不等于不能经营。且上海汇达硼砂厂的股权已通过评估、产权交易所全部转让给上海百域实业有限公司，但工商部门的变更登记手续尚未办理。至于上海飞帆硼砂销售有限公司现亦在筹备股权转让。汇源公司2009年年检时，因涉及到两个股东要变更，故为了不影响其经营，工商部门在其营业执照上加盖了年检章，但在档案机读材料中注明2009年检查待处理。
本院审理中，汇源公司亦提供了2003年6月1日，其与上海嘉定人才开发服务有限公司签订的合作经营协议及2009年4月1日续签的协议，汇源公司表示：2009年4月1日的续租协议签订时，其还不知道高某起诉，只是因为租期将至，故续签了该协议。另其请求高某开具已付租金的发票。
高某对上述两份协议发表如下质证意见：对于2003年6月1日的协议无异议，已经履行完毕。对于2009年4月1日的协议不予认可，当时正在诉讼中，上海市嘉定区人民法院尚未判决，汇源公司无权与案外人签署租赁协议。另对于汇源公司已付租金，同意开具相应的发票给汇源公司。
本院认为，2010年9月，高某以汇源公司欠缴其租金20余万元，且擅自将部分房屋转租等为由，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，并要求汇源公司支付其2009年6月至2010年11月30日的租金及逾期付款利息损失。然根据(2009)嘉民三(民)初字第151号、(2009)沪二中民二(民)终字第1778号生效民事判决书中之记载：2009年6月24日汇源公司已将2008年6月至2010年5月的租金35万元汇至上海市嘉定区人民法院，且对于汇源公司在客观上迟延支付高某2008年6月至2009年5月间租金的利息损失，已判决汇源公司支付高某相应的逾期付款利息损失。此后，2010年7月30日，汇源公司又将2010年6月1日至2011年5月31日的租金17.5万元交至法院。故高某上诉仍请求汇源公司支付2009年5月至2010年5月的利息损失，缺乏事实依据。至于租金支付方式，根据合同约定应由出租人直接收取或承租人向出租人的银行帐户主动付款。鉴于高某要求汇源公司上门以现金付租并非双方合同中约定的付租方式，且其拒绝告知汇源公司租金的收款帐户，故汇源公司在高某诉其支付租金的案件中，将应付租金交由法院代管并无不当。高某在明知上述租金在原审法院代管的情况下，又诉至法院称汇源公司欠缴租金，本院难以支持。关于转租，根据双方合同之约定：签订合同后一年内发生的转租，无需出租人的同意。而根据查明的事实，汇源公司于2003年6月起已将系争房屋的一楼、二楼转租给案外人，高某虽于2007年1月12日被核准为系争房屋的权利人，但其直至2010年9月提起本案诉讼中，才以汇源公司擅自转租为由请求解除合同缺乏法律依据。且综观本案案情，汇源公司的行为与合同中约定擅自转租的情形并不相符，高某的该项上诉理由，亦不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币106元，由上诉人高某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 葛 珉
代理审判员 张 松
二○一一年三月二十九日
书 记 员 彭奕佳