房屋租赁合同纠纷关于诉讼时效经过的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第488号
上诉人(原审原告)上海A有限公司。
法定代表人章某某，经理。
上诉人(原审被告)上海B材料厂。
法定代表人朱某某，厂长。
上诉人上海A有限公司(以下简称城南公司)、上诉人上海B材料厂(以下简称先泰材料厂)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第2776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年2月28日公开开庭进行了审理，上诉人城南公司的法定代表人章某某及其委托代理人孙树理，上诉人先泰材料厂的委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：章某某(系城南公司法定代表人，作为甲方)与先泰材料厂(作为乙方)于2007年8月31日签订《厂房出租合同》一份，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区南门青昆路(南太路某号)，租赁建筑面积为5,000平方米；厂房租赁自2007年9月1日起至2010年8月31日止，租赁期限为三年；甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米租金为0.274元，月租金为41,666.67元，年租金为500,000元；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付年租金。租金应预付三年，支付日期在支付月当月的前10个工作日向甲方支付50万租金(一月内支付余下的100万租金)。合同还对其他条款作了约定。合同签订后，城南公司即将租赁房屋交付给先泰材料厂使用。因双方为租金发生争议，故城南公司于2010年11月起诉至原审法院，要求先泰材料厂向城南公司支付拖欠的截止2010年10月31日的租金583,333.34元；要求先泰材料厂将位于上海市青浦区南门南太路某号厂房腾退后归还给城南公司；本案受理费由先泰材料厂负担。审理中，城南公司撤回了第二项诉讼请求。
原审法院另查明：2010年10月18日，原审法院对城南公司诉上海钰然包装制品有限公司(以下简称钰然公司)房屋租赁合同纠纷一案作出(2010)青民三(民)初字第1725号民事判决：一、城南公司要求钰然公司支付厂房租金755,000元的诉讼请求本院不予支持；二、城南公司要求钰然公司将位于上海市青浦区南门南太路某号厂房腾退后归还给城南公司的诉讼请求本院不予支持；三、城南公司要求钰然公司支付租金(自2010年9月1日起计算至钰然公司实际腾退之日，按每日每平方米0.274元计算)的诉讼请求本院不予支持。
原审审理中，城南公司、先泰材料厂双方主要存在争议焦点如下：
城南公司认为：城南公司、先泰材料厂签订合同时，先泰材料厂说存在违章建筑，如果能够降低租金金额，先泰材料厂就一次性付清租金。对此城南公司就同意年租金一次性下浮50万元，二者是同等的条件，因此双方在合同中确实约定了签订合同后一个月内先泰材料厂即应付清租金。对于租金，由于先泰材料厂一直实际占有使用租赁物，在合同期内，城南公司也一直在催讨，拖欠事实是一直存在的，是持续的状态，故不存在超过诉讼时效的问题；先泰材料厂提出的仓库内所涉及的货物与先泰材料厂无关，是上海合达的包装制品有限公司的货物，该公司的货物与先泰材料厂腾退厂房没有直接关系；本案的租赁关系是城南公司、先泰材料厂之间发生的，先泰材料厂不应该将租赁物转租或转借给他人使用，该行为本身就违反合同的约定，侵害了城南公司的权益。先泰材料厂在2010年8月31日合同到期后，实际占用了城南公司的厂房，支付房屋使用费是天经地义的。
因为城南公司与先泰材料厂、上海合达的包装制品有限公司有生意上的往来，为了维护生意上的关系，且先泰材料厂也实际在使用房屋，所以没有一定坚持要先泰材料厂支付本案争议的租金。城南公司与上海合达的包装制品有限公司之间的承揽合同中没有条款对城南公司、先泰材料厂之间的租赁关系进行约束。城南公司认为租金应该在租赁合同到期时结清，故诉讼时效应从这个时间点开始计算。
2010年11月1日，先泰材料厂将所有钥匙都插在仓库门上，但没有告知城南公司。当时是城南公司的职工向法定代表人说，有先泰材料厂公司的人员来过，所以法定代表人就去现场看了，发现了钥匙都插在门上。因此城南公司认为先泰材料厂非法占有使用了系争房屋两个月。为此，城南公司提供了公证书予以证明。
先泰材料厂则认为：双方签订合同时，城南公司表示，先泰材料厂如果帮助城南公司把违章建筑搭全，城南公司就免除50万元的租金。2010年1月因为青浦区发生了化学品爆炸的安全事件，区里进行核查，城南公司的厂房当时处于检查范围内，需要搬离，城南公司就与先泰材料厂协商，将城南公司所有的设备等搬回先泰材料厂租赁的房屋内，当时双方关系很好，先泰材料厂就同意了，城南公司搬回来之后，也要进行生产，所以先泰材料厂就把原本登记在自己名下的电表变更到城南公司名下，这些都是口头的协商，唯一有书面凭证的就是电费缴费单。2010年6月时，城南公司法定代表人曾列了水电费的清单，让先泰材料厂支付五分之二，城南公司支付五分之三，但是上面没有城南公司的盖章。合同到期后，先泰材料厂是一直愿意将房屋归还给城南公司，但由于先泰材料厂法律意识不强，故未发函通知城南公司。法院受理的(2010)青民二(商)初字第1349号及(2010)青民三(民)初字第1725号二起案件，城南公司均于2010年8月10日起诉立案。(2010)青民二(商)初字第1349号一案中根据城南公司的申请，查封了系争房屋内的用于存放生产完成的成品(可直接提供给上海合达的包装制品有限公司)的仓库，还有一个办公室，一共1,800平方米。
2010年1月先泰材料厂就已经将3,200平方米返还给城南公司，因为当时双方没有发生争议，所以双方并未签订书面的材料(直接由先泰材料厂搬离后，城南公司进入使用)，对此就是电表更名凭证能够证明；剩余1,800平方米包括仓库及办公室，在2010年9月30日搬离，主要是仓库内的货物及一些设备。2010年9月30日先泰材料厂搬离后没有向城南公司发送过书面函件，仓库门就敞开着，没有进行交付。从公证书的表述内容来看，可能存在一些杂物，那么这些东西城南公司是能够处理的，先泰材料厂实际已经搬离了。
为此，先泰材料厂提供了(2010)青民二(商)初字第1349号裁定书、报警回执单等证据予以证明。
根据庭审确认的事实，原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，城南公司、先泰材料厂签订的租赁合同系双方真实意思的表示，应为合法有效。双方在租赁合同中明确约定了三年租金的支付期限，故双方理应根据合同的约定来履行自己的义务和主张自己的权利。先泰材料厂未在合同约定的期限内向城南公司支付租金，城南公司应当明知其合同的权利受到侵害，其应当在法律规定的诉讼时效内向先泰材料厂主张权利。本案中，城南公司未向法院提供城南公司、先泰材料厂变更租金支付期限的补充约定或城南公司向先泰材料厂催讨租金的书面依据，故城南公司要求先泰材料厂支付第三年租金的主张已超过诉讼时效。然而，作为承租人的先泰材料厂，其根据租赁合同的约定，负有合同到期后履行腾退及归还城南公司租赁房屋的义务，故先泰材料厂在本案中应提供其在合同到期后将房屋腾退后归还给城南公司的证据。合同到期后，如果先泰材料厂因为仓库内的物品被查封而无法向城南公司归还房屋，可通过书面发函的方式表示自己愿意履行归还房屋的意愿，但先泰材料厂并未提供该方面的证据，故先泰材料厂以此作为无法返还租赁物的理由，不予采信。另外，先泰材料厂认为在2010年1月时，城南公司已收回了部分房屋，但先泰材料厂仅凭电费单据台头的变更作为直接证据，明显证据不足，不予采信。综上，先泰材料厂未能提供充分证据证明其在合同到期时向城南公司归还了租赁房屋，故先泰材料厂理应向城南公司支付2010年9月1日至同年10月31日期间的房屋实际使用费。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，判决如下：上海B材料厂应于本判决生效之日起十日内支付上海A有限公司2010年9月1日至2010年10月31日期间的房屋使用费人民币83,333.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9,633.30元，减半收取计人民币4,816.65元,由城南公司负担人民币4,128.56元，先泰材料厂负担人民币688.09元。
城南公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方约定的租期为三年，先泰材料厂应向城南公司支付年租金，租金预付三年，城南公司认为，双方的真实意思是租金按年度支付为原则，但先预交三年的租金，如果没有预交租金，那么实际租金仍按年度支付，对于年度支付租金的期限，双方没有明确约定，故应从第三年度租期期满之日(2010年8月31日)起计算，城南公司起诉时，并未超诉讼时效，且城南公司多次就支付剩余租金向先泰材料厂催讨，在催讨未果无奈才在2010年8月向钰然公司及先泰材料厂提起诉讼，故城南公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，要求二审法院依法改判，支持其原审诉请。
先泰材料厂辩称，双方在合同中明确约定了租金支付期限，由于城南公司租赁给先泰材料厂的厂房中有部分是违章建筑，故双方达成口头协议，先泰材料厂将一部分半成品交给城南公司制作，城南公司免除先泰材料厂一年的租金，且事实上，先泰材料厂在支付了100万租金后，城南公司也未催讨过以后的租金，从未就此提出过异议，现城南公司提出诉请，已超过了时效，故不同意城南公司的上诉请求。
先泰材料厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在(2010)青民二(商)初字第1349号案件中城南公司在2010年8月向法院申请查封先泰材料厂租赁的一个仓库，造成先泰材料厂无法腾退房屋的事实，在2010年9月底先泰材料厂强行将仓库内的物品搬离时还遭到城南公司的无理阻拦，后先泰材料厂报警才将仓库内的物品全部搬离，故先泰材料厂无需支付2010年9月1日以后的房屋使用费，要求依法改判。
城南公司对先泰材料厂的上诉请求辩称，先泰材料厂提出的仓库内所涉及的货物是上海合达的包装制品有限公司的货物，该公司的货物与先泰材料厂腾退厂房没有直接关系，合同到期后，先泰材料厂没有与城南公司交涉过腾退房屋事宜，直至2010年11月1日，先泰材料厂将所有钥匙都插在仓库门上，也没有告知城南公司。故先泰材料厂理应支付2010年9月1日至2010年10月31日期间的房屋使用费，不同意先泰材料厂的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。城南公司与先泰材料厂在《厂房出租合同》中约定年租金为500,000元，双方一旦签订合同，先泰材料厂应向城南公司支付年租金，租金应预付三年，支付日期在支付月当月的前10个工作日向甲方支付50万租金(一月内支付余下的100万租金)。故可以认定，双方在租赁合同中明确约定了三年租金的支付期限，该约定是双方的真实意思表示，理应正确履行。城南公司在先泰材料厂未按合同约定支付租金的情况下，应当在法律规定的诉讼时效内向先泰材料厂主张权利，现城南公司称其催讨过，但先泰材料厂予以否认，城南公司亦未提供充足证据予以佐证，原审法院确认城南公司要求先泰材料厂支付第三年租金的主张已超过诉讼时效，并无不当，上诉人城南公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持；上诉人先泰材料厂在合同到期后，应履行腾退及归还城南公司租赁房屋的义务，并与城南公司办理交房手续，但先泰材料厂未积极履行该义务，至于仓库内的物品被查并不导致先泰材料厂履行退房手续存在障碍，故先泰材料厂理应向城南公司支付2010年9月1日至同年10月31日期间的房屋实际使用费，上诉人先泰材料厂的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9,633.30元，由上诉人上海A有限公司负担7,749.97元，上诉人上海B材料厂负担1,883.33元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 陈 军
代理审判员 刘文娟
二○一一年三月二十九日
书 记 员 周乐晟