房屋租赁合同纠纷关于当事人以押金抵扣违约金一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第702号
上诉人(原审原告)陆某某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人周甲，董事长。
被上诉人(原审被告)周乙。
上诉人陆某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第104某号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陆某某、被上诉人上海A有限公司(以下简称六纯香公司)、被上诉人周乙的共同委托代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年4月2日，陆某某(乙方)与六纯香公司及卢湾光赢会展服务社(甲方、以下简称光赢服务社)签订《上海市商业地产租赁合同》及补充协议，约定乙方承租丽水路某号悦园商厦六楼BC座(以下简称系争房屋)经营餐饮店，甲方于2008年4月2日向乙方交付房屋，租期自2008年5月1日至2013年4月30日；乙方按押一付三的方式支付房租，月租金为人民币(以下币种均为人民币)45,693元，乙方应于每季度的末月10日前向甲方支付下季度的租金及物业费，逾期15天未支付租金视作违约，甲方有权收回房屋终止合同，违约一方应按月租金的两倍支付违约金，补充协议中将2008年5月1日至2009年4月30日的租金调整为按3.8元/日/㎡计算；乙方交给甲方设施设备押金2万元，在合同终止后，如乙方交还的设施设备无损坏遗失，甲方应归还押金给乙方，如设施设备有遗失损坏的，乙方应赔偿或维修；签约当日，乙方应向甲方支付一个月租金的房屋租赁保证金45,693元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充乙方按约应承担的费用或赔偿外，余款应在合同终止之日起15日内全额无息返还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣。
同日，陆某某向光赢服务社支付押金45,693元和设备使用押金2万元。
同年4月7日，六纯香公司向陆某某移交系争房屋设施设备。
合同签订后，陆某某支付了2008年5月1日至7月31日的全额租金及8月份租金18,277.20元。9月1日，陆某某支付9月份租金18,277.20元。陆某某未支付10月份租金。陆某某称双方口头协商陆某某应付的2008年8、9月份的租金减半为18,277.20元，10月份的租金全免，并已履行该口头协议。因此，六纯香公司收到陆某某支付的18,277.20元租金后，出具的收据上载明2008年9月份租金而不是9月份部分租金；而且10月13日的结算清单上没有租金一项，亦足以证明上述口头协议及陆某某未欠缴租金。六纯香公司对此予以否认。
同年10月8日，陆某某与六纯香公司协商一致终止合同，陆某某撤离系争房屋，六纯香公司同意。
同年10月13日，陆某某与六纯香公司进行结算，六纯香公司应付陆某某就餐费3,858.30元及预收9月份电费6,000元，合计9,858.30元，陆某某应付六纯香公司至10月8日的水、电费及燃气费9,140.63元，两项相减，六纯香公司应付陆某某717.67元，陆某某在清单上载明“上述款项结清，合同终止”，六纯香公司的法定代表人周甲在清单上签名。
原审法院另查明，光赢服务社于2006年4月3日设立，2008年4月2日验证，2009年4月2日取消。
现陆某某起诉要求六纯香公司、周乙连带返还房租押金45,693元和设备使用押金2万元。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人协商一致可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陆某某与六纯香公司签订租赁合同，约定租期自2008年5月1日至2013年4月30日，2008年5月1日至2009年4月30日的月租金按3.8元/日/㎡计算，陆某某应履行租赁合同，按约支付租金，但陆某某2008年8、9月支付一半租金，10月份租金未付，陆某某称与六纯香公司间有口头协议，六纯香公司否认，陆某某未提供证据证明。根据合同约定，陆某某提前退租，应向六纯香公司支付两个月租金的违约金，押金可以抵充陆某某应付费用或赔偿。2008年10月8日，陆某某在租期内提出解除合同并撤离，六纯香公司同意，陆某某构成违约，应承担违约责任，陆某某支付的两项押金尚不足以抵充其未付租金和违约金。陆某某称双方合意终止合同不存在违约，无法律依据，法院不予采纳。陆某某称结算单上其应付六纯香公司款项未列租金，证明六纯香公司同意减免其租金，原审法院认为，如陆某某主张成立，根据公平原则，结算单六纯香公司应付陆某某款项未列保证金和押金，则证明陆某某同意六纯香公司不退还保证金和押金。陆某某称六纯香公司未向其主张租金和违约金，证明六纯香公司放弃其权利；六纯香公司否认，并称六纯香公司有权用押金抵充租金和违约金，且陆某某两年来未向其主张返还押金，因此六纯香公司未主张剩余违约金，原审法院认为，六纯香公司主张较为合理，应予采信。另外，陆某某于2008年10月8日向六纯香公司移交设施设备，于2010年10月11日要求六纯香公司返还设备押金，超过诉讼时效，故对陆某某的该项诉讼请求不予支持。原审法院据此判决：一、陆某某要求上海A有限公司、周乙连带返还房租押金45,693元的诉讼请求，不予支持；二、陆某某要求上海A有限公司、周乙连带返还设备使用押金20,000元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，陆某某不服，向本院提起上诉称：2008年10月8日双方系协商一致解除租赁合同，原审法院认定陆某某违约不当。六纯香公司对陆某某提交的设备移交清单的真实性有异议，认为系陆某某伪造该清单。但原审法院在未进一步核实的情况下，即认定该清单的真实性，明显有误。请求本院撤销原审判决，改判支持陆某某在原审中的诉讼请求。
被上诉人六纯香公司、周乙共同答辩称：陆某某因个人原因中途退租，构成违约。六纯香公司可以用押金抵扣违约金。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，六纯香公司向本院书面表示：陆某某向原审法院提交的落款日期为2008年10月8日的“BC座设施移交清单”上的签名并非周甲或周乙所签署。但确认陆某某于2008年10月8日将系争房屋连同设备清单上的物品一并移交光赢服务社。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，双方租赁合同约定的租期至2013年，如陆某某中途擅自退租，应按月租金的贰倍向出租方支付违约金。在双方租赁合同履行过程中，陆某某因个人原因中途退租，其行为显属违约。六纯香公司同意陆某某提前退租，但并未放弃追究其违约责任的权利。根据合同约定，六纯香公司可主张的违约金之数额远远超过陆某某在本案中要求六纯香公司返还的租房押金45,693元和设备押金2万元之和。六纯香公司辩称，陆某某支付的租房押金和设备押金已抵扣违约金，该主张较符合租赁合同履行的日常惯例。而陆某某作为一名法律专业人士，在退租后长达两年的时间中从未以书面形式向六纯香公司主张租房押金和设备押金，也可印证陆某某认可六纯香公司以押金抵扣违约金的行为。故陆某某的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,442元，由上诉人陆某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 王 伟
代理审判员 李垚曜
二○一一年四月六日
书 记 员 范庆韵