房屋租赁合同纠纷关于停水、停电是否构成违约一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2141号
上诉人(原审原告)鸭王餐饮集团有限公司。
法定代表人范甲，董事长。
被上诉人(原审被告)中厦建设集团有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
上诉人鸭王餐饮集团有限公司(以下简称鸭王公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第2806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸭王公司的委托代理人杨幼敏，被上诉人上海中厦建设集团公司(以下简称中厦公司)的委托代理人秦嘉奎、赵嘉戍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:
一、中厦公司为上海市杨浦区四平路某号七层房屋产权人。2005年4月26日，出租人中厦公司(原名称为浙江中厦建设集团有限公司，2005年9月5日变更为现名称)，与承租人鸭王公司(原名称为上海鸭王餐饮管理有限公司，2006年10月13日变更为现名称)签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：第一条租赁范围，第一款：承租人愿意承租、出租人同意出租位于上海市四平路某号金岛大厦七层的房屋，该物业建筑面积约为1,552平方米。为避免将来发生争议，无论该建筑面积与何人士、组织或机构测量的面积不一致时，出租人、承租人均不得以此为由对该物业的租金进行调整；第三款，承租人有权与他人平等使用出租人指定的公用区域，包括电梯、公共走廊，洗手间，大厅及其他公用设施。第二条租赁期及物业用途，第一款：租赁期为自2005年7月1日起至2015年6月30日止。第三条租金，第一款：自2005年7月1日起至2010年6月10日止，租金为人民币(以下币种均为人民币)2.3元/天/平方米，每月租金为108,570元。自2010年7月1日起至2015年6月30日止，租金为2.8元/天/平方米，每月租金为132,170元；第二款：缴付方式，1、本合同租赁期内的租金每三个月付一次，三个月为一期；2、第一期租金即2005年7月1日至2005年9月30日止的租金为325,710元，承租人应于本合同签订时向出租人一次性支付；3、以后的每期租金，承租人应提前半个月支付下期租金;第三款：租金不包括管理费、设施费用(即停车场费、空调制冷电力费用、电话费、电费、水费、煤气费、该物业内的清洁费)及其他费用;第四款:承租人需按本合同规定的方式和时间缴纳租金。承租人逾期缴纳租金，应按本合同的约定，承担违约责任、支付滞纳金。第四条其他费用,第一款：承租人应每月向出租人或出租人指定的单位支付管理费、设施费用(包括：即停车场费、空调制冷电力费用、电话费、电费、水费、煤气费、该物业内的清洁费空等)及其他费用。第五条保证金,第一款：租赁该物业保证金为300,000元正。承租人应于签署本合同的同时，向出租人缴纳保证金，作为承租人忠实履行本合同各项条款的担保;第二款：如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约。若经敦促，承租人仍不履行本合同规定的义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租人欠缴之款项及/或应赔偿出租人的损失。在出租人按本合同规定用保证金充抵承租人应付款项后，出租人所持保证金少于300,000元时，承租人须在接到出租人通知后五天内立即将保证金补足；第三款：在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，承租人按第二十条的规定交还该物业后三十天内，或承租人依本合同向出租人清偿所有应付款项后三十天内(以时间较后者为准)，出租人将保证金无息返还承租人。第四款：承租人不得将保证金转让或抵押、未经出租人同意亦不得将保证金用于抵销其任何应付款项。第九条承租人义务，第一款：按时缴付租金、管理费、保证金、设施费用及本合同规定的其他费用；第八款：承租人如欲将自用的大件物品运出或运入金岛大厦，应事先向出租人发出书面通知，经出租人书面批准后，按物业管理人指定的时间、路线进行操作。第十二条交付与交还：租赁期届满或本合同提前终止时，承租人应将该物业恢复至提供给承租人时的原来状况并交还出租人，并承担因恢复原状而直接或间接对该物业以外第三方造成损害的赔偿责任；如承租人未将该物业恢复原状，出租人有权自行恢复，由此产生的一切费用由承租人承担；出租人亦有权按租赁期届满日或提前终止日该物业的现状收回该物业而无须向承租人另作补偿；如出租人决定自行收回该物业，而该物业内仍有承租人遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品时，出租人有权以任何合法方式处理该物品，承租人不得提出异议，也不得追究出租人的任何责任；承租人在搬离该物业时，不得以出租人对该物业的改善、增设他物曾表示同意为由，要求出租人偿还其对该物业改善、增设他物时所支付的任何费用(包括内装修、附属设施和各种装备等的费用)，亦无权要求出租人支付搬迁费、腾退费等。第十六条合同的提前终止，第一款：出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权提前终止本合同并要求承租人交还该物业：1、承租人逾期未支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后十四天内仍未缴付该应付款项；2、承租人未按本合同的规定缴付或补足保证金；3、如果承租人及其代理人或雇佣人员违反本合同的任何条款，在接到出租人书面通知后十五天内未予纠正；6、本合同约定出租人有权提前终止合同的其他情况。第十七条违约事件及补救，第一款：如承租人逾期向出租人支付本合同项下的任何款项，出租人除可依据本合同第十六条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：1、要求承租人就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费之滞纳金按所欠金额的每日5%计收；2、承租人如拖欠管理费、设施费用，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，十四天内仍未缴付该应付款项，出租人有权停止向该物业供应水、电、中央空调或电话或该物业内之其他设施及服务，且该等权利的行使不影响出租人在此期间向承租人收取租金和管理费的权利。出租人对承租人因此而蒙受的任何损害不承担任何责任；第四款约定，如承租人未按照本合同的规定，按期交还该物业，在逾期交还的期间内，出租人有权收取相当于原应付租金120%的租金。
合同签订后，中厦公司将房屋交付给鸭王公司使用。鸭王公司于2005年4月27日支付了2005年7月1日至同年9月30日租金325,710元；于2005年11月18日支付了2005年10月1日至同年12月31日的租金305,710元，尚欠20,000元未付；于2006年2月6日支付了2006年1月1日至同年3月31日的租金304,000元，尚欠21,710元未付；于2006年5月15日支付了2006年4月1日至同年6月30日租金325,710元；于2006年7月28日支付了2006年7月1日至同年9月30日租金325,700元，尚欠10元未付；于2006年10月9日支付了2006年10月1日至同年12月31日的租金325,710元；于2007年1月11日支付了2007年1月1日至同年3月31日的租金217,140元(2007年3月7日双方签订减免2007年1月份的房租租金计：108,570元)；于2007年6月8日支付了2007年4月1日至同年6月30日的租金325,710元；于2007年8月15日、2008年1月3日支付了2007年7月1日至同年9月30日的租金分别为108,570元和217,140元；于2008年1月15日支付了2007年10月1日至同年12月31日租金217,140元，尚欠108,570元未付；于2008年3月17日支付了2008年1月1日至同年3月31日的租金325,710元；于2008年5月16日支付了2008年4月1日至同年6月30日的租金325,710元；于2008年8月11日支付了2008年7月1日至同年9月30日的租金325,710元；于2008年11月10日支付了2008年10月1日至同年12月31日的租金325,710元；于2009年2月6日支付了2009年1月1日至同年3月31日的租金325,710元。至2009年3月31日，鸭王公司累计欠中厦公司租金150,290元。鸭王公司自2009年4月起未向中厦公司支付租金。
2005年4月28日，甲方中厦公司与乙方鸭王公司签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方经协商，甲方向乙方提供下列广告位置供乙方在合同期内免费使用，甲方不再收取广告位置租费，乙方自己承担广告制作费及向政府部门缴纳的发布费：1、七层原“骨头王”和“酒吧”使用的面向五角场环岛方向的三块广告位；2、大楼四平路方向，地下车库入口墙面现有公益广告一块及与大楼黄兴路对称一侧的广告位一块。
2005年7月13日，甲方中厦公司与乙方鸭王公司签订《地下室车位租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于四平路某号金岛大厦地下室车位16个，租期12个月。2006年3月10日，双方又签订《地下室车位租赁协议书》一份，双方同意延长车位租赁期至2007年7月15日止。
上述租赁房屋由上海百联物业管理有限公司(以下简称百联公司)进行物业管理，物业管理费为每月4,656元。2005年6月1日，甲方鸭王公司与乙方百联公司金岛大厦管理处签订《委托物业管理合同》一份，该合同备注：在乙方未接通从一楼歌城通往七层鸭王的客梯前，甲方物业费全免，乙方每日应赔偿甲方一定的经济损失。针对此合同备注内容，百联公司金岛大厦管理处出具《关于委托物业管理合同的情况说明》，内容为：“2005年6月1日，我处将肆份已签名盖章的委托物业管理合同交予上海鸭王餐饮管理有限公司签名盖章，开始鸭王解释公章不在门店，要拿去公司总部盖章，需等数日才能将盖好章的合同返还我处。后又称物业管理合同不和我处签订了，物业管理费由其直接支付给出租人中厦公司。所以这份合同自2005年6月1日交给鸭王后，没有正式签订，至今未返还我处。合同上的备注系鸭王单方面添加。”
二、2006年7月10日，杨浦区五角场市级副中心开发建设办公室发出《关于金岛大厦综合改造工程即将进入实施阶段的通知》,内容如下：金岛大厦综合改造方案在征得业主同意的前提下，经区有关部门认可，即将进入实施阶段。根据前期准备工作安排，计划于7月15日开始搭建施工脚手架及周边防护设施，先期以拆除大楼附着物(包括景观灯和装饰线条)为主，预计将在9月上旬开始安装工程(含空调外机架、玻璃幕墙等)，施工期间会影响部分采光并伴有部分噪音。为将施工影响降至最低，我们将加大监管力度，要求施工单位最大限度地优化施工方案，保证您的工作正常展开。
三、2009年3月19日，中厦公司开具了付款单位为“上海鸭王餐饮管理有限公司”的发票一张，该发票收款内容为09年4－12月租金，分三期付款，4月－6月、7月－9月、10－12月，每期325,170元，金额977,130元。鸭王公司收到该发票后提出异议，退还给中厦公司。2009年5月18日，中厦公司向百联公司支付了物业管理费74,496元。2009年5月18日，百联公司出具发票三张，收取了中厦公司物业费74,496元。
四、2009年6月5日，中厦公司委托律师向鸭王公司发出《律师函》一份，通知鸭王公司于2009年6月22日前付清所欠2007年10月至2009年5月的物业管理费。2009年6月16日，鸭王公司向中厦公司发出《公函》一份，要求中厦公司拆除超高的现有广告牌；立即开通尚未开通的电梯及通道；立即恢复原鸭王广告牌或同面积置换广告的位置；恢复16个停车位。
2009年7月15日，鸭王公司向中厦公司发出《通知函》，主要内容为：“对于我公司租赁贵公司四平路某号金岛大厦7楼的房屋一事，我公司已于2009年6月16日发函，要求贵公司在收函后15天内解决目前影响我公司经营的房屋的环境及附属设施问题。截止到本函发送之日，贵公司仍未答复我公司亦未采取实际行动解决问题。鉴于此，我公司现再次发函，要求贵公司：一、解决因金岛大厦外超高广告牌遮挡光线及视野所导致的房屋环境恶化影响我公司经营的问题；至2009年7月19日，如贵司仍未能实际解决上述问题或未能给出解决方案，则贵司的不作为将会视为严重违反双方签订的《房屋租赁合同》，我公司将依法行使合同解除权，于2009年7月20日终止与贵司租赁关系。”2009年7月19日晚上19时30分左右，鸭王公司租赁的房屋发生停电。2009年7月20日，鸭王公司致函中厦公司要求恢复供电、供水。7月21日，鸭王公司又致函中厦公司要求恢复供电、供水。7月21日中午恢复供水、供电。2009年7月28日，鸭王公司向中厦公司发出《公函》，向中厦公司提出终止双方签订的租赁合同；要求中厦公司赔偿经济损失。2009年7月31日，中厦公司向鸭王公司发出《催告函》一份，向鸭王公司催交2009年4月至9月的租金及管理费等。2009年9月1日，中厦公司向鸭王公司发出《关于提前终止<房屋租赁合同>的通知》，主要内容为：“因贵公司拖欠我公司金岛大厦七层房屋租金及物业费一事，我公司于2009年7月31日向贵公司发出催告函一份，要求贵公司支付全部拖欠款项。但贵公司接函后毫无支付的诚意，至今一分未付。我公司特此函告：根据双方于2005年5月26日签订的《房屋租赁合同》第十六条之规定，我公司提前终止与贵公司就金岛大厦七层签订的《房屋租赁合同》，请贵公司在接函后三日内将租赁物业恢复原状后交还我司，并结清所有拖欠款项(包括逾期滞纳金)。否则，我司将采取法律手段维护我司的合法权益。”鸭王公司于2009年9月2日收到该通知。
2009年9月，鸭王公司向原审法院起诉，诉称:鸭王公司在2009年3月份左右发现中厦公司几年来多收租金66,690元，要求返还；另外，又发现中厦公司给予的发票不仅不符合租赁业规定的统一发票，而且还开出要鸭王公司一次性支付三个季度即2009年4月至12月的租金977,130元，鸭王公司拿到这张发票后，与中厦公司进行交涉，要求其改正，但是对方坚持要鸭王公司支付9个月的租金，不肯更正。另外，鸭王公司还要求被告交付2005年4月25日所签订的“补充合同”中约定的七块广告牌位置和地下室车位租赁合同中所约定的16个车位，包括开通南小厅电梯供鸭王公司使用。中厦公司不但不予理睬，相反还以所谓鸭王公司不支付租金为由，在2009年7月19日采取了断电断水的极端行为，使鸭王公司彻底无法经营，只得停业，使双方所签订的租赁合同无法履行，造成了鸭王公司巨大损失。为此，请求法院判令：1、解除双方在2005年4月26日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令中厦公司赔偿鸭王公司在系争房内的财产损失4,331,253元(酒店固定装修工程2,162,056元、消防设备工程66,150元、厨房设备293,266元、装饰木雕481,400元、霓虹灯及灯箱364,811元、空调设备682,353元、鱼缸设备62,551元、手工彩绘工程104,252元、厨房油烟净化治理及隔油池工程78,063元、煤气表、煤气管道工程30,219元、厨房及办公室空调6,132元)；3、赔偿鸭王公司2009年7月19日起至2010年4月13日止的营业损失528,000元,按每月60,000元计；4、赔偿鸭王公司广告费1,258,508.83元；5、判令中厦公司支付从2009年7月19日起至2010年5月19日的煤气停运费9,700元，按每月970元计；6、赔偿鸭王公司退婚宴定金380,000元；7、赔偿鸭王公司解除员工支付违约赔偿金244,380元；8、赔偿鸭王公司支付给承包经营人的赔偿款500,000元;9、判令中厦公司返还保证金300,000元;10、判令中厦公司返还多收的45个月租金66,690元；11、判令中厦公司赔偿鸭王公司转让费600,000元。
中厦公司辩称:同意租赁合同解除，但因鸭王公司违约导致租赁合同解除，鸭王公司主张的损失均应自行承担，广告位的变更系政府行为，中厦公司不承担责任，中厦公司没有多收鸭王公司的租金。
原审法院审理中，鸭王公司于2009年11月5日向原审法院申请调查令，申请调查2009年7月19日中厦公司是否向百联公司指示对租赁房屋停电、停水情况。2009年11月11日，百联公司金岛大厦物业管理处出具《关于金岛大厦7楼停电的事由说明》一份，内容为：“2009年7月19日中午时，我管理处保安发现7楼鸭王突然间在搬运大量物品，其中包括餐具和食品，就立即向管理处办公室反映。管理处因为鸭王一直拖欠物业费至今，所以立即与7楼业主联系并反映此情况，并且提醒业主对其行为引起注意。但是业主未能联系上鸭王负责人。所以在当天的十九时二十分我处接到浙江中厦建筑集团有限公司负责人金文锋电话指示，要求我管理处配合对其租赁户上海杨浦鸭王餐饮有限公司采取停电措施，我管理处接到通知后立即实行停电。七月二十一日中午我处接到金文锋电话通知要求恢复7楼用电用水，我处立即通知工程部恢复7楼用电用水。”
原审法院另查明，金岛大厦客运电梯及货运电梯监控录像资料显示：2009年7月19日下午14时至晚上22时间，鸭王公司员工将鸭王公司在租赁房屋内的经营等物品搬运出租赁房屋。
2010年3月3日，上海众华资产评估有限公司出具评估报告，结论为：上海市四平路某号七层房屋装修工程2,162,056元、消防设备工程66,150元、厨房设备293,266元、装饰木雕481,400元、霓虹灯及灯箱364,811元、空调设备682,353元、鱼缸设备62,551元、手工彩绘工程104,252元、厨房油烟净化治理及隔油池工程78,063元、煤气表、煤气管道工程30,219元、厨房及办公室空调6,132元。
2010年4月13日，鸭王公司、中厦公司双方办理了租赁房屋移交手续。中厦公司代鸭王公司支付了2009年6月至2010年4月13日的水、电费50,763.40元。鸭王公司在租赁房屋期间除南小厅电梯不能使用外，另有两部客梯可到达鸭王公司租赁的房屋楼层。
原审法院认为:鸭王公司与中厦公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效，鸭王公司应按约向中厦公司支付租赁期间的租金。根据上述合同约定，鸭王公司对租金应提前15日按季支付，如逾期未付属违约。鸭王公司承认自2009年4月起未支付租金，但认为拒付租金是因为中厦公司提前向鸭王公司收取未到期的租金，且中厦公司开具发票不符合税法规定所致，为此提供了中厦公司于2009年3月19日开具发票一份。中厦公司对此予以否认。原审法院认为，在租赁合同中，出租人的主要义务在于向承租人交付租赁房屋，并保证租赁物符合约定的使用状态；承租人的主要义务在于妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。中厦公司开具发票是否符合税法规定显然不属于租赁合同中出租人的主要义务，鸭王公司不能以此为由拒绝支付租金。中厦公司于2009年3月19日开具一张发票交付给鸭王公司，发票金额为2009年4月至同年12月的租金977,130元，同时中厦公司在发票上注明上述租金分三期支付，即每一期按合同约定每季付款期。因此，从该发票记载内容不能证明中厦公司提前向鸭王公司收取未到期租金。鸭王公司也没有提供其他证据证明中厦公司在此期间向中厦公司催交2009年4月至12月的租金。鸭王公司在2005年7月1日至2009年3月31日间已欠中厦公司租金150,290元，且自2009年4月1日起拒付租金，经中厦公司催讨后，仍拒付所欠租金。鸭王公司拒付租金违反了合同主要义务，致使中厦公司不能实现租赁合同目的，鸭王公司的行为属根本违约。鸭王公司拒付拖欠的租金，且未经中厦公司同意擅自将经营用品搬离租赁房屋。中厦公司基于上述情况于2009年7月19日对租赁房屋实施断电、断水，7月21日又恢复供电、供水，系对鸭王公司所欠租金等费用所行使的相应抗辩。中厦公司停电、停水的行为不属于违约。中厦公司的解约通知于2009年9月2日送达至鸭王公司时，双方签订的租赁合同予以解除。由于鸭王公司违约导致租赁合同解除，故鸭王公司要求中厦公司赔偿基于合同解除产生的营业损失、煤气停运费、租赁房屋内财产、退婚宴定金、解除员工违约赔偿金、赔偿承包经营人、转让费等损失，缺乏依据，均不予支持。
又根据合同约定，鸭王公司按季支付的租金为325,710元，即月租金为108,570元。在合同履行中，鸭王公司也是按上述约定付款，现鸭王公司提出租金应以租赁房屋建筑面积乘以日租金方式计收，不符合合同约定，故鸭王公司要求中厦公司退还多收租金的请求，不予支持。
双方签订租赁合同后，又签订了《补充协议》，约定中厦公司无偿提供给鸭王公司广告位。现因主管部门统一重新布置广告设施，拆除了鸭王公司布置的广告。故鸭王公司要求中厦公司赔偿广告费的请求，不予支持。关于鸭王公司交付的保证金，因鸭王公司尚欠租金等费用未与中厦公司结清，该保证金须待鸭王公司付清租金等费用后，中厦公司予以返还，故鸭王公司现要求中厦公司退还保证金的请求，不予支持。原审法院据此判决：一、鸭王餐饮集团有限公司与中厦建设集团有限公司于2005年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2009年9月2日解除；二、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿财产损失4,331,253元的诉讼请求，不予支持；三、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿营业损失528,000元的诉讼请求，不予支持；四、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿广告费1,258,508.83元的诉讼请求，不予支持；五、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿煤气停运费9,700元的诉讼请求，不予支持；六、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿退婚宴定金380,000元的诉讼请求，不予支持；七、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿解除员工赔偿金244,380元的诉讼请求，不予支持；八、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿支付给承包人的费用500,000元的诉讼请求，不予支持；九、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司返还保证金300,000元的诉讼请求，不予支持；十、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司返还多收租金66,690元的诉讼请求，不予支持；十一、鸭王餐饮集团有限公司要求中厦建设集团有限公司赔偿转让费600,000元的诉讼请求，不予支持。
判决后，鸭王公司提出上诉，认为：一、在鸭王公司与中厦公司的合同中，对于物业管理费并没有作出明确的约定，而鸭王公司事实上是与百联公司签订了物业管理合同，百联公司否认物业管理合同，也不能变更双方签订合同的事实。二、中厦公司在原审庭审中明确表示至2009年3月31日前，鸭王公司不欠中厦公司租金，且诉请中也没有主张150,290元的租金。事实上，双方从2005年4月开始一直是以先开票后付租金的方式操作的。原审法院认定鸭王公司在上述日期欠中厦公司租金，缺乏事实依据。同时，鸭王公司还认为，本案中是中厦公司先违约，长期没有提供自一楼歌舞城通往七楼鸭王公司客人休息厅和餐厅的电梯，中厦公司也没有按约提供广告位、一直没有提供约定的地下室车位，并且在合同履行过程中，擅自要求鸭王公司一次支付三个季度的租金、擅自通知物业公司断水断电等，都影响了鸭王公司的经营，因此是中厦公司违约在先，据此，请求本院撤销原判，改判驳回中厦公司的抗辩，支持鸭王公司的原审诉请。
被上诉人中厦公司则表示服从原判。
经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
二审中，鸭王公司提供了两份证据，其中一份为“鸭王烤鸭大酒店订餐记录”的复印件。另一份是三张发票的发票联。两份证据的日期均显示为2009年7月19日。鸭王公司据此证明当天是仍在经营的，而中厦公司在当天的停电、停水行为给鸭王公司造成了损失。对上述证据，中厦公司表示，两份证据均不属于“新的证据”。“订餐记录”系鸭王公司自行制作，没有客户签字，无法辨别该记录是否真实记载了鸭王公司在2009年7月19日的经营情况。至于三张发票，鸭王公司提供的都是“发票联”，该联本应在顾客手中的，鸭王不应持有。上述发票中有两张没有印章，不具备合法性，而且该两张发票金额相同，一张显示收取199元，另一张显示退199元。故上述材料无法证明鸭王公司的观点。
此外，鸭王公司在本院审理中还提出，鸭王公司的承包经营人李某某、范乙在2009年6月11日向中厦公司支付了2009年4-6月的租金325,710元，并提供了相关发票和李某某、范乙以及苌某某的陈述笔录。2010年12月9日，本院通知证人李某某、范乙到庭质证。在质证过程中，李某某、范乙在对两人何时约定付款、两人到达中厦公司的方式以及付款时的细节等事实的描述中，相互之间存在较大的差异，同时两人当庭所作陈述亦与鸭王公司提供的笔录中的陈述存在较大差异。
本院认为，鸭王公司与中厦公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，对该合同的效力应予认定，鸭王公司作为承租人负有按期支付租金的义务。根据合同约定，若鸭王公司在接到中厦公司要求支付应付款项的书面通知的14天后仍未支付的，中厦公司有权解除合同。现根据查明的事实，鸭王公司在合同履行过程存在欠付租金情况，且自2009年4月起未再继续支付租金，在中厦公司于2009年7月31日发出《催告函》后仍未支付，故中厦公司有权依据约定解除合同。原审法院认为双方合同于2009年9月2日解除并无不当，本院予以确认。鸭王公司在二审中称其承包人已付清2009年4至6月租金，但由于鸭王公司自认双方在租金支付的具体操作上历来是以对方先开票鸭王公司再付款的方式支付租金，故仅凭发票不足以证明鸭王公司付款的事实，而两承包人除发票外未能提供确凿的付款凭证，同时两承包人对付款情节的描述存在多处较大的差异，再结合鸭王公司在原审审理过程中和上诉状中均曾表示其并未支付该笔租金，本院认定鸭王公司并未支付2009年4至6月的租金。由于造成合同解除的原因在于鸭王公司的违约，故鸭王公司要求中厦公司赔偿各项损失，于法无据，原审法院对此不予支持，并无不当。
关于鸭王公司认为中厦公司在电梯数量的提供、广告位和停车位提供中存在违约以及在2009年7月19日的停水、停电构成违约的抗辩意见。本院认为，根据双方合同条款显示，双方并未约定中厦公司所应提供电梯的数量，鸭王公司自始就使用了大厦中的电梯，争议的电梯系因鸭王公司与案外人有纠纷而未能使用，但尚未影响鸭王公司对承租部位的使用，且鸭王公司亦表示曾经以该电梯存在使用问题为由拒绝向案外人支付物业管理费，故鸭王公司该项抗辩意见理由不足。关于鸭王公司以中厦公司在停车位和广告位的提供方面先存在违约一节，本院认为，停车位的合同早在2007年7月15日即届满，而本次纠纷发生始于2009年6月，故其该项抗辩意见不成立；而对于广告位一节，双方主要争议的是位于裙房楼顶的三块广告牌，根据查明的事实，鸭王公司在合同签订后曾在该处设置三块店招广告，之后因五角场改造而被拆除，但在本次纠纷发生前，并没有证据表明鸭王公司曾以此为由向中厦公司提出异议，中厦公司也未将该部位再交由他人设置广告，故鸭王公司的该项抗辩理由亦不成立。关于中厦公司的停水停电是否构成违约，原审法院亦作了详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。鸭王公司在二审中提供的证据中，“订餐记录”系鸭王公司自行保存的，故其应在原审法院审理中予以提供，现其在二审中才提供，其性质不属于“新的证据”，且该记录系鸭王公司自行制作，故该证据不足以证明鸭王公司的主张。而对于鸭王公司提供的三张发票，其中两张存在相互抵销的情况，且由于鸭王提供的均系“发票联”，而通常情况下该联应由顾客留存，现却由鸭王公司提供，故鸭王公司提供的上述证据亦不足以证明其主张。但是仍需指出的是，由于中厦公司已在另案诉讼中要求鸭王公司付清欠付的租金等费用，故原审法院对于鸭王公司在本案请求返还保证金的诉请，以该款需与鸭王公司欠付的租金等费用相抵而判决驳回欠妥，本院应予纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第2806号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、十、十一项。
二、撤销上海市杨浦区人民法院(2009)杨民四(民)初字第2806号民事判决第九项。
三、中厦建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还鸭王餐饮集团有限公司保证金30万元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费69,330元，由鸭王餐饮集团有限公司承担66,799元，由中厦建设集团有限公司承担2,531元，保全费5,000元由鸭王餐饮集团有限公司承担。二审案件受理费69,330元，由鸭王餐饮集团有限公司承担66,799元，由中厦建设集团有限公司承担2,531元。
本判决系终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 张 松
代理审判员 王 伟
二○一一年三月二十九日
书 记 员 周乐晟