房屋买卖合同关于诉讼主体资格、损失范围、责任承担、租金损失等纠纷
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第427号
上诉人(原审被告)杨铁科技发展(上海)有限公司。
法定代表人洪某某，董事长。
被上诉人(原审原告)上海杰恒物业管理有限公司。
法定代表人施某，执行董事。
原审第三人上海翼展拆房有限公司。
法定代表人韩某某，经理。
上诉人杨铁科技发展(上海)有限公司(以下简称“杨铁公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人杨铁公司的委托代理人沈秋君、陈李毅，被上诉人上海杰恒物业管理有限公司(以下简称“杰恒公司”)的委托代理人骆宏斌，原审第三人上海翼展拆房有限公司(以下简称“翼展公司”)的法定代表人韩某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
2007年7月2日，杰恒公司与杨铁公司签订《上海市工业厂房买卖合同》，约定杨铁公司是位于上海市青浦工业园区崧泽大道某号工业厂房的产权人，杰恒公司在购买上述厂房之前已经充分了解该厂房的一切情况(包括供水、供电及当地房地产政策、法律法规情况)，自愿买受上述房地产。杨铁公司依法取得的房地产权证号为沪房地青字(2006)第007752号，房屋类型为工业厂房，用途工业，房屋建筑面积为9,781平方米，该房屋占用范围内的国有土地使用权面积32,054.39平方米。双方一致同意上述房地产转让价款为人民币(以下币种均为人民币)2,830万元，本合同签订后，在杨铁公司所有资料及证明文件齐备后，杰恒公司于2007年7月2日支付房价款700万元整作为首付款，待支付尾款时抵作房价款；第二笔款项为2,030万元，于杨铁公司解除银行抵押款后，并于交易中心受理过户手续之当天支付(约于首付款后10天内)；第三笔款项100万元整，于杨铁公司将整个物业交付给杰恒公司时，当天支付(于受理中心交证当天起算两个月内)，否则按照建筑面积每天每平方0.8元计算租金给杰恒公司。双方确认，于杨铁公司银行贷款注销后(自2007年7月3日起，15日内完成注销)，三个工作日内双方共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以青浦区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，此时杨铁公司应在房地产交易中心不予过户决定3日内，退还杰恒公司所有已付款，延期1日按已付款的千分之一计算违约金；杨铁公司承诺，在杰恒公司或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于杨铁公司故意拖延或者不及时提供相关材料的，杰恒公司按本合同第十一条追究杨铁公司的违约责任。上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给杰恒公司；在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费、土地使用权费等其他费用，由杨铁公司支付。转移占有后该房地产使用中发生的费用，均由杰恒公司承担；本合同未尽条款，由双方协商一致订立补充条款或补充合同，为买卖合同不可分割的一部分。合同还对其他事项作了约定。
同日，双方签订补充条款，约定：1、杨铁公司将现有水电(容量是1,000KW)，于交房前无偿过户给杰恒公司；2、现有的行车完整无偿给予杰恒公司；3、其他的建筑按现状交房；4、进门处地磅及护栏归杰恒公司，杨铁公司不得拆除。
合同签订当日，杰恒公司支付杨铁公司700万元，又于2007年7月16日支付杨铁公司600万元，于2007年7月18日支付杨铁公司170万元。
2007年8月，杰恒公司以杨铁公司拒绝配合办理产权过户手续为由，向法院提起诉讼，要求杨铁公司配合杰恒公司继续履行双方所签的《上海市工业厂房买卖合同》。法院经审理后于2008年3月21日以(2007)沪二中民二(民)初字第65号民事判决书作出判决：杰恒公司与杨铁公司于2007年7月2日签订的《上海市工业厂房买卖合同》继续履行。杨铁公司不服上诉，但未按规定预交上诉费。二审法院于2008年8月1日以(2008)沪高民一(民)终字第68号民事裁定书作出裁定：本案按自动撤回上诉处理。之后，杰恒公司向法院申请执行。2008年11月20日，杰恒公司向法院支付剩余购房款13,411,700元。
2008年12月10日，杰恒公司人员王某向公安机关报警，在上海市公安局案(事)件接报回执单上记载的内容为：“2008年12月10日15时40分，王某报警称：在青浦区崧泽大道某号有纠纷。经查，杨铁公司，要求一拆迁公司对其所在崧泽大道某号的厂房，但该处厂房与杰恒公司有买卖合同纠纷，故杰恒公司报警要求杨铁公司停止对厂房的拆除。(以上内容尚未经公安机关核实)”
原审另查明：2005年，杨铁公司为了抵押贷款，委托上海建欣房地产估价有限公司对系争房地产进行估价。上海建欣房地产估价有限公司于2005年4月18日出具房地产估价报告。载明：“估价对象和范围为土地使用权及该地块上工业用房2幢(幢号3、幢号4，建筑面积为9,781平方米)；幢号3为生产用房，厂房内装有5台行车，其中3台7.5T、1台5T、1台3T；幢号4为生活用房。现该厂房由杨铁公司在生产经营使用。”2008年7月17日，上海申威资产评估有限公司受法院委托对杨铁公司的有关资产进行评估后出具资产评估报告书，载明：3T行车1台价值5,600元，5T行车1台价值6,400元，7.5T行车3台价值20,400元。
2008年5月15日，杨铁公司员工周某报警称公司车间电控室内一个放大器不见了。2008年6月20日，杨铁公司员工余某报警称：杨铁公司(已倒闭，由青浦法院查封)车间西大门上的铁链被剪断了，车间内已被法院查封的一台叉车和一台SL－20数控车床(半成品)不见了。2008年10月21日，杨铁公司陈甲报警称：今天上午至杨铁公司，发现公司内有一伙不明身份的人，自称受立浦集团委托看管公司，报警人发现公司内的两台叉车、一部吊车以及几十台机器不见了。2008年12月8日，杨铁公司副总经理庄某某报案称：2008年5月至6月该公司职工陈乙离职，在资料交接时发现三份设备出租协议遗失。
原审又查明：2008年4月，杰恒公司曾以杨铁公司拒不履行合同约定的配合办理房屋过户手续为由诉至法院，要求杨铁公司承担违约责任，支付违约金。法院审理后于2008年12月以(2008)青民三(民)初字第826号民事判决书判决支持了杰恒公司的诉求。之后，杨铁公司申请再审。再审法院经审查后于2009年10月15日以(2009)沪二中民二(民)申字第46号民事裁定书裁定驳回了杨铁公司的再审申请。
2009年2月，杰恒公司以杨铁公司恶意违约造成其损失为由，起诉至法院。请求判令杨铁公司赔偿损失暂计2,121,300元(具体以评估为准)。后杰恒公司又先后两次增加诉讼请求，分别为：判令杨铁公司支付因违约而造成杰恒公司无法获得的预期收益1,408,464元(按照修复期180天来计算)；判令杨铁公司支付因违约而造成杰恒公司修复合同标的物所需的费用暂计8,079,288元(具体以评估为准)。最终，杰恒公司确定诉讼请求为：1、判令杨铁公司承担修复费用6,577,218元(包括按照补充条款约定杨铁公司随房屋一并交付的行车、地磅及护栏)；2、判令杨铁公司赔偿租金损失(自2009年5月26日起至判决生效之日止，按厂房建筑面积9,781平方米，每天每平方米0.80元)。
2009年4月24日，法院向上海市青浦区房地产交易中心发送协助执行通知书，要求其协助将本案系争房地产过户至杰恒公司名下。2009年4月29日，杰恒公司至房地产交易中心办理了相关手续。2009年5月26日，杰恒公司领取了产权证号为沪房地青字(2009)第005258号的上海市房地产权证(即杨铁公司的房地产权证已过户至杰恒公司名下)。同日，杰恒公司向上海市黄浦区公证处申请对系争房地产内3幢、4幢楼及全部场地设施状况进行证据保全。为此，上海市黄浦区公证处于当日对系争房地产内3幢、4幢楼及全部场地设施状况进行了拍照、摄像，并将所摄录像制作成光盘。2009年5月31日，上海市黄浦区公证处出具了公证书。
目前系争房地产由杰恒公司掌控。杰恒公司接收系争房地产后，对门卫室的门窗、配电间的门窗及厂区围栏已予以自行修复，其他损坏的财物均未维修，维持原来状态。由于杰恒公司未进行维修，故自杰恒公司接收后系争房地产一直空置。杨铁公司自述企业生产至2008年6月，2008年7月底已全部撤离。
原审中，经杰恒公司申请，法院委托上海市房屋建筑设计院对房屋修复进行鉴定。上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站经检测后出具检测报告，提出修复建议(详见房屋质量检测报告)。
经杰恒公司申请，法院又委托上海第一测量师事务所有限公司对维修费用进行审价，经审价，总维修费用为6,155,918元(其中土建维修费用为3,234,414元，安装维修费用为2,921,504元)，维修费用中已包括地磅、护栏及行车梁、轨道和行车的安装费用，但未包括行车本身的价值。
原审法院审理后认为：杰恒公司与杨铁公司签订的《上海市工业厂房买卖合同》及补充条款合法有效，双方均应恪守履行各自的义务。杰恒公司根据合同约定以及生效判决，已支付全部转让款，并已取得了上海市房地产权证，杨铁公司应按合同约定完整地向杰恒公司交付转让标的物。现杰恒公司取得的房地产已受到严重毁损，并且也没有取得双方在补充条款中约定的应该由杨铁公司给予杰恒公司的财物。因此，现在杰恒公司取得的转让标的物不符合合同的约定。杰恒公司于2009年5月26日实际占有转让标的物时，向上海市黄浦区公证处申请了证据保全，对整个厂区的房屋及全部场地设施设备的状况进行了拍照和摄像，已证明了其所取得标的物时的现状。因杨铁公司未能提供证据证明所转让标的物的毁损和灭失是由杰恒公司造成或者是在2009年4月29日杰恒公司向青浦区房地产交易中心申请过户之后发生的事实，故杨铁公司应对交付的标的物的毁损和灭失承担相应的法律责任。鉴于双方之间的矛盾较为激烈，杨铁公司事实上也已不生产经营很长时间，也无工作场所，故杰恒公司要求杨铁公司赔偿维修费用(包括灭失的行车、地磅及护栏)，予以支持。因审价报告中，未将灭失的行车本身的价值计入在内，故应另行予以计算。行车本身的价值可参照2008年7月17日上海申威资产评估有限公司出具的资产评估报告书的价值予以确定。对杰恒公司主张的租金损失，法院认为，根据房屋质量检测报告显示，毁损的范围包括厂房、宿舍楼、配电间、门卫室的土建和安装，以及室外给排水管网、电缆等，涉及到整个厂区，因此，杰恒公司取得标的物后不能使用或者出租已成事实。对此，责任在杨铁公司。杨铁公司理应承担相应的法律后果和责任。但杰恒公司自己没有积极修复，也没有要求杨铁公司予以修复，而是采取放任的态度，存在故意扩大损失的因素，扩大的损失应由杰恒公司自行承担。经向房屋质量检测机构了解，目前毁损财产的维修时间最长不超过6个月。考虑到杰恒公司接受系争厂房后，还有义务通知杨铁公司予以维修等因素，法院酌定杰恒公司租金损失为6个月。对租金的标准可参照双方在合同中对逾期交付的租金标准，即按建筑面积每日每平方米0.8元计算，该标准也不超过同地段同类厂房的租金标准。据此，判决：一、杨铁科技发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海杰恒物业管理有限公司维修费用6,155,918元；二、杨铁科技发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海杰恒物业管理有限公司行车损失32,400元；三、杨铁科技发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海杰恒物业管理有限公司租金损失1,408,464元。
原审法院判决后，杨铁公司提起上诉，认为：1、生效裁判确认涉案《上海市工业厂房买卖合同》继续履行，但原审却在执行阶段以出具协助执行通知书的形式促成系争房地产产权过户至杰恒公司名下，并对杨铁公司的提出的异议不予回复，上述行为属于执行违法，且杨铁公司尚有1300多万元房款未收到，故杰恒公司不具有提起本案民事诉讼的原告主体资格；2、杰恒公司认为杨铁公司指使他人损害其财产，但原审法院在对拆房授权书未予确认的情况下，却以杰恒公司未涉及的杨铁公司保管财产不当为由，判决杨铁公司承担全额赔偿责任，导致判决不当；3、根据杰恒公司陈述，系争房地产中幢号4生活用房被部分拆除，但原审法院却以系争房地产全部面积计算租金损失，不符合客观事实；4、原审法院就系争房地产风险转移的时间虽认定无误，但财物损坏和灭失却仍有可能发生在2009年4月29日至杰恒公司进行证据保全期间，法院对该节事实未予查明不当；5、买卖合同约定的转让不包括设备，但补充协议中却有转让设备等约定，二者明显矛盾。请求二审法院撤销原审法院判决，改判驳回杰恒公司的原审诉讼请求。
杰恒公司则请求二审法院维持原判。
翼展公司请求依法判决。
经审理查明，原审法院判决认定的事实无误，应予确认。
本院认为，涉案《上海市工业厂房买卖合同》的法律效力及履行情况，生效裁判已作认定并经执行程序。杰恒公司以系争房地产受到毁损、相关财物损坏或灭失等为由提起本案之诉。基于本案查明的事实，对二审中双方的争议焦点作如下认定：
1、杰恒公司提起本案诉讼的主体资格。
根据查明的事实，生效判决已经确认涉案《上海市工业厂房买卖合同》继续履行，执行过程中杰恒公司将13,411,700元付至法院，上述金额与杰恒公司在扣除生效判决确定的案件受理费与保全费后所应付的购房款余额一致，另杰恒公司已于2009年5月26日取得系争房地产的产权证，其增加及最终确定的诉讼请求系在上述时间之后，故应认定杰恒公司作为涉案合同的当事人及最终的房地产权利人，具有本案的原告主体资格。杨铁公司认为原审法院在执行过程中违法将系争房地产过户至杰恒公司名下，缺乏有效证据佐证，本院不予采信。
2、杰恒公司主张的损失范围。
原审中，杰恒公司虽陈述杨铁公司于2008年12月10日组织有关人员拆除系争房地产幢号4生活用房，但综合杰恒公司的起诉状及其在审理中的陈述，其提起本案诉讼系基于杨铁公司的行为导致系争房地产及相关物品损坏或灭失，以致于其无法正常行使所有权能，幢号4生活用房被拆除仅是事实之一。杨铁公司认为仅应以幢号4生活用房面积计算杰恒公司的损失的理由难以成立。
3、涉案房地产及相关财物损毁的责任承担。
审理中，杨铁公司陈述于2008年7月底之前离开系争房地产，但根据其提供的报警材料，原审法院认定其于2008年12月仍控制系争房地产并无不当。考虑到杨铁公司与杰恒公司就涉案合同履行的另案诉讼始于2007年8月，当时的纠纷虽可能导致双方无法正常交接房地产，但杨铁公司在自行搬离时应当预见到房地产可能会因无人看管造成财产毁损或灭失，并采取告知法院、通知杰恒公司或其他合理措施避免损失的发生。因杨铁公司并未采取任何合理措施，导致相关财产毁损或灭失，其主观上存有过错。原审法院在双方均未提供证据证明财产损毁具体时间的情况下，根据上述情况，结合双方风险责任的约定及杰恒公司证据保全的事实，认定杨铁公司承担保管不当的责任，本院予以认同。杨铁公司仅以不能排除因杰恒公司的原因导致财产毁损或灭失的可能性为由，不同意承担赔偿责任，本院不予采信。
4、租金损失的承担。
系争房地产修复期间，必然影响杰恒公司的正常使用和收益，原审法院根据本案实际情况，酌情确定租金损失赔偿数额并无不妥。比较本案与杨铁公司逾期办理过户手续承担违约责任的另案，二者在诉讼标的、事实理由方面均存在不同，故杰恒公司提起本案之诉不构成重复诉讼。
综上，原审法院判决认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币90,854.3元，由上诉人杨铁科技发展(上海)有限公司承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 刘建颖
代理审判员 李垚曜
二○一一年三月三十一日
书 记 员 何 倩