房屋买卖合同纠纷中关于要约邀请视作要约的民事判决书
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以下案例中，是上海市第二中级人民法院关于商品房买卖合同的纠纷，在开发商利用商业广告做宣传时，其广告是否被视为要约；且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，法院作出最终判决。网站编辑认为，依据《合同法》第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。所以，当事人在签订的合同中有约定的，按照约定；没有约定的，应当依照法律的规定。可见，在一般情况下，约定是优先于法律的规定，这体现了民法中意思自治的原则。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第718号
上诉人(原审原告)倪某某。
上诉人(原审原告)黄某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人许某某，该公司工作人员。
委托代理人张某，该公司工作人员。
上诉人原告因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第2527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人沈秋君、被上诉人的委托代理人许某某、张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月，上海A有限公司(以下简称“新城公司”)向公众发放售房广告(单页八开纸，双面印刷)，针对其出售的F房型广告内容如下：“岁月成就经典，精品即将上市。十五年地产开发经验，全国二十强品质保证，近距离接触中心绿化景观，全面感受89平米高附加值经典三房。即(继)五月之后再次独领六月上海房产销售冠军，经典品质不容错过”、“经典因岁月而沉淀!新城集团以15年地产开发经验打造经典三房，超高性价比小高层七月在青浦新城盛放。89平方米灵动空间，布局合理，南北通透，附赠北侧8平米空中庭院，更可观赏中心绿化景观，在感受高附加值的同时，享受天地与自然为伴。”、“在刚结束的08年中考中，毓秀学校成绩名列青浦前矛，……。”、“新城盛景小高层七月盛情绽放”。该广告上还附有F型房型图，房型图旁标明：“户型创新，亮点不断闪现，融通内外双景，推窗见景，闭门怡情。南向阳台设计精妙，工作休憩两相宜。户型南北通透，通风顺畅，采光明澈。北面附赠8㎡的空中庭院，可改作小书房使用，功能延伸，两房亦做三房用。全明户型设计，格局动静分离，科学合理。”广告页面的正面右下角附注有房地产的预售许可证号：青浦房地(2008)预字0000150号。
2008年7月19日，新城公司(作为甲方)与倪某某(作为乙方)签订《新城盛景购房确认及定金合同网上备案签约委托书》(下简称委托书)，明确了房屋的具体位置、建筑面积、单价和总价，并约定了七项条款，第3项约定乙方在签署本书时已经充分了解了认购物业及其《上海市商品房预售合同》样本及补充条款(以下简称预售合同)的前提下自愿认购该房屋，如倪某某、黄某的付款方式为向银行申请按揭贷款……；第5项约定乙方在签订本书的同时，甲方已向乙方告知并解释本书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本书，……。
2008年7月28日，倪某某、黄某(作为乙方)与新城公司(作为甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：甲方经批准，在该地块上投资建造《新城盛景园》商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构;建筑物地上层数为11层；上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，青浦区房屋土地管理局已批准上市预售(预售许可证编号：青浦房地(2008)预字0000502号)；乙方向甲方购买青浦区赵巷镇崧文路299弄《新城盛景园》某号101室房屋；据甲方暂测该房屋建筑面积为88.78平方米，其中套内建筑面积为69.79平方米，公用分摊面积为18.99平方米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四，(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六；该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币6,833.48元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为606,676元；本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；甲方定于2009年10月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，合同的补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同另对其他内容作了约定。上述合同附有附件和补充条款。附件二为房屋建筑面积计算表，计算表上附有房屋建筑设计和平面图，标明了房屋的形状和位置。补充条款第六条约定：除本合同约定的条款和状况外，甲乙双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金；除此合同及补充条款之外，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或者其他形式的承诺、声明、广告、告示、宣传资料、协议；未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件均属无效；甲方所作的售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分，乙方也不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。
合同签订后，倪某某、黄某向新城公司支付了相应的房款，新城公司将房屋交付给了倪某某、黄某。黄某在《物业交付结算表》签字，双方对公共服务费、装修垃圾清运费、分时电表开通费、有线电视初装费等进行了结算，又在《青浦新城盛景小区业主入住登记表》上签字。倪某某、黄某于2009年10月30日领取了房屋钥匙。倪某某、黄某又于2009年11月3日出具《房屋装饰装修申请表》。系争房屋尚未办理产权证。后倪某某、黄某以新城公司未赠送8平方米空中庭院为由，诉至原审法院，请求判令新城公司承担违约责任，赔偿倪某某、黄某82,076.18元。
新城公司于2010年11月11日委托上海市嘉定公证处进行证据保全，该公证处出具公证书，表明在网上签约系统中，预售合同补充条款导入后，原电子文本中对补充条款文字设置的加粗、字号变更、字体倾斜、下划线、其他颜色、字符边框均未能在生成的正式预售合同中体现。
新城公司陈述，因广告宣传确实由其发出，故新城公司自愿补偿倪某某、黄某5,000元。
原审法院认为，倪某某、黄某与新城公司双方间的预售合同系双方真实意思的表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。
本案中双方对新城公司提供的宣传广告是否构成预售合同的一部分均存在争议。倪某某、黄某认为，新城公司发出的广告明确具体，自己主要考虑到该广告的内容而与新城公司签订了预售合同，虽然该广告内容未写入预售合同，但是应当视为合同内容；预售合同的补充条款排除了该广告的适用，但是该条款免除了新城公司的责任，加重了倪某某、黄某的义务，新城公司也没有用其他字体等方式进行明显、特别提示，因此该条款应为无效。
新城公司认为，广告虽为新城公司所发，但是该广告的内容并不明确具体，未明确赠送的具体位置，且“空中庭院”的概念也不明确具体；合同价款并未受到该广告的影响，新�**就�****的其他房屋的价款与F房型的合同价款也没有明显差异；双方在签订合同之前先行签订了委托书，该委托书上载明倪某某、黄某已经知晓了预售合同及其补充条款的内容；双方签订的预售合同的补充条款又明确排除了广告的适用；补充条款在房地部门的网上签约系统中被设置为格式文本，无法进行字体变更等操作，因此新城公司无法进行特别提示；预售合同的补充条款并非格式合同。为此，新城公司提供了委托书、新�**就�****的其他房屋的预售合同、公证书、交房材料等证据予以证明。
倪某某、黄某对新城公司提供的证据的真实性没有异议，但是认为上述证据并不能排除新城公司对补充条款的特别提示义务，新城公司完全可以采用其他方式提示倪某某、黄某对该条款进行特别注意，排除广告适用的合同条款加重了倪某某、黄某的义务，减轻了新城公司的责任，故双方签订的委托书的第三条和预售合同补充条款中有关排除广告适用的条款均属无效，不能约束双方。
对此法院认为，倪某某、黄某作为房屋的买受人，在签订委托书和预售合同时应当审慎审查相应的条款，特别是合同的补充条款，在确认无误后再签名确认。倪某某、黄某认为自己未能就委托书和预售合同的补充条款的约定进行注意，但是双方签订的委托书约定条款仅有7项，其中第3、5项关于倪某某、黄某的“已经充分了解认购物业及其《上海市商品房预售合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该房屋”、“乙方在签订本书的同时，甲方已向乙方告知并解释本书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本书”的内容相对于其他项占据了较多面积，倪某某、黄某应该对委托书的条款进行了详细了解，而且事隔九天后双方又签订了预售合同，一年后新城公司才将房屋交付倪某某、黄某，倪某某、黄某也应当有合理充分的时间了解预售合同特别是补充条款的内容。倪某某、黄某收取房屋时并未对此提出异议；倪某某、黄某在收房后向新城公司申请装修，表明其已经对房屋面积和房型充分了解。综合上述因素，倪某某、黄某关于自己未注意到预售合同补充条款的陈述不合常理，法院不予采信。
新城公司虽然就系争房屋发布了广告，但是参照新城公司同期售出的其他房型的房屋售价，该广告的内容并未对合同的价格形成重大影响；双方在签订委托书和预售合同时也明确排除了该广告的适用；双方签订合同时约定的房屋平面图与倪某某、黄某实际取得的房屋范围一致，倪某某、黄某在收房时也未对房屋的面积提出异议。综合上述因素，倪某某、黄某要求依照广告内容而非合同内容确定新城公司义务的主张法院不予支持。新城公司因自己公司确实发布过广告自愿补偿倪某某、黄某5,000元，此系新城公司对自己权利的处分，与法无悖，法院予以准许。
原审法院据此判决：一、准予上海A有限公司补偿倪某某、黄某补偿款5,000元，此款上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付倪某某、黄某；二、倪某某、黄某要求上海A有限公司赔偿82,076.18元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人倪某某、黄某不服，向本院提起上诉称：1、上诉人发放的广告中两次提及附赠8平方米空中庭院，在房价居高不下的今天，对于合同价格的形成构成重大影响，应当依法作为合同的内容；2、双方在签订委托书时没有排除广告适用的条款，在预售合同中虽然有排除广告适用的条款，但被上诉人未尽到提别提示的义务；原审法院未查明附赠8平方米空中庭院是否属于虚假广告，根据上诉人的了解，当地工商行政部门已经就此问题对被上诉人作出处理，故申请律师调查令，以查明该节事实。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人新城公司辩称：1、根据委托书和预售合同的约定，被上诉人已经提示对方，广告不作为合同内容；2、被上诉人没有接到工商行政部门的处罚决定。请求驳回上诉，维持原判。
本案审理中，为证明被上诉人作出虚假广告，将不属于赠送的面积作为赠送的面积写入广告，上诉人提供了一份被上诉人就同一小区内L型房屋附赠8平方米面积所作的说明(复印件)，要求作为本案新的证据。
针对上述证据，被上诉人认为，该项证据针对L型房屋且为复印件，故对其真实性、关联性不认可，该项证据不属于法律规定的新证据，故不予质证。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人上诉主张的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该法条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该法条是对民法理论关于要约邀请不构成要约的突破，体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护。但本院需指出的是，就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则，如双方当事人就广告问题没有作出约定，自应适用上述司法解释的规定，但根据本案查明的事实，双方当事人嗣后在预售合同中已经作出约定，明确广告不作为合同内容，因此本案不能适用上述司法解释的规定。关于上诉人上诉要求调查虚假广告问题，本院认为，该问题与本案在法律上没有关联性，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,851.90元，由上诉人倪某某、黄某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 陈 琪
二○一一年三月二十一日
书 记 员 韩 瑱