房屋租赁合同纠纷关于承租主体的变更一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第774号
上诉人(原审原告)宋某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人朱某，执行董事。
委托代理人余某某，公司员工。
被上诉人(原审被告)上海B有限公司。
法定代表人岳某某，副总经理。
上诉人宋某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第2562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月22日公开开庭进行了审理，上诉人宋某之委托代理人康继牟，被上诉人上海A有限公司(以下简称恺勒公司)之委托代理人余某某，被上诉人上海B有限公司(以下简称楷勒公司)之委托代理人程孝朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区四平路某号406室房屋(以下简称系争房屋)权利人登记为宋某及案外人石某某、王某、吴某某，吴某某的法定代理人为宋某，王某的法定代理人为石某某，石某某同意宋某处理房屋出租事宜。2008年2月18日宋某作为出租方(甲方)、恺勒公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2008年2月28日至2010年3月19日，月租金人民币(以下币种均为人民币)23,100元。水电煤、物业、电信、网络、电话等费用由乙方自理。甲乙任何一方如需提前终止合同，应提前30天通知对方。该合同还对其他相关事项作了约定。其后，系争房屋由楷勒公司实际使用，宋某所开具的发票上付款人名称一栏也记载为“上海B有限公司”。2008年8月28日起，楷勒公司未支付租金。2008年11月，恺勒公司向宋某提出，因经营不善，决定不再租赁系争房屋。2008年12月6日，宋某与恺勒公司签订书面交接清单，恺勒公司将系争房屋钥匙及布艺沙发、长条沙发、茶几、会议椅、桌子、办公移动椅、办公桌、书架、冰箱、玻璃隔断、窗帘、照明设备等移交给宋某。宋某予以接受。2009年2月24日，宋某与上海东滩投资管理顾问有限公司签订《写字楼租赁合同》，宋某将系争房屋另行出租，租期自2009年2月25日起，月租金为17,000元。2010年4月，宋某提起诉讼，要求恺勒公司及楷勒公司共同支付2008年8月28日至11月24日的房租66,216元，并以66,216元为本金按同期银行贷款利率计算支付自2008年8月28日至判决生效之日止的利息，支付房租损失147,379元、2008年12月至2010年2月的物业管理费4,625元、2008年10月至12月的水电费1,059.90元，由恺勒公司与楷勒公司互负连带责任。
原审法院认为，宋某与恺勒公司签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。2008年12月，双方签订物品交接清单，由恺勒公司将钥匙交还宋某，宋某接受恺勒公司所留物品，此行为表明双方经协商一致，解除原签订的房屋租赁协议，故恺勒公司并不存在违约行为，对宋某要求恺勒公司支付2009年2月23日至2010年3月19日房屋租金损失的请求，难以支持。关于宋某要求恺勒公司支付所欠租金的请求，因该租金发生于2008年8月至11月，而宋某直至2010年4月才提出上述主张，对此，对方以宋某诉请超过了法律规定的诉讼时效期间提出抗辩，故对该项诉请，亦难以支持。至于宋某要求恺勒公司支付物业管理费损失，因宋某未提供证据证明该费用的具体金额及支付依据，故对该项诉请不予支持。关于宋某要求恺勒公司支付水电费的请求，根据合同约定，确应由承租方负担，故对于宋某主张的发生在租赁期间的电费，予以支持，但宋某未提供证据证明恺勒公司租赁期间所发生的水费，故对宋某要求对方支付水费的要求，难以支持。恺勒公司是签订房屋租赁协议的当事人，应根据合同约定履行承租人的义务，对所欠电费应承担支付之责。楷勒公司同意承担支付之责是自愿对宋某与恺勒公司之间形成的债的加入，故应与恺勒公司就所欠电费承担共同支付的责任。据此，原审法院作出判决：一、上海A有限公司、上海B有限公司应于判决生效之日起十日内支付宋某2008年11月至12月电费591.60元；二、宋某其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,706元，减半收取计2,353元，由宋某负担2,328元，由上海A有限公司、上海B有限公司负担25元。
宋某不服原判，向本院提起上诉称，恺勒公司承租系争房屋后，提供给楷勒公司使用。两家单位实际是关联公司，楷勒公司使用系争房屋是得到恺勒公司授权的，2008年12月6日恺勒公司将房屋交还宋某，故协议项下的义务应由两家公司共同承担。恺勒公司于2008年11月24日单方提出不再承租系争房屋，属于违约行为，原审法院仅凭2008年12月的物品交接单认定双方协商解除房屋租赁协议是错误的。至于楷勒公司称交接时双方明确以留存物品来抵充欠租，没有任何依据。对方至今还拖欠2008年8月28日至11月24日的房租以及物业管理费等未付，故上诉要求撤销原判第二项，改判恺勒公司与楷勒公司支付2008年8月28日至11月24日的欠租66,216元及其利息、房租损失147,379元和2008年10月至12月的物业管理费4,625元。
被上诉人恺勒公司辩称，系争房屋租赁协议虽然是由恺勒公司与宋某签订，但因为公司已不运作，该房实际改由楷勒公司承租使用，实际宋某也是在向楷勒公司收取租金。2008年11月有关不再承租系争房屋的函件实际是楷勒公司用恺勒公司的名义发送给宋某的，2008年12月6日的房屋交接实际也是楷勒公司以恺勒公司的名义进行的，恺勒公司与宋某之间已不存在房屋租赁关系，故恺勒公司不应再承担房屋租赁协议的义务，且宋某的诉求也已超过了诉讼时效，宋某要求恺勒公司承担支付租金等义务没有依据。故不同意宋某的上诉请求，要求维持原判。
被上诉人楷勒公司辩称，系争房屋实际已改由楷勒公司承租使用，宋某也收取了楷勒公司的租金。2008年12月交接房屋时双方明确楷勒公司以留存物品来抵充欠租，双方已结算完毕，因此不存在欠租等事实。且宋某的原审诉请已经超过了诉讼时效，故不同意宋某的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，宋某与恺勒公司签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效。签约后虽然该房实际由楷勒公司使用，但恺勒公司与楷勒公司对其所称协议双方已就承租主体变更为楷勒公司达成合意未提供充足证据，且2008年11月也是由恺勒公司致函宋某提出不再承租该房，故应认定恺勒公司为系争房屋租赁关系的主体，对恺勒公司与楷勒公司的所称本院不予采信。原审中宋某诉求对方支付2008年8月28日至11月24日的房租等，已经超过了诉讼时效期间，宋某又未举证其曾催讨过该款，故按照法律规定，对其诉请不予支持。至于宋某要求对方支付2008年10月～12月的物业管理费，因宋某未提供证据证明该费用的具体金额及支付依据，故其该项诉请依据不足，原审法院对此所作的处理亦是适当的。宋某的上诉请求无理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,706元，由上诉人宋某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 李 彦
代理审判员 刘文娟
二○一一年四月六日
书 记 员 周乐晟