上海市二中院关于房屋租赁合同未继续签订视为不定期租赁合同一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第108号
上诉人(原审被告、反诉原告)卢某某。
上诉人(原审被告、反诉原告)黄某某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海A有限公司。
法定代表人赵某某，董事长。
委托代理人孙某某，该公司员工。
委托代理人江某某，该公司员工。
上诉人卢某某、黄某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第1858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄某某及卢某某、黄某某的委托代理人张继红，被上诉人上海A有限公司(以下简称牛奶公司)的委托代理人孙某某、江某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，卢某某、黄某某系夫妻关系。2006年3月6日，牛奶公司与卢某某、黄某某签订了一份《房屋租赁合同》，约定：牛奶公司将坐落于本市江宁路某号底楼房屋出租给卢某某、黄某某经营使用；月租金人民币(以下币种均为人民币)35,373元，租赁期限自2006年4月1日至2007年3月31日止，如合同到期该地块不动迁，双方协商续签事宜；为保证租赁合同顺利进行，卢某某、黄某某应付给牛奶公司定金5万元。租期开始后，定金自动转为房屋租赁保证金。因卢某某、黄某某违反合同规定产生的违约金、损害赔偿金、应付租金及相关费用，牛奶公司可在租赁保证金中抵扣，不足部分必须在接到牛奶公司付款通知后十天内补足；租赁期满，应在期满前5天内将承租的房屋交还牛奶公司，牛奶公司应归还租赁保证金。
合同签订后，牛奶公司依约履行，卢某某、黄某某支付了牛奶公司租赁保证金5万元。合同到期，该地块暂未进行动迁，双方未续签租约，但仍按原合同履行。2009年12月4日，牛奶公司发函通知卢某某、黄某某，表示系争房屋已列入动迁范围，要求卢某某、黄某某于2010年1月20日前全部搬离。后因双方未能就给卢某某、黄某某的补偿达成一致意见而致讼。
2010年6月8日，牛奶公司诉至法院，请求法院判令：1、卢某某、黄某某腾空迁出本市江宁路某号底楼房屋，将房屋归还牛奶公司；2、卢某某、黄某某支付牛奶公司至2010年5月31日的房屋使用费267,984元，自2010年6月1日起至实际搬迁之日按合同约定的租金标准支付使用费。
原审中，卢某某、黄某某辩称及反诉称，牛奶公司在明知系争房屋已被纳入动迁规划的情况下，隐瞒事实，导致卢某某、黄某某投入了大量的资金予以经营，现牛奶公司要求卢某某、黄某某搬离，理应给予赔偿；系争房屋已被列入拆迁范围，牛奶公司理应对卢某某、黄某某进行拆迁安置补偿；案外人上海牛奶棚公司曾向供电部门申请了变压器，根据之前的约定，安装变压器会多发生水电费用，该笔费用应由大楼内租户按人数分摊，上海牛奶棚公司在动迁开始后就搬走了，卢某某、黄某某无需再使用变压器，故不应再分摊该笔费用，牛奶公司应将多收的水电费用退还卢某某、黄某某。故卢某某、黄某某反诉要求牛奶公司赔偿：1、经济损失4,515,249.23元(包括实际投入1,462,881元，经营中的损失848,730.35元，2006年期间的装修费用20万元，经营期间的预期收益192万元，牛奶公司多收卢某某、黄某某的水电费3,637.88元及员工遣散费8万元)；2、拆迁补偿款1,577,560元(包括停产停业损失315,000元，拆迁造成的损失30万元，不可重复使用的机器设备损失及可用的拆装费385,560元，搬场费2万元，2009年期间的房屋装修费462,000元及员工遣散费95,000元)。
针对卢某某、黄某某的反诉，牛奶公司辩称，卢某某、黄某某在经营中的损失与牛奶公司无关，且租赁合同已经到期，卢某某、黄某某无权要求牛奶公司对其装修损失进行补偿；卢某某、黄某某不是本次拆迁的安置对象，其要求牛奶公司补偿其拆迁损失没有依据；上海牛奶棚公司虽然在动迁后就离开了，但是原先申请的变压器并未注销，根据之前的约定，还应由实际使用租户的人数分摊，由于动迁目前实际使用人数减少，分摊在卢某某、黄某某的费用相应增加，故不存在多收水电费的事实。综上，牛奶公司不同意卢某某、黄某某的反诉请求。
原审法院另查，自2009年10月起，卢某某、黄某某未再按约支付房租，截至2009年12月4日，已拖欠牛奶公司租金60,397.80元。
原审法院再查，2007年1月，上海圆泉房地产开发有限公司对系争房屋所在的区域启动拆迁工作。2010年1月6日，牛奶公司与拆迁人上海圆泉房地产开发有限公司签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定上海圆泉房地产开发有限公司以货币化补偿安置的方式补偿牛奶公司1.9亿元。
原审法院认为，1、牛奶公司与卢某某、黄某某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同期满后，卢某某、黄某某仍继续使用牛奶公司提供的房屋，牛奶公司对卢某某、黄某某继续租赁房屋也无异议，继续收取租金，故双方的原租赁关系继续存在，但租赁期限应为不定期。当事人可以随时解除合同，要求收回房屋，但应当给予一个合理期限。牛奶公司在2009年12月4日致函要求卢某某、黄某某于2010年1月20日前搬离，应视为牛奶公司提出解除合同，也已经在合理期限之前通知了卢某某、黄某某，故租赁合同应在上述函件送达卢某某、黄某某之日，即2009年12月4日起解除。合同解除后，卢某某、黄某某应及时将租赁房屋归还给牛奶公司，卢某某、黄某某仍占用房屋应按租金标准支付房屋使用费。牛奶公司收取的房屋租赁保证金5万元应于合同期届满后返还卢某某、黄某某，该款与卢某某、黄某某应支付牛奶公司的欠租相抵。2、卢某某、黄某某反诉称牛奶公司隐瞒事实，以欺诈手段骗取与卢某某、黄某某签订合同，证据不足，不予采信，卢某某、黄某某反诉要求牛奶公司赔偿经济损失，不予支持。关于卢某某、黄某某反诉牛奶公司多收其水电费一节，因水电费的收取延续了双方之前的约定，造成卢某某、黄某某多支付水电费是因系争房屋动迁，大楼内实际使用人逐步减少，与牛奶公司无关，卢某某、黄某某反诉要求牛奶公司退还多收的水电费，没有事实和法律依据，不予支持；《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定，拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置。牛奶公司既不是拆迁人，卢某某、黄某某也不是本次拆迁的安置对象，卢某某、黄某某反诉牛奶公司要求获得拆迁安置补偿款，于法无据，不予支持。原审法院据此判决：一、卢某某、黄某某应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市江宁路某号底楼，将上海市江宁路某号底楼房屋交还上海A有限公司；二、卢某某、黄某某应于判决生效之日起十日内支付上海A有限公司至2009年12月4日的房租60,397.80元，自2009年12月5日起至实际搬迁之日止的房屋使用费，按月租金35,373元计算(应扣除房屋租赁保证金5万元)。三、卢某某、黄某某的反诉请求，不予支持。
原审判决后，卢某某、黄某某提出上诉，坚持其在原审中的意见，认为：1、其与牛奶公司续签租赁合同至2007年3月31日止，而涉讼地块的拆迁许可证是在2007年1月9日核发，故卢某某、黄某某作为承租人依法应当成为安置对象。2、卢某某、黄某某主张的水电费损失有证据证明是基本事实，且与牛奶公司有关，原审法院未支持己方该主张是错误的。3、原审法院将合同解除后的法律关系适用于合同解除前，是法律适用错误。4、原审法院在给卢某某、黄某某的举证通知书上指定的举证期限是15天，少于法定的30天。且卢某某、黄某某在开庭前未接到合议庭组成人员的通知。故原审法院的审理程序有违规定。综上，卢某某、黄某某要求撤销原判，依法改判。
被上诉人牛奶公司则表示服从原判。
经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
另查明，2010年1月6日，牛奶公司与拆迁人上海圆泉房地产开发有限公司另行签订了一份《补充协议书》，约定上海圆泉房地产开发有限公司再次补偿牛奶公司1,500万元。以上事实有相关“补充协议书”为证，并经质证，应予认定。
本院认为，根据查明事实反映，在本案涉讼房屋所在地块拆迁公告发布之时，卢某某、黄某某与牛奶公司的租赁合同尚未终止，但由于之后卢某某、黄某某在原合同到期后未与牛奶公司续签合同，双方建立的是不定期租赁合同，因此牛奶公司有权在给予黄某某方合理期限的情况下提出解除合同，原审法院判决黄某某、卢某某迁出涉讼场地并无不当。至于黄某某方要求牛奶公司给予经济补偿一节，因双方在原租赁合同到期后建立的是不定期租赁合同，对租赁期内若遇拆迁如何解决未作约定，相关的生效行政判决也已经认定黄某某方不应由于租赁房屋的拆迁而得到补偿，故黄某某方要求牛奶公司给予拆迁补偿款依据不足，原审法院就该部分所作判决并无不妥，本院可予维持。关于水电费的争议，原审法院已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。至于黄某某方对原审法院审理中提出的程序问题，据查，原审法院最初是以简易程序审理本案，故根据相关法律规定，对举证期限不受30日的限制，而在原审法院按普通程序审理后，也已在开庭三日前告知黄某某方合议庭组成成员，故原审法院审理程序并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费32,544元，由上诉人卢某某、黄某某承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 张 松
代理审判员 王春晖
二○一一年三月二十七日
书 记 员 周乐晟