上海市二中院关于非法转租的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第720号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海A有限公司。
法定代表人熊某某，经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)李某某。
上诉人上海A有限公司(以下简称滨杰公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第4509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年9月15日，滨杰公司与朱某某签订《房屋租赁合同》，约定朱某某将上海市杨浦区霍山路某号房屋(以下简称系争房屋)出租给滨杰公司，租期自2007年9月15日起至拆迁为止。当日，双方又签订了补充条款，约定滨杰公司转让朱某某同意生效；滨杰公司有权转让。2007年1月1日，滨杰公司与李某某签订《承包协议》，将系争房屋承包给李某某，承包期限自2007年1月1日至2007年12月30日。2007年9月15日，朱某某在该协议上签名同意。2007年12月31日，滨杰公司(甲方)与李某某(乙方)又签订《承包协议》， 约定：(第一条)甲方将系争房屋承包给乙方；(第二条)承包日期自2007年12月31日至2008年9月30日；(第三条)乙方应于2007年12月31日向甲方支付首期人民币4,000元，2008年3月20日支付4,000元，2008年6月20日支付4,000元，以此类推。乙方支付第二期的房费必须提前十天，逾期两日付清费用，甲方可提前解除合同，乙方承担违约责任，赔偿甲方一切损失；(第四条)签订本合同时乙方应向甲方支付保证金4,000元，承包关系终止时，若乙方没有违约，则甲方收取的保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，若乙方违约，中途擅自退租，保证金归甲方所有；(第九条)承包期间，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金5,000元；在合同期内，在乙方没有违约的情况之下甲方只有收回乙方使用的房子才算违约。该合同上没有朱某某的签名。同日，李某某支付了保证金4,000元。嗣后，双方续签补充协议，租期至2010年3月29日，李某某支付租金至2009年9月20日。2009年9月26日，双方为租房发生纠纷，导致李某某方报警。嗣后，李某某一直使用系争房屋。
原审另查明，滨杰公司将承租的房屋分别转租给李某某、钮宝庆及卞干藩(系另外两案的上诉人)。2010年2月，朱某某向原审法院提起诉讼，要求解除与滨杰公司签订的《房屋租赁合同》。原审法院于2010年6月22日作出(2010)杨民四(民)初字第573号判决，认为滨杰公司在合同履行中未经朱某某同意以承包方式将房屋转租他人，违反了合同约定，判令双方签订的《房屋租赁合同》于2010年2月25日解除。滨杰公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2010年9月16日作出(2010)沪二中民二(民)终字第1668号终审判决，维持原判。
现李某某诉至原审法院称，滨杰公司未经朱某某同意擅自转租，系违约，故要求滨杰公司返还保证金4,000元，并支付违约金5,000元。
滨杰公司则辩称，朱某某同意滨杰公司转租，滨杰公司与李某某签订的合同是真实有效的，并不需要朱某某签字同意。滨杰公司与朱某某发生纠纷，并未影响与李某某之间的合同履行，但李某某从2009年9月20日后拒不支付租金，已违约，而滨杰公司没有违约，故不同意返还保证金、支付违约金。
原审中，滨杰公司提起反诉称，滨杰公司与李某某签订的《承包协议》约定了双方应负的责任和相应的权利。滨杰公司与朱某某租赁合同被解除的时间为2010年2月25日，但李某某在未知道任何相关裁决之前，从2009年9月20日后，无正当理由拒绝支付承包费，也不退还房屋，构成违约，故要求李某某支付违约金5,000元。
李某某针对滨杰公司的反诉辩称，2009年6月，朱某某告知李某某，滨杰公司未经其同意擅自转租，要求滨杰公司找朱某某协商，否则将封门。但直到2009年9月，滨杰公司仍未找朱某某解决此事，朱某某要封门，李某某在此情况下，无奈与滨杰公司终止合同，于2009年9月15日与朱某某直接签订租赁合同。李某某已将至2009年9月20日的租金支付给滨杰公司，没有违约，故不同意支付违约金5,000元。
原审审理中，滨杰公司提供了其于2007年9月22日、2008年12月26日、2009年3月15日分别与马某某、胡某、林某某签订的《房屋租赁合同》、《承包协议》和《承包合同》。证明滨杰公司在租赁期间将房屋转租不需要朱某某签字认可，如果朱某某有异议，应该在2007年就提出。李某某认为滨杰公司与他人签订的合同不清楚，与本案无关；滨杰公司将房屋转租给其，所签订的合同均应由朱某某签字同意。
原审法院认为，李某某以滨杰公司未经朱某某同意擅自转租违约为由，要求滨杰公司支付违约金，但从双方签订的合同内容看，双方未就此约定违约责任，故李某某这一诉讼请求，不予支持。滨杰公司以李某某在租赁期内未支付租金为由要求其支付违约金，从查明的事实看，双方签订的第一份合同确有朱某某签名，之后签订的合同没有朱某某签名，而朱某某与滨杰公司确实因房屋租赁合同发生了诉讼，最终法院生效判决确认滨杰公司未经朱某某同意以承包方式将房屋转租他人，解除了朱某某与滨杰公司之间的合同。据此认定李某某因朱某某与滨杰公司的纠纷未按时支付租金，尚不构成违约，故滨杰公司的反诉请求，不予支持。现合同履行期限已届满，综合本案的情况，就李某某要求返还保证金的诉讼请求，予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决：一、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内返还李某某保证金人民币4,000元；二、李某某的其余诉讼请求，不予支持；三、上海A有限公司要求李某某支付违约金人民币5,000元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，滨杰公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人及其他转承租人签订的合同中，只有两份合同上有朱某某的签字，在2007年9月16日起的其他合同都没有经过朱某某的签字，而朱某某也从未提出异议，而是仍旧按时从上诉人处收取租金，上诉人认为朱某某已放弃了异议的权利。上诉人与朱某某的纠纷并没有影响到被上诉人的经营，上诉人书面通知过被上诉人，如果不缴纳房租，可以退出租赁的系争房屋，但被上诉人既不缴纳房租也不退出系争租赁房屋，已经构成违约；被上诉人不缴纳房租的时间是2009年9月开始，而上诉人与朱某某的纠纷是在2010年2月，故被上诉人违约在先。上诉人坚持要求被上诉人支付2009年9月至2010年2月25日的承包费，如果被上诉人将其交给了朱某某，则朱某某为非法收益。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，支持上诉人在原审中的反诉请求。
被上诉人李某某辩称：法律规定承租人不能擅自转租，因此，上诉人从朱某某处承租系争房屋后要再行转租的，应征得朱某某的同意；现上诉人将系争房屋转租给被上诉人，但并未取得朱某某的同意，故上诉人应返还收取被上诉人的保证金。不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，根据已生效的本院(2010)沪二中民二(民)终字第1668号民事判决书查明的事实，2007年9月15日朱某某与滨杰公司的《房屋租赁合同》生效后，朱某某将房屋交付给滨杰公司使用，滨杰公司也按约支付租金。2008年9月起为合同约定的第四间房屋交付事宜，双方产生矛盾，滨杰公司拒付产权人即合同约定的“厂方”提升房租部分。2009年6月滨杰公司以承包方式将两处房屋出租给他人，引起朱某某不满，朱某某遂自行与案外人建立租赁关系，滨杰公司自2009年6月后，未支付租金。2009年10月底，朱某某诉至法院，要求解除朱某某、滨杰公司之间签订的房屋租赁合同；滨杰公司支付次年提增房租6,387元。
原审法院认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，上诉人滨杰公司将其从案外人朱某某处承租的房屋以“承包协议”的形式转租给被上诉人李某某，根据上诉人与朱某某之间的租赁合同，上诉人转租需经朱某某同意生效，这也符合法律关于转租的一般规定。朱某某曾经在2007年1月1日上诉人转租给被上诉人的“承包协议”上签字同意，此后其未再签字同意，但上诉人据此认为朱某某已放弃对上诉人转租提出异议的权利，缺乏依据。在上诉人与被上诉人2007年12月31日就系争房屋的承租事宜达成新的“承包协议”并在此后续签补充协议后，朱某某对该合同拒绝签字同意，且在2009年10月朱某某就诉至法院，要求解除与上诉人的租赁合同。被上诉人支付租金至2009年9月15日，此后未再向上诉人支付租金(按照合同约定下期租金在2009年12月15日支付)，在朱某某与上诉人已就房屋租赁问题产生纠纷的背景下，被上诉人的行为尚不构成违约，故上诉人要求被上诉人承担违约责任，缺乏依据。现生效判决已解除上诉人与朱某某之间的租赁合同，上诉人与被上诉人之间的“承包协议”也无法履行，上诉人应向被上诉人返还收取的保证金。综上，原审法院根据查明的事实依法所作出的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采信，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币75元，由上诉人上海A有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 沈 珺
代理审判员 余 宇
二○一一年三月十八日
书 记 员 刘 祎