上海市二中院关于解除租赁合同影响大多数经营者的权益一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第632号
上诉人(原审原告)曲某某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人郑某某，董事长。
上诉人曲某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曲某某、被上诉人上海A有限公司(以下简称“泓倩经营公司”)的委托代理人赵某某、任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年10月12日，曲某某和泓倩经营公司签订《商铺包租合同》一份，约定由泓倩经营公司向曲某某租赁位于上海市嘉定区曹安公路某号利富商都3楼A74室的商铺，租赁期限为5年，从免租期届满之次日开始计算，即从2006年1月18日起至2011年1月17日止，年租金按曲某某向开发商购买商铺时的总金额的年7%的回报率确定，即年租金总计为人民币(以下币种均为人民币)20,265元。同时双方约定，该商铺的租金支付方式为第一年按月支付，泓倩经营公司应于每月10日前将本月租金支付曲某某，第二年起按季度支付，泓倩经营公司应于每季度第一个月的10日前将本季度租金支付曲某某。双方同意有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；如给对方造成损失的，且支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：一、甲方未按时交付该商铺，经乙方催告后30日内仍未交付的；二、乙方逾期不支付租金超过四个月的。双方还约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的0.5倍支付违约金。合同还对其他事项作了约定。
2006年5月26日，案外人上海泓倩房地产开发有限公司向利富商都业主委员会出具《承诺函》一份，内容为：鉴于上海A有限公司与利富商都全体业主签订关于延长包租期限的补充协议及泓倩经营公司拟与上海工业品批发市场经营管理中心(以下简称“上工批”)签订关于上工批整体承租利富商都现有全部商铺的租赁协议，本公司特向上海利富商都业主委员会出具本承诺函。本公司承诺，本公司将与泓倩经营公司签订包租合同，如上工批承租泓倩经营公司之小业主商铺十年期间所支付给泓倩经营公司的租金，尚不足以支付小业主的包租金的，由本公司在与泓倩经营公司签订的包租合同所收入的包租金中，补贴该不足部分给泓倩经营公司用以支付小业主的包租金。本承诺函有效的先决条件以泓倩经营公司与利富商都业主签订的补充协议及与上工批签订的租赁协议均生效并履行为前提。
2006年6月3日，曲某某和泓倩经营公司签订《补充协议》一份，约定因上工批愿意整体承租利富商都的全部商铺，而上工批的承租条件之一为租赁期限10年，故曲某某和泓倩经营公司经协商一致同意变更原包租协议的租赁期限，使包租协议的终止日期与泓倩经营公司和上工批所签租赁合同之10年期限的终止日期一致。补充协议对之前泓倩经营公司未付租金的给付期限等作了约定，双方一致同意变更包租协议第9.2.2条款为：乙方逾期不支付租金超过二个月的。并约定自2011年6月1日起至租赁期满，该商铺的年租金按曲某某向开发商购买商铺时的总金额的年7%的回报率增长为年8%的回报率；另双方约定该补充协议系泓倩经营公司引进上工批项目所设立，如泓倩经营公司与上工批不能履行租赁合同，则补充协议为无效等。但在合同履行期间泓倩经营公司未能按合同约定期限支付租金，为此曲某某曾起诉至原审法院。原审法院经审理后判令泓倩经营公司于判决生效之日起十日内支付曲某某租金(至2009年11月30日)及违约金。后因泓倩经营公司未能支付曲某某2009年12月1日至2010年12月31日的租金，故曲某某再次起诉至原审法院，要求法院判令：1、泓倩经营公司向曲某某支付拖欠租金20,852元；2、泓倩经营公司向曲某某支付违约金9,624元；3、泓倩经营公司向曲某某支付逾期付款滞纳金10,426元；4、确认双方合同已经解除，泓倩经营公司将商铺恢复原状并返还曲某某。
在原审法院诉讼中，曲某某表示其以挂号信的形式向泓倩经营公司发送商铺包租合同解除通知书，但泓倩经营公司表示未收到。曲某某遂当庭表示仍坚持要求解除双方签订的租赁合同，但泓倩经营公司表示不同意解除合同。
原审法院认为，曲某某和泓倩经营公司签订的商铺包租合同及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属有效。双方均应按约履行。泓倩经营公司未按合同约定及时支付租金属违约，应承担相应的民事责任。泓倩经营公司在未征得曲某某同意的情况下要求将租金下调没有依据，原审法院不予支持。但曲某某主张的逾期付款滞纳金显属过高，且泓倩经营公司也提出要求减免，故原审法院对滞纳金数额进行调整，具体数额由原审法院酌定。对于曲某某要求解除双方合同的诉请，原审法院认为，曲某某及其他业主和泓倩经营公司之间的租赁合同所涉商铺产权虽分属包括曲某某在内的不同业主，但由泓倩经营公司整体包租后再出租给上工批统一经营管理，该商厦的氛围、环境不可分割，商铺之间彼此地域相连、间隔紧密，特别是其中曲某某所有的商铺已和其他部分业主的商铺打通后作为一个整体转租给案外人上海东方网点丰庄店开展经营活动，成为同一字号的店铺，如曲某某等少数商铺业主要求终止租赁，收回商铺，势必对其他多数要求继续履行租赁合同、保持经营活动的商铺业主和案外人带来利益损失，甚至无法继续经营。因此，本案的处理除应考虑对曲某某的合法权益予以保护外，还应兼顾各方利益，特别是要充分考虑终止部分商铺的租赁关系及将商铺恢复原状是否会对曲某某以外相对多数人产生不利影响。本着诉讼经济和效益的原则，曲某某和泓倩经营公司之间的租赁合同以暂不予解除为宜。因此，对曲某某要求解除合同的诉请不予支持。曲某某第二项诉请主张的违约金及曲某某要求泓倩经营公司将商铺恢复原状并返还曲某某的诉请均是以解除合同为前提条件的，故亦不予支持 。
原审法院审理后作出判决如下：一、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付曲某某租金20,852元(2009年12月1日至2010年12月31日)； 二、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内支付曲某某逾期付款滞纳金1,500元；三、曲某某其余的诉讼请求，不予支持。
曲某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据其与泓倩经营公司签订的包租合同约定，泓倩经营公司逾期支付租金超过两个月的，其即可解除合同，并要求对方支付逾期付款违约金和解除合同的违约金。现在合同履行过程中泓倩经营公司拖欠租金超过两年，故其坚决要求解除合同收回商铺，并按合同约定要求泓倩经营公司支付违约金。
被上诉人泓倩经营公司辩称，其经曲某某同意将系争房屋转租于次承租人，由于次承租人未及时向其支付租金，其才不得已拖欠了曲某某的租金。此外，由于系争房屋的实际使用人承租了包括系争房屋在内的不同业主的商铺，并将商铺的围墙全部打通，若仅曲某某一人要求收回商铺不但无法执行，而且还损害其他业主的利益，故其不同意曲某某的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：泓倩经营公司与曲某某签订的商铺包租合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示且与法不悖，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。现泓倩经营公司未按合同约定及时支付租金已构成违约，应承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。关于合同是否可以解除的问题，曲某某及其他业主和泓倩经营公司之间的租赁合同所涉商铺产权虽分属包括曲某某在内的不同业主，但由泓倩经营公司整体包租后再出租给上工批统一经营管理，该商厦的氛围、环境不可分割，商铺之间彼此地域相连、间隔紧密，部分产权分属不同业主的商铺由经营者再次转租，成为同一字号的店铺，如部分商铺业主要求终止租赁，收回商铺，势必对其他要求继续履行租赁合同、保持经营活动的商铺业主带来利益损失，甚至无法继续经营。因此，本案的处理除应考虑对曲某某的合法权益予以保护外，还应兼顾各方利益，特别是要充分考虑终止部分商铺的租赁关系是否会对整个商场及其他业主产生不利影响。鉴于利富商都绝大部分业主仅主张要求泓倩经营公司支付租金而未要求解除合同的实际情况。鉴此，本着诉讼经济和效益的原则，曲某某、泓倩经营公司之间的租赁合同以暂不予解除为宜。曲某某要求泓倩经营公司支付因泓倩经营公司违约导致合同解除的违约金的诉讼请求也不能成立。曲某某主张的逾期付款滞纳金过高，原审法院根据泓倩经营公司的请求对滞纳金数额进行酌情调整并无不当。综上，原审法院所作判决并无不妥，曲某某的上诉请求依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币348.60元，由曲某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
代理审判员 姚 跃
代理审判员 王春晖
二○一一年三月二十四日
书 记 员 唐敏杰