上海市二中院关于法定解除租赁合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第360号
上诉人(原审原告)上海A房地产有限公司。
法定代表人何某某，董事长。
被上诉人(原审被告)上海B乐购生活购物有限公司。
法定代表人高某某，营运长。
被上诉人(原审被告)上海C仓储有限公司。
法定代表人KENNEXX IAN TOWLE(陶某某)，总裁。
上诉人上海A房地产有限公司(以下简称A)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第1770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人A的委托代理人洪亮，被上诉人上海B乐购生活购物有限公司(以下简称B乐购)、上海C仓储有限公司(以下简称康城仓储)的共同委托代理人云治、刘洪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年3月24日，A(甲方)与C仓储(乙方)签订《商铺租赁合同》，甲方将本市南京西路某号B1、B2层房屋出租给乙方使用，建筑面积为13,695.95平方米，其中地下一层(B1)建筑面积6,711.14平方米，地下二层(B2)建筑面积6,984.81平方米；乙方承诺该房屋建筑面积不低于80%区域由乙方自主经营“乐购”品牌零售超市业务，但不得从事餐饮、娱乐、休闲等用途，不得采用(包括但不限于)转租、转包、承包、特许经营等方式，其余20%以下的租赁范围，可由乙方从事上述限定经营方式外的商业用途；合同订立后60日内，甲方按照合同约定条件将房屋交付乙方使用，乙方在收到甲方书面通知后3日内到现场进行验收；该房屋租赁期共120个月，自免租期终止之日起算，甲方同意给予乙方90日的装修免租期，自该房屋交接完成之次日起算，乙方提前解除租赁合同，如租赁期未满一年，乙方同意向甲方补交90日免租期的租金；房屋用于开设超市部分与用于其他用途部分按不同标准计算租金，月租金计算周期以每月一日至该月最后一日为准，乙方承租总建筑面积中应有不低于80%建筑面积的超市业务区域，每月提成租金为每月未税营业额的百分之二点五(2.5%)，但该租金如低于人民币(以下币种均为人民币)30万元，则以保底租金30万元计算，乙方承租的可用于超市以外用途不高于20%建筑面积的商业用途区域的每月租金为22万元，乙方在装修免租期内提前装修完毕投入使用，则租金自实际经营之日起计算，如起租该月不满一个月则依当月营业日数与当月实际天数的比例，乘以52万元计算该月租金，此后每三个月为一季，乙方应于季初月5日前预先支付该季度租金156万元，并于每月10日前结算上月超市区域提成租金与保底租金的差额，予以补足；为确保营业额提成的准确性，乙方必须在交付租金时附上经营额凭证或报表等，若甲方对上述资料有所疑问，甲方有权查阅乙方的营业收入资料；甲方收到租金后，应于5日内出具符合政府规定的房屋租赁发票予乙方；乙方自应交租金之日起，累计拖欠租金15个工作日及以上，甲方有权单方面通知乙方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金金额的5倍或按剩余租期应收租金的2倍向甲方支付违约金，若乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额。合同签订后，A向C仓储交付出租房屋，同年A(甲方)与C仓储(乙方)、B乐购(丙方)签订《租赁合同转让协议》，约定：自2003年12月13日起，甲方同意乙方原“租赁合同”中所有的权利和义务转让给丙方，即丙方取代乙方成为承租经营人；丙方承诺全部接受乙方原与甲方于2003年3月24日所签署的“租赁合同”中的所有条款，并享有“租赁合同”中的权利和义务；原甲乙双方所签署的“租赁合同”条款不变，但丙方不得再转让承租经营权；乙方同意在协议签订后，如果丙方没有能力或不履行租赁合同中的义务时，为丙方承担连带保证责任，并继续履行租赁合同中的全部义务，直至租赁合约期满为止；甲方有权在丙方不履行租赁合同时，向乙方追讨由此而给甲方造成的一切损失。2009年12月15日，B乐购向A支付2010年1月-3月的固定租金156万元。A因B乐购未支付2010年1月起的提成租金，于2010年3月13日向B乐购发出《租赁合同解除通知》，要求解除合同并收回房屋。此后A数次向B乐购致律师函，要求收回房屋。B乐购则回函不同意解除合同，并于2010年5月26日另案起诉至法院，要求确认《租赁合同解除通知》无效。
2010年6月，A向法院提起诉讼，以B乐购逾期支付租金违约，以及违反合同约定擅自占用B3车库堆放杂物并违章搭建、占用消防通道等经多次函告仍未予整改为由，要求法院判令与康城仓储、B乐购之间的《商铺租赁合同》及《租赁合同转让协议》予以解除；B乐购立即腾空迁出并交还租赁房屋；B乐购按月租金5倍的金额即260万元支付解除合同违约金；B乐购支付2010年3月14日至实际搬离日止的房屋使用费；C仓储对B乐购的上述债务承担连带责任。
原审审理中，B乐购提供2008年1月至2010年11月期间租金(固定租金及提成租金)支付情况清单及银行支付凭证，A对上述证据真实性无异议。
原审法院会同租赁合同双方，对租金支付情况进行核实，双方对2008年1月至2009年12月期间的租金支付无争议。2010年1月-3月固定租金156万元(每月52万元×3个月)于2009年12月3日支付，2010年1月-2月的提成租金B乐购于2010年3月16日支付，2010年3月的提成租金于4月8日支付。2010年4月-6月固定租金，B乐购于2010年3月24日通过银行划账向A支付，遭到A退款；4月1日再次付款，A亦予以退款；直至8月3日第三次付款，A收取。B乐购于2010年5月11日支付4月提成租金，6月9日支付5月提成租金，7月9日支付6月提成租金。2010年7月-9月固定租金156万元，B乐购于2010年6月23日支付，7月提成租金于2010年10月13日支付，8月提成租金于9月27日支付，9月提成租金于10月13日支付。2010年10月-12月固定租金156万元，B乐购于2010年9月20日付款，遭退款，9月29日再次付款，遭退款，10月19日第三次付款，A在收取2010年10月1日至10月29日期间房屋使用费(参照租金标准)486,000元，将其余款项1,074,000元退还B乐购。B乐购于2010年11月8日支付10月提成租金。
原审法院另查明，自2008年1月至2009年12月，B乐购所支付所有租金款项，均租金发票开票日在前，实际付款日在后。
原审法院经审理后认为，B乐购提供的租金支付统计表格及相关银行凭证，A并无异议，法院予以确认。A提供的物业公司函件没有提供证据原件，且A提供责令整改通知书、消防监督检查的整改对象也不是B乐购，上述证据法院不予采信。A认为B乐购在使用房屋过程中占用消防通道等违约行为，没有证据予以佐证。即使B乐购存在房屋使用有欠妥当的情况，并非涉及全部租赁面积，所涉部位与全部租赁面积13,000余平方米而言，不能构成根本性违约。
另，原审法院经审理后认为，当事人行使合同权利、履行合同义务，应当遵循诚实信用原则。A与B乐购之间的《商铺租赁合同》对租金支付作出明确约定，其中固定租金部分在按季度提前支付，提成租金部分于每月10日前结算上月金额，并支付提成租金与固定租金间的差额。B乐购于2009年12月3日支付2010年1月-3月的固定租金156万元，符合约定。此后为提成租金的支付，合同双方各执一词。但从双方长期付款事实来看，提成租金的支付均在A开票后支付，B乐购在未取得A确认的前提下，暂缓支付提成租金，并不是恶意违约的行为。即使B乐购因A未确认提成租金，而没有及时向A支付，基于B乐购已经支付2010年一季度的固定租金156万元，提成租金并不是租赁合同的全部债务，该延期行为并不能构成根本性违约，不符合合同约定的解除条件。A如果认为B乐购未支付提成租金，应当向B乐购发出催告。现A未行任何催讨，径直于2010年3月13日发函解除租赁合同，法院不予认同。诉讼中，B乐购按照合同继续向A支付固定租金及提成租金，其履行合同的意愿已表示明确。现A要求解除合同的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，法院不予支持。A基于合同解除后相关诉讼请求，法院一并不予支持。原审法院据此作出判决：一、A要求确认其与C仓储签订的《商铺租赁合同》、A与B乐购、C仓储签订的《租赁合同转让协议》自2010年3月13日起解除的诉讼请求不予支持；二、A要求B乐购腾空迁出上海市南京西路某号B1、B2层房屋，将上述房屋交还A的诉讼请求不予支持；三、A要求B乐购支付解除合同违约金人民币260万元的诉讼请求不予支持；四、A要求B乐购支付自2010年3月14日至实际迁出日止房屋使用费的诉讼请求不予支持；五、A要求C仓储对B乐购上述债务承担连带责任的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人A不服，向本院提起上诉称：原相关租赁合同确认的支付租金的方式是“先付款、后开票”，且未修改，原审法院以双方长期付款方式得出提成租金“先开票、后付款”的结论，并据此认定B乐购在未达到确认的情况下暂缓支付提成租金不属恶意违约是适用法律错误，该行为构成恶意违约。其次，原审法院以延付提成租金不是租赁合同全部债务，不构成根本性违约，因此认定不符合合同约定解除条件亦属适用法律错误。第三，原审法院以未发出催告为由，不认同2010年3月13日《租赁合同解除通知》适用法律错误。鉴此，请求改判支持上诉人原审全部诉讼请求。
被上诉人B乐购、C仓储答辩称：自合同从实际履行开始，租金支付方式变更为“先开票，后付款”。其中，固定租金部分，B乐购在收到A发票后均及时支付，提成租金部分，在A对B乐购上月营业额进行确认并开具发票，然后由B乐购按照开票金额支付，且均按时在15个工作日内支付。然在2010年1-2月，A对B乐购递交的月度经营报表迟迟不予确认，也不开具发票，导致B乐购无法与其结算2010年1月-2月的提成补差租金，上述租金B乐购已于收到《租赁合同解除通知》后的2010年3月16日支付完毕，且根据付款日期，2月的提成租金支付时间未超过15个工作日。关于2010年3月13日A发出的《租赁合同解除通知》，B乐购不予确认，已经另案诉讼主张无效，并获法院生效判决支持。鉴此被上诉人在合同履行中没有违约行为，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上海市静安区人民法院于2010年12月7日作出(2010)静民一(民)初字第1769号民事判决，认为B乐购因未取得A确认的情况下暂缓支付提成租金不构成恶意违约，其延期支付的行为也不构成根本性违约，A行使合同解除权不符合合同约定及法律规定，判决确认A于2010年3月13日向B乐购发出的《租赁合同解除通知》无效。该判决已生效。
本院认为，本案原审中，A对2008年1月至2010年11月固定租金及提成租金的支付时间及相关租金发票开票日均作了确认，从日期上看，涉及提成租金支付部分均为开票日在先，实际付款日在后。A在二审审理中就此提出实际履行中未变更支付方式故曾多次因B乐购未按合同约定支付租金而进行催讨、开票日期并非实际交付发票日期等主张，但其并未提供相应证据佐证，本院无法采信。本案中争议所涉的2010年1月－2月提成租金相关发票确未开具，根据原合同约定，提成租金以B乐购每月未税营业额为基础，从常理而言确实需要对相关数据进行核对确认，原审法院据此认定B乐购在未获确认的情况下暂缓支付提成租金非恶意违约并无不妥。从金额而言，B乐购已按期支付了1月－3月的固定租金156万元，本案所涉提成租金部分系在固定租金基础上需补足的差额，非租赁合同中的主要债务，原审法院因此认定延期支付的行为不构成根本性违约也无不妥。关于是否符合法定解除条件一节，根据相关法律规定，A如认为B乐购未按期支付租金，应先进行催讨，如对方无正当理由仍拒绝支付的可解除合同。至于A于2010年3月13日所发出的《租赁合同解除通知》，该通知已经生效法律文书确认无效。本案中B乐购在收到《租赁合同解除通知》后已支付相关租金，之后的租金也在持续支付，明确表明了其履行合同的意愿。因此，本案中A以B乐购逾期支付1月－2月提成租金为由，要求解除租赁合同亦不符合法定解除条件。鉴于双方租赁合同仍应继续履行，对于承租人而言应当履行支付租金的义务。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币27,680元，由上诉人上海A房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
代理审判员 王春晖
代理审判员 姚 跃
二○一一年三月二十二日
书 记 员 唐敏杰