上海市二中院关于无名合同参照租赁合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第748号
上诉人(原审原告)上海A(集团)股份有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
上诉人(原审被告)上海B房地产有限公司。
法定代表人郑某某，董事长。
上诉人上海A(集团)股份有限公司(以下简称大众公用公司)、上海B房地产有限公司(以下简称B房产公司)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人大众公用公司的委托代理人邵鸣、高沂、B房产公司的委托代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，大众公用公司、B房产公司之间曾签订两份《上海市商品房预售合同》，一份合同约定，由大众公用公司向B房产公司购买位于本市人民路某号壹层A106－A132、C84-C92、C34-C40、C74-C75的房屋，暂测建筑面积为500平方米；另一份合同约定，由大众公用公司向B房产公司购买位于本市人民路某号七层整层的房屋，暂测建筑面积为4380平方米。
2003年11月19日，大众公用公司、B房产公司就涉案的本市人民路某号底层C84-C92、C34-C40、C74-C75共18只摊位委托租赁事宜签订《摊位委托租赁协议》，协议约定，大众公用公司将涉案摊位实用面积63.09平方米委托B房产公司租赁管理，委托期限自2003年12月1日至2005年12月31日止；租赁单价由原来人民币6.00元/平方米/天(以下币种均为人民币)调整为7.20元/平方米/天，调整幅度为20%，租赁总价为13,627.44元/月；在委托租赁期限内，大众公用公司从总租赁费中提出10%作为委托B房产公司租赁的管理费，B房产公司从收取的租赁费中扣除10%管理费，余款12,264.70元返还大众公用公司，B房产公司转租给第三方的租赁合同复印件送交一份给大众公用公司备案；租赁期满，大众公用公司有权收回该摊位，B房产公司应如期返还，若大众公用公司需B房产公司继续租赁管理该摊位的，则应在租赁期届满前三个月向B房产公司提出继续委托租赁管理的书面要求，经B房产公司同意后重新签订摊位委托租赁管理协议；委托租赁期间，大众公用公司不承担该摊位所涉及的一切费用；委托租赁期间，B房产公司负责对18只摊位的日常管理等有关事宜。
上述《摊位委托租赁协议》期限届满后，涉案摊位仍处于由B房产公司进行租赁管理的状态。
2006年12月22日，B房产公司书面通知大众公用公司，称：大众公用公司购买的人民路某号1层部分及7层房屋，B房产公司已于2006年年初办理出了前述房屋的大产证并曾电话通知大众公用公司办理小产证，房屋面积测算表也曾传真至大众公用公司，但大众公用公司迟迟未来办理小产证。现再次通知，请接到本通知后10个工作日内至人民路某号445室签署《房屋交接书》，并携带好按合同约定应补交的房屋建筑面积差价款共计1,054,283元。大众公用公司收到该通知，但房屋尾款至今未与B房产公司结算。B房产公司自2006年1月起未支付大众公用公司涉案摊位的租赁费用至今。
2007年6月18日，大众公用公司发《律师函》给B房产公司，主要称：B房产公司迟迟不依照预售合同的约定履行包括办理房产过户登记等在内的各项合同义务，至今仍侵权占用1楼房产18只摊位，获取收益，要求B房产公司在收函之日起10日内交还涉案摊位，移交摊位使用情况资料、返还已经收取的涉案摊位使用费、办理相关房产的过户登记等相关手续。同年7月10日，B房产公司发《律师函》回复大众公用公司，称:大众公用公司所称的“B房产公司迟迟不依照预售合同的约定履行包括办理房产过户登记等在内的各项合同义务”根本就是子虚乌有，大众公用公司在2006年1月没有提出终止租赁关系并承诺B房产公司之后代收的租金于日后一并结算，故承租方自动续租至今，不存在非法占用大众公用公司摊位的事实；对大众公用公司要求收回摊位并结算租金，B房产公司同意双方择日对款项予以书面确认并一并结清，同时给予现承租人合理期限予以搬迁并解除现存的租赁关系，大众公用公司在确定具体结算日期后以挂号信形式或者快递形式提前15天送达B房产公司，以便B房产公司及时作出安排。同年7月26日，大众公用公司再次发《律师函》给B房产公司，表示收到B房产公司7月10日的《律师函》，重申要求B房产公司立即停止侵权行为，切实履行大众公用公司函件要求的相关内容。B房产公司收到该《律师函》后，于同年8月6日再次发《律师函》回复大众公用公司，重申了其7月10日《律师函》的内容。
2009年3月24日，大众公用公司在给与案外人上海明业物业有限公司《关于付款函告的回函》中曾涉及“此外，我方自2001年起委托贵方租赁的18个摊位收取的相关收益及上海滩商厦房产权证的办理事宜，请一并协商解决”。同年9月15日，大众公用公司向B房产公司发出《关于上海滩商厦摊位清迁结算的通知》，要求B房产公司于2009年9月30日之前，清迁涉案摊位并归还大众公用公司，同时结算摊位租赁收益事宜。但未成。2010年1月15日，大众公用公司诉至法院，请求判令B房产公司清迁并归还大众公用公司位于人民路某号的上海滩商厦底楼18只摊位；判令B房产公司支付自2006年1月1日起至2009年12月31日止的18个摊位占用费7,255,350元；判令B房产公司支付自2010年1月1日起至判决生效之日止的18个摊位占用费。
原审诉讼中，就涉案摊位的实测建筑面积，经双方核对，达成共识。就涉案摊位自2006年1月1日至今的租金收益计算标准，大众公用公司、B房产公司存在争议，为此，大众公用公司向原审法院递交了评估申请书，要求对涉案摊位自2006年1月1日起至2010年6月30日期间的使用费进行评估。法院依法委托了上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行评估，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司根据每个摊位面积进行评估，结论为：涉案摊位自2006年1月1日至2010年6月30日的市场租金总价为4,675,800元，其中2006年全年租金价格为757,200元，2007年全年租金价格为878,800元，2008年全年租金价格为1,135,600元，2009年全年租金价格为1,230,000元，2010年1月至6月的租金价格为674,200元。对此，大众公用公司认为评估公司采集的市场数据可能与大众公用公司自行采集的数据存在差异，评估总价过低，大众公用公司不能接受。B房产公司认为，评估价格高于市场租金价格，不予接受。
原审法院审理中，大众公用公司表示，就其要求B房产公司支付自2010年1月1日起至判决生效之日止的18个摊位占用费的计算标准同意按照评估报告2010年1月至6月的租金价格进行计算，其余均坚持原请求金额。对此，B房产公司表示，涉案摊位愿意返还，但大众公用公司必须付清该摊位的尾款163,250元，自2006年1月1日起至2009年9月30日止的摊位占用费按照原合同标准结算，2009年10月1日之后的摊位占用费按照B房产公司实际出租价格扣除10%的管理费后进行结算。
原审法院经审理后认为，根据大众公用公司、B房产公司签订的《摊位委托租赁协议》显示，大众公用公司将向B房产公司购得的涉案摊位再委托B房产公司进行租赁管理，说明B房产公司对涉案摊位的权利主体为大众公用公司是无争议的；大众公用公司就涉案摊位是否还有购房尾款、如有尾款是多少属于买卖合同的约定，双方可以另行结算解决，此节纠纷并不影响大众公用公司是涉案摊位的权利人身份，故B房产公司关于大众公用公司权利人身份有瑕疵的说法不成立。根据本案现有证据显示，本案《摊位委托租赁协议》期限届满后，大众公用公司虽没有在合同约定的期限内向B房产公司提出继续委托租赁管理的书面要求，但也没有向B房产公司提出要求返还涉案摊位的要求；当2007年6月的大众公用公司律师函送达B房产公司后，B房产公司也表明愿意返还涉案摊位，双方择日就租金一并结清，但大众公用公司对该律师函的这部分内容未予明确答复，返还摊位并结算租金收益仅停留在双方的来往函件中，并无实务操作的内容，由此可见，大众公用公司、B房产公司对自己权利义务的履行均存在懈怠行为。现大众公用公司要求B房产公司返还涉案摊位并支付自2006年1月以来的摊位占用费的请求成立，但大众公用公司主张的租金收益计算标准，不予采纳；法院认为，在大众公用公司书面提出返还请求后，扣除应当给予B房产公司的合理期限，即2006年1月1日至2007年12月31日期间的摊位使用费可参照《摊位委托租赁协议》的租金标准，自2008年1月1日起的摊位使用费应当依据上海八达国瑞房地产土地估价有限公司的同年度评估价格。
原审法院据此作出判决：一、B房产公司应于判决生效后十日内返还大众公用公司位于本市人民路某号底层C84-C92、C34-C40、C74-C75共18只摊位；二、B房产公司应于判决生效后十日内支付大众公用公司2006年1月1日至2007年12月31日止的18只摊位使用费294,352.80元；三、B房产公司应于判决生效后十日内支付大众公用公司自2008年1月1日至2008年12月31日止的18只摊位使用费1,135,600元；四、B房产公司应于判决生效后十日内支付大众公用公司自2009年1月1日至2009年12月31日止的18只摊位使用费1,230,000元；五、B房产公司应于判决生效后十日内支付大众公用公司自2010年1月1日至判决生效之日止的18只摊位使用费，分室号计算，其中C34建筑面积8.13平方米按每天每平方米22.51元计、C35建筑面积7.83平方米按每天每平方米22.53元计、C36建筑面积13.84平方米按每天每平方米22.75元计、C37建筑面积7.73平方米按每天每平方米22.75元计、C38建筑面积7.83平方米按每天每平方米22.60元计、C39建筑面积8.08平方米按每天每平方米22.51元计、C40建筑面积8.07平方米按每天每平方米22.47元计、C74建筑面积8.76平方米按每天每平方米22.52元计、C75建筑面积5.41平方米按每天每平方米22.55元计、C84建筑面积9.36平方米按每天每平方米23.42元计、C85建筑面积9.36平方米按每天每平方米23.19元计、C86建筑面积9.42平方米按每天每平方米22.92元计、C87建筑面积8.97平方米按每天每平方米22.73元计、C88建筑面积7.94平方米按每天每平方米22.70元计、C89建筑面积9.48平方米按每天每平方米22.95元计、C90建筑面积9.45平方米按每天每平方米23.20元计、C91建筑面积9.42平方米按每天每平方米23.39元计、C92建筑面积12.77平方米按每天每平方米23.62元计。
原审法院判决后，上诉人大众公用公司、B房产公司均不服，向本院提起上诉。大众公用公司上诉称：大众公用公司于2007年6月发函就要求B房产公司返还18个铺位并结算租金，积极地主张了权利。因此原审法院认定大众公用公司对自己的权利行使存在懈怠是错误的。协议期满，B房产公司非但不主动归还18个铺位，还在大众公用公司发函后继续占用并擅自出租摊位获利，主观上存在恶意，客观上实施了侵占行为。因此，B房产公司应当赔偿大众公用公司2006年1月至2007年12月31日的18个摊位的损失，损失标准应当按照市场评估价格计算。故请求二审法院撤销原审判决主文第二项，改判B房产公司支付大众公用公司2006年1月至2007年12月31日的铺位使用费1,636,000元。
上诉人B房产公司上诉称：B房产公司从未拒绝交还摊位。并一再催促大众公用公司确定结算日期以及请求大众公用公司给予合理时间清迁实际使用人。至2009年3月24日，大众公用公司发函给B房产公司要求结算收益时，也表示B房产公司2001年起至今对系争摊位的出租是基于大众公用公司的委托。2009年9月，大众公用公司要求B房产公司于2009年9月30日前归还18个摊位。因此，2009年9月30日前均应当按双方协议结算。2009年10月后，应当扣除B房产公司必要的管理费用再结算使用费。双方间的协议约定按暂测面积作为计算标准，在计算使用费时也应当适用该标准，原审法院按实测面积计算使用费是错误的。况且大众公用公司尚欠付购房款。因此请求撤销原审法院判决主文第三、四、五项，依法改判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，大众公用公司、B房产公司签订《摊位委托租赁协议》，该协议约定大众公用公司将向B房产公司购得的涉案摊位再委托B房产公司进行租赁管理，B房产公司向大众公用公司交付固定数额的租金，实际对外出租的租金与大众公用公司并不相关，B房产公司也是以自己名义对外出租。摊位委托租赁协议作为无名合同，与出租收益归房屋权利人，委托人仅收取管理费用的委托合同有较大差异，其实质更接近房屋权利人将房屋出租给委托人，以保证自身的租金收益，而准许委托人自行对外转租以获利，并自负盈亏。因此对该合同应可参照有关租赁合同的法律规定。《摊位委托租赁协议》期限届满后，双方未再行签订协议，但大众公用公司未提出收回系争摊位，应视为双方间的委托租赁关系仍继续，只是转为无固定期限的；2007年6月大众公请求收回房屋，实质是解除已无固定期限的委托租赁关系，该函并不具有溯及既往的效力。故此前使用费数额参照合同计算并无不妥。此后双方就结算及归还问题信函往来，实际未进行结算并归还摊位。考虑到结算及归还摊位涉及对外出租人的问题，需要一定的合理时间，因此原审法院将此后的一定时间一并参照合同约定方式计算，尚属合理。故上诉人大众公用公司按评估价计算标准收取使用费的上诉主张，本院不予支持。鉴于2007年大众公用公司已经明确收回摊位，在一定合理时间后，双方间已不存在合同关系。B房产公司继续出租系争房屋已缺乏法律依据，不应再参照双方间的合同，故自2008年起的摊位使用费B房产公司应当依评估的数额支付。B房产公司所提出2009年的函只是重申2007年的有关内容。因此上诉人B房产公司认为2009年9月30日前均应当按双方协议结算、扣除管理费，并按约定面积计算使用费的诸项上诉请求，俱是以参照2007年即解除的合同关系为依据的，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,135元，由上诉人上海A(集团)股份有限公司负担5,567.5元，上海B房地产有限公司负担5,567.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 赖维娜
代理审判员 成 皿
二○一一年三月二十二日
书 记 员 仇祉杰