上海市二中院关于签订提前终止租赁协议是否承担违约责任一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2456号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海A有限公司。
法定代表人邵某，总经理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海B有限公司。
法定代表人莫某某，经理。
上诉人上海A有限公司(以下简称东越宫公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第2342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，(一)上海市灵石路甲-乙号、平利路甲-乙号房屋经所有权人授权委托，由上海B有限公司(以下简称华衣道公司)进行招租、转租经营。
(二)东越宫公司与华衣道公司于2008年3月14日签订了《房屋租赁合同》，约定东越宫公司向华衣道公司租赁平利路甲号三、四、五楼房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积3,900.12平方米，租赁期限为12年。合同签订后，东越宫公司支付了三个月的租金，并进行餐饮所需的装修后开张经营。《房屋租赁合同》还约定：“租赁期内，任何一方均不得单方面提前终止合同，如乙方(东越宫公司)违约，乙方应向甲方(华衣道公司)赔偿不少于3个月租金。……”。
(三)2008年12月30日，东越宫公司与华衣道公司签订《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》，约定：因东越宫公司经营陷入困境，难以为继，故而提出提前解除合同，双方于2008年3月14日订立的《房屋租赁合同》在2008年12月27日终止履行；乙方(东越宫公司)确认，截止2008年12月27日，乙方欠甲方(华衣道公司)房屋租金人民币(以下币种均为人民币)474,012元，物业管理费39,000元，共计欠款513,012元，扣除预付的保证金234,075元，尚欠278,937元，该欠款归还日期双方另行商定。
(四)在租赁关系终止后，双方曾对经营权的转让进行了协商，并形成《关于〈上海A有限公司〉经营权转让合同》一份，内容为：一、甲方(东越宫公司)于2008年12月28日0时起，将A经营权转让给乙方(华衣道公司)，并向乙方移交A的公章、发票专用章、法定代表人章等印鉴及营业执照等所有相关工商、税务、人事等文件资料，并签署移交文件。二、甲方制作并确认下列单证：1、应收、应付款项清单；2、应付员工工资清单；3、2008年12月27日前已收取的消费者定金清单；4、银行、现金结算凭证。三、甲、乙双方对甲方A的现留存的财产设备及库存商品，现有物品进行清点、制单，并予以确认。四、以2008年12月27日为时间界限，之前的债权债务以及经营税费由甲方承担，之后的债权债务以及经营税费由乙方承担(本条仅针对第三人，关于甲乙之间的债权债务见本合同第七条)。五、为保证A能正常经营，甲、乙双方商定2008年12月27日之前的有关供货商的部分货款以及员工工资，可由乙方先行垫付，再向甲方追偿。六、甲、乙双方对移交前的水、电、煤气、环卫、环保费以及2008年12月28日起至盘点前的物品消耗予以确认，并按本合同第四条之商定各自承担。七、关于甲方对A的投资资产额(如装潢、财产设备和现有物品)确定后的处置方案(如固定回报、收回、参股)，双方另行商定，订立协议。在此之前，甲方派员参与监管。八、甲方同意，乙方以A的名义应支付的原租金额等费用不持异议。
(五)2008年12月30日，东越宫公司将公章和发票专用章移交给华衣道公司，双方办理移交手续。
(六)2008年12月31日，东越宫公司的合伙人邵某、严某某单方委托上海市新中创资产评估有限公司对系争房屋内的资产进行评估。2009年1月9日，评估单位出具了《邵某、严某某委托评估资产的资产评估咨询报告书》，评估结果为：流动资金78.68万元、固定资产393.43万元(其中租入固定资产改良工程232.91万元)、机器设备160.52万元。
(七)2009年1月10日，东越宫公司合伙人严某某向公安部门报案，称华衣道公司工作人员于2009年1月5日上午强行抢走东越宫公司财务的银行卡，提取4.5万元、2009年1月6日又提取9万元。公安部门至今未立案。
(八)华衣道公司经营A至2009年1月底，期间发生了供货商讨款，员工讨薪等事件，经政府相关部门协调，由华衣道公司先行垫付上述款项，以化解矛盾。2009年2月1日起，华衣道公司将系争房屋出租给案外人，案外人对房屋进行重新装修。华衣道公司终止饭店经营后，原有物品由华衣道公司处置完毕。
2009年8月，东越宫公司起诉至原审法院，请求判决华衣道公司赔偿占用饭店的设备、设施、装饰、装潢费4,721,019.25元、未评估的资产计89,007.5元、库存及应收款241,250.90元；返还划走的资金9万元。华衣道公司提起反诉，请求判令：1、东越宫公司支付尚欠租金及物业管理费共计267,424元；2、东越宫公司支付逾期支付租金的违约金92,549.62元；3、东越宫公司支付提前终止合同的违约金693,744元；4、东越宫公司返还各类垫付款1,597,127.16元。
原审审理中，东越宫公司认为本次诉讼前，原房屋内的装饰装潢、设施设备、应收款及库存、物品等均由华衣道公司占有使用，华衣道公司擅自处理了上述物品，致东越宫公司提起诉讼后法院无法查清事实，华衣道公司应当向东越宫公司承担赔偿责任，而华衣道公司则认为，东越宫公司违约在先，后又未能在合理期间内自行处置相关物品，按合同相关约定，华衣道公司处理上述物品不应承担赔偿责任。
原审法院认为，双方基于房屋租赁合同法律关系互相提起诉讼，本案仅针对房屋租赁合同涉及的相关内容作出处理。对于双方就A经营权转让合同涉及的内容，包括对投资资产额的确定和处置，库存物品、应收款等事宜，以及华衣道公司提出的垫付款问题，双方可就经营权转让合同约定的内容另寻途经解决，本案不予涉及。
(一)对于本诉。东越宫公司根据经营所需对房屋投入的装修、设备，在租赁合同终止时，应当予以处理。东越宫公司以上海市新中创资产评估有限公司所作的评估为依据，请求法院支持其诉请，因为该评估系单方委托，不能直接作为定案依据。考虑到装修现场已不复存在，无法重新对原物进行评估，相关物品也被华衣道公司处理完毕，而华衣道公司擅自对上述物品作出处理，既无合同依据，也不符合法律规定，虽然华衣道公司表示采取上述行为源于东越宫公司的书面授权，但华衣道公司不能证明其已将东越宫公司印章归还的事实有效成立，对此辩称意见法院无法采纳，因此，华衣道公司应当就其履行瑕疵行为向东越宫公司承担责任。对装修价值一节，法院将参考《邵某、严某某委托评估资产的资产评估咨询报告书》相关内容并结合案情酌定。
(二)关于反诉。根据双方《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》约定，双方的《房屋租赁合同》于2008年12月27日终止履行。经双方结算后确认，截止当日，东越宫公司欠华衣道公司房屋租金474,012元、物业管理费39,000元，共计欠款513,012元，扣除预付的保证金234,075元，尚欠278,937元(含物业管理费)。现华衣道公司自愿将欠租金额调整为267,424元，法院予以准许，该款应当由东越宫公司向华衣道公司支付。关于东越宫公司认为所欠租金已于2008年11月26日由合伙人通过借款方式向华衣道公司实际支付完毕，且《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》中约定的款项是补偿款的主张，首先，协议中已写明所欠的是租金和物业管理费，且签订协议日在东越宫公司所称的还款日之后；其次，东越宫公司提供的证人仅证明借款一事，是否用于支付租金也是听东越宫公司所述，故东越宫公司的上述意见法院难以采纳。关于华衣道公司要求东越宫公司支付逾期付款违约金，因《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》明确约定“该欠款归还日期双方另行商定”，既然还款日期未确定，逾期付款违约金的主张无依据，不予支持。至于华衣道公司主张的提前退租违约金，因在《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》中未明确华衣道公司放弃追究东越宫公司违约责任的权利，东越宫公司仍应当按《房屋租赁合同》的约定承担违约责任,华衣道公司要求东越宫公司支付提前退租违约金693,744元，符合合同约定，本院予以支持。至于华衣道公司所称的垫付款，属于双方经营权转让合同约定的范围，可另寻途径解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、上海B有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海A补偿房屋装修费47万元(即《邵某、严某某委托评估资产的资产评估咨询报告书》中“租入固定资产改良工程”部分)；二、上海B有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海A赔偿设备费33万元(即《邵某、严某某委托评估资产的资产评估咨询报告书》中“机电设备”部分)、物品费16万元(即《邵某、严某某委托评估资产的资产评估咨询报告书》中“流动资产”部分)；三、上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海B有限公司支付尚欠的租金及物业管理费267,424元(押金已抵扣)；四、上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海B有限公司支付提前退租违约金693,744元；五、对上海B有限公司要求上海A有限公司支付逾期付款违约金92,459.62元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费47,767元，由上海A有限公司与上海B有限公司各半负担；本案反诉受理费减半收取，计14,025元，由上海A与上海B有限公司各半负担。
东越宫公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，东越宫公司与华衣道公司系协议解除租赁合同，并非东越宫公司单方面解除合同，东越宫公司无需承担违约责任，原审法院适用法律错误，判决东越宫公司支付提前退租违约金没有依据；东越宫公司提供的资产评估咨询报告虽是单方面委托，不能作为直接定案依据，但该报告是真实有效的，能够客观反映系争房屋内装修装潢、设备设施的情况，原审法院酌定的系争房屋装修费、设备费及物品费远远低于资产评估咨询报告的价格，显然不合理，要求撤销原审判决第一、二、四项判决，依法改判：1、华衣道公司补偿房屋装修费232.91万元；2、华衣道公司赔偿设备费160.52万元、物品费78.68万元。
被上诉人华衣道公司辩称，不同意东越宫公司的上诉请求，东越宫公司理应承担违约责任，东越宫公司已经放弃了对留存物品的处置权，华衣道公司不应承担房屋装修、设备及物品的补偿责任，东越宫公司提供的资产评估咨询报告是东越宫公司单方委托的，是不真实的，请求维持原审判决。
经审理查明，2009年1月6日，东越宫公司的合伙人邵某、严某某单方委托上海市新中创资产评估有限公司对系争房屋内的资产进行评估，评估基准日为2008年12月31日，原审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
另查明，东越宫公司与华衣道公司签订《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》载明：因东越宫公司经营陷入困境，难以为继，故而提出提前解除合同，华衣道公司为此予以同意，并就相关事宜达成协议。
本院认为，东越宫公司与华衣道公司于2008年3月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行。《房屋租赁合同》约定，租赁期内，任何一方均不得单方面提前终止合同，如东越宫公司违约，东越宫公司应向华衣道公司赔偿不少于3个月租金。2008年12月30日，东越宫公司与华衣道公司签订了《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的协议》，该协议变更了《房屋租赁合同》的租赁期限，并确认东越宫公司欠付租金及物业管理费的数额，虽然该协议载明东越宫公司提出提前解除合同，华衣道公司予以同意，但分析协议内容，当事人并未在协议中免除东越宫公司因提前解除合同而应承担的违约责任，原审法院据此认定东越宫公司应按《房屋租赁合同》的约定赔偿华衣道公司相当于三个月租金的违约金并无不妥。东越宫公司上诉认为其与华衣道公司系协议解除租赁合同，东越宫公司无需承担违约责任的主张，理由不能成立，本院不予采纳。由于华衣道公司在《房屋租赁合同》解除后擅自处理物品缺乏依据，原审法院认定华衣道公司应承担相应的赔偿责任亦无不妥。鉴于东越宫公司提供的资产评估咨询报告由其单方委托，华衣道公司不予认可，而系争房屋现已由案外人重新装修，原有物品已被处理完毕，原审法院在参考东越宫公司提供的资产评估咨询报告相关内容的基础上，结合本案的实际情况，酌情确定华衣道公司应承担的赔偿数额尚无不妥，本院予以认同。东越宫公司上诉认为原审法院酌定的赔偿数额过低，要求华衣道公司按照资产评估咨询报告所确定的数额进行赔偿，缺乏相应依据，本院难以支持。综上，原审法院基于本案相关事实所作判决尚无不当，本院予以维持。东越宫公司的上诉请求理由尚不充分，本院不予支持。另，原审法院判决主文第一、二项将东越宫公司表述为“上海A”文字上有误，原审判决主文第一、二项中表述的“上海A”即为本案当事人上海A有限公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36,888.80元，由上诉人上海A有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 张 松
代理审判员 高 胤
二○一一年三月二十三日
书 记 员 薛凤来